Добрый день, оцениваю земельный участок с гаражом для нотариуса, столкунулась с такой проблемой- дело в том, что  у нас нет предложений отдельно по земельным участкам под гараж (все давно застроено, а новые не выделяются), решила просчитать методом выделения (расчитать затратником гараж и сравнительным - полный объект ЗУ И гараж, а потом вычесть из общей стоимости стоимость улучшений и т.о. определить цену ЗУ), но при расчете по ко -инвесту стоимость гаража получилась выше , чем стоимость всего участка вместе с гаражом, подскажите пож-та как еще можно просчитать ЗУ?   может взять  ЗУ под ИЖС  и на основании их сделать сравнительный анализ?

Ответы3

Добрый день!

Если объектом оценки является единый объект недвижимости (земельный участок + улучшения гаража) и на рынке есть аналоги подобных единых объектов недвижимости, то самое очевидное решение - оценить данный объект только по сравнительному подходу.

От затратного подхода можно отказаться.

Поддержали0
Автор вопроса
8 мая 2013 в 17:31:02

Да это возможно, но нотариусу нужно отдельно стоимость ЗУ и отдельно улучшений, для исчисления налога, если я правильно понимаю, вот у меня и проблема, как выделить стоимость ЗУ из единого объекта.

Поддержали0

В ситуации, когда разделение нужно только "для нотариуса", то можно детально не обосновывать. В любом случае в отчете рекомендуется указать, что распределение стоимости единого объекта на землю и улушение приведено СПРАВОЧНО, для "целей нотариуса".

Самое простое в вашем случае - найти аналитику о доле стоимости з.у. в стоимости ЕОН. Думаю, в регионах она на уровне 10%. Были статьи по кадастровой оценке, где подобная аналитика приводилась.

Если первый вариант не проходит, то тогда нужно анализировать причины, почему затраты на замещение у вас получаются выше стоимости всего объекта. Например:

1) наличие внешнего износа;

2) некорректный учет физического износа;

3) некорректный выбор аналога в сборнике ("дорогой" несопоставимый аналог).

Поддержал1