Полезные ссылки
Уважаемые коллеги!
Поделитесь Вашим опытом по расчету рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, которая включена в возмещение при изъятии жилого помещения, в частности аварийного жилья, согласно п. 7, ст. 32 ЖК РФ?
Ответы14
Считаете рыночную стоимость квартиры (без учета аварийного состояния) + стоимость общего имущества в многоквартирном доме (земельный участок, общедомовое имущество) - но они как правило входят в стоимость квартиры +стоимость убытков, причиненных собственнику (компенсация затрат за аренду жилого помещения, компенсация затрат на переезд, на поиск другого жилья, госпошлина)
Спасибо, а зачем тогда считать стоимость общего имущества. если они уже входят в стоимость квартиры?
вы прописываете это в таблице, общедомовое имущество входит в стоимость квартиры, а вот по земле нужно будет определить имеется ли сверхнормативная площадь, если нет то расчет не проводите, если выявлена сверхнормы то расчет проводите.
А что это за методика, нужно просто научно обосновать данные расчеты?
Нормативный размер земельного участка под МКД рассчитывается на основании CП30.101.98.
Как правило - это отчёт в двух томах (листов на двести...)
Валентина, а Вы видели название данного документа CП30.101.98. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ, как этот документ относится к рыночной стоимости земельного участка по п. 7. ст. 32 ЖК РФ. Так площадь земельного участка, который изымают известна.
есть обоснование применения этого документа, но слишком много писать. Я вам кратко описала схему отчета, дальше сами
Валентина, спасибо Вам за комментарии, еще можете подсказать обоснование применения данной методики расчета.
по земле?
Да, по общедомовому имуществу, в том числе и по земле.
При определении рыночной стоимости - размера возмещения за жилое помещение, в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 ст. 32 ЖК РФ, соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в соответствии с ч. 7, ст. 32 ЖК РФ
А также в соответствии с "Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014года) (Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 10-П федеральному законодателю надлежит установить механизм исполнения сохраненной за бывшим наймодателем обязанности, согласованный с закрепленным в Жилищном кодексе РФ порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственник в праве требовать включения компенсации за непроизведенный капремонт МКД в выкупную цену собственнику, приобретшим право собственности как в порядке приватизации.
Так как отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома приводить к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и приводить к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у собственников жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта приводить к возникновению у собственников убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени.
Спасибо за дополнение, вопрос, почему рыночная стоимость должна определяться с учетом технического состояния изымаемого жилого помещения?
В соответствии ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №7)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Таким образом ФСО предполагает, что указанная методология в рамках сравнительного метода не предполагает учет факта нахождения жилого помещения в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, поскольку из предложений о продаже исследуемого объекта и его аналогов не следует, что стоимость объектов заявлена с учетом аварийного (близкого к такому) технического состояния, то ест без технического состояния объекта оценки так как объект аналог должен соответствовать главе II Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"