Казусный вопрос.
есть домовладение, дом с надворными постройками на одной земле ИЖС. Баня и гараж — зарегистрированы самостоятельно, расположены в глубине участка, земля под ними не выделена. Нужно посчитать рыночную стоимость бани и стоимость гаража. В голову приходит одно — отдельно не продаются, доход не приносят — считаем затратным. Н. О. Затратный ведь не дает реальной картины. Эти объекты отдельно не продаются, кому они нужны на чужой земли без возможности отдельного проезда да и с ним ни кому не нужны. Следовательно это по сути — внешний износ на отсутствие ликвидности или на отсутствие спроса или на невозможность отдельной продажи — там же с землей будет рамс — можно или нельзя ее выделить как вообще будет организовываться доступ новому владельцу и прочее. Как определить дисконт на все на это? Вопрос судебки, поэтому «мне так кажется» тут не подходит)
Ответы14
Не до конца понятна ситуация. Почему возник вопрос именно о рыночной стоимости бани и гаража (отдельно от домовладения)?
Как отдельный объект её нельзя рассматривать. Это получается самострой. Земля скорее всего под ИЖС, соответственно предполагает строительство жилого дома (как основное использование, бани, сараи и прочее - это вспомогательные виды, а не основные). Чтобы её рассматривать отдельно, нужно выделить отдельный участок, который предусматривает соответствующее использование, например, под баню. Тогда можно говорить об отдельном объекте. Который можно в полном соответствии с законодательством свободно реализовывать на рынке, и который будет зарегистрирован в полном соответствии с законодательством. А сейчас это по факту вспомогательное строение, расположение в домовладении, на которое (скорее всего в упрощенной порядке) зарегили право собственности. Вспомогательные строения (права) регистрировать отдельно не нужно.
Вспомогательные строения - как часть единого объекта недвижимости (домовладения) - могут вносить некий вклад в рыночную стоимость. Но отдельной рыночной стоимости не имеют (не могут быть реализованы на рынке самостоятельно - принцип единства судьбы ЗК РФ).
В этом и вопрос. Она зарегистрирована как нежилое здание но земля не выделена - последствия бума регистрации сараев и туалетов. И суд поставил задачу ценить рыночную стоимость этого здания. И поэтому я ломаю голову над этим третьим видом износа к затратнику - это же внешние факторы, которые опускают затратник до реальности
Вот как раз затратный и даст реальную картину стоимости (реальных вложений в объект).
но это будет не рыночная. а затраты на строительство. а нам нужно рыночную посчитать
вопрос в том как учесть в затратнике фактор того что спроса нет - внешний экономический износ? но как его обосновать?
Затратник не подразумевает спрос. Он подразумевает затраты на создание и износ. Используя затратный, Вы определите рыночную в чистом виде, не вдаваясь в подробности выдела земли, возможных сервитутов использования. Внешний износ применять к бане я бы не стал, как и функциональный. Фактор спроса в затратнике не учитывается, да и не стоит темой заморачиваться (я бы не стал). Объект реально построен. Он стоит денег. Кто и как будет объектом пользоваться - эксперту такой вопрос в определении не ставился. (Я всегда так отвечаю в суде, как только мудрый судья начинает уходить от поставленного эксперту вопросу.) В остатке - сравнительный - не применим - аналогов таких чудес не найдете. Доходный - тоже.
ну износ-то трех видов - физический, функциональный и тот самый внешний -экономический - в нем как раз и сидит влияние внешних факторов - сложности по отчуждению без земли, сложность дальнейшей эксплуатации и прочие юридически-рыночные прелести - именно они и должны нас привести к рыночной реальности. Так из затратника с совокупностью всех факторов и выходит реальная рыночная.
Не вижу влияния инфляции, СВО и прочего на данный объект. Не нужно отчуждать без земли - желающий может разобрать и увезти. Эксплуатация в Вашем случае не прописана о определении. Объект стоит и не разрушен. Остальное - не тема суд. эксперта.
А стоимость будет именно рыночная - Вы же укажете, что рассматривали все три подхода, веса остальных =0
Это по 135 ФЗ хоз.постройка стоимости не имеет так как есть главная вещь-жилой дом а постройка это принадлежность. А по 73 ФЗ суд может поставить любой вопрос. Я в оценочных экспертизах в разделе применяемые стандарты и т.д. никогда не ставлю 135 ФЗ а только 73 ФЗ и пункты необходимые из ФСО 2 и ФСО 5. По идее если вы ненашли соотвествующей методы вы можете изобрести ее самостоятельно и обосновать. Так что правильно выше сказали использовать только затратник физ. износ и функц. износ (например сарай из самана покрытый камышом т. д.), экономический износ не приемлим, так как сарай не может быть представлен на открытом конкурентном рынке в виде оферты
От двух других подходов обосновочно отказаться надо