У меня ситуация такая. Заказчик просит определить рыночную стоимость имущественного комплекса для собственных целей. При этом часть объектов недвижимости находятся на арендуемом земельном участке, а земельные участки под автомобильной дорогой и площадкой для хранения угля уже переданы в аренду другому юрлицу. У Заказчика имеются свидетельства на право собственности на сооружения. То есть права на сооружения у одного юрлица, у Заказчика, право аренды на земельный участок под этим сооружением - у другого юрлица. Заказчик включил эти объекты в перечень имущества и хочет рыночную стоимость. На мой взгляд, рыночной стоимости здесь быть не может, так как продать эту площадку можно только арендатору земли. И имеется ли право у собственника сооружения пользоваться своей площадкой, если она на чужой территории. Прошу помочь разобраться

Ответы7

Ситуация конечно запутанная. Но на мой взгляд, вид стоимости, а как я понял вопрос именно в нем, определяется в первую очередь договором и заданием на оценку. Т.е. этот вопрос должен стоять в первую очередь перед Заказчиком, а не оценщиком. Если у Вас в договоре и задании на оценку прописана именно рыночная стоимость, то, на мой взгляд, её и нужно определять.

Поддержали0
18 июня 2012 в 16:46:07

Первое в чем надо разобраться, для чего это надо. Какие последствия использования отчета должны возникнуть, по мнению заказчика. Без решения этого вопроса невозможно рассматривать остальное, а этих данных в вопросе нет.

Поддержали0
Автор вопроса
18 июня 2012 в 17:39:33

Заказчик намерен использовать отчет для внутренних целей. Предполагаемое использование результатов оценки - продажа имущества.

Заказчик для себя определил вид стоимости - рыночная.

Однако я думаю, что использование объектов может быть ограничено арендатором земли. Он платит свои деньги за аренду, а владелец сооружений не компенсирует эти затраты, договора субаренды нет. Просто потенциальный покупатель однажды может не попасть на свою дорогу или площадку для угля. Кто такие объекты купит?

Другое дело, что Заказчик хочет знать остаточную стоимость этих сооружений.

Я собираюсь разделить объекты - те, что на арендованной земле - 3 подхода, рыночная стоимость, те, что на чужой земле - только затратник без земли, т.е. уже не рыночная.

Вот я и не знаю, как это все обосновать и какую стоимость приписать объектам на чужой земле.

Поддержали0
18 июня 2012 в 18:01:59

Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы

А.Ю. Бутырин

ОАО "Издательский Дом "Городец", 2006

Здесь обоснование.

Поддержали0

Эту книгу А.Ю. Бутырина не читал, но на мой взгляд, ситуация довольно похожа на определение рыночной стоимости доли в праве собственности на какой-либо объект недвижимости (например, квартиру). По сути мы имеем единый объект недвижимого имущества - сооружение и участок, которые неразрывно связаны друг с другом, только имущественные права на элементы этого единого комплекса недвижимого имущества - принадлежат разным лицам. Рыночную стоимость полного комплекта имущественных прав (как из допущения, что они принадлежат одному лицу) на весь комплекс недвижимого имущества - сооружения и землю - можно определить. После этого достаточно выделить "доли" или другими словами "вклад" в эту общую рыночную стоимость - каждого имущественного права.

Понятное дело, что покупать только часть имущественных прав (либо право аренды на землю, либо право собственности на сооружения) на этот единый комплекс недвижимости никто не будет (либо купят с большим дисконтом, хотя тут скорее всего будут ещё и загвоздки с законодательством). Но в случае продажи полного комплекта имущественных прав одному лицу (либо арендатору земли, либо собственнику сооружений, либо вообще третьему лицу - а это и есть НЭИ) - они могут быть проданы по РС.

Поддержали0
18 июня 2012 в 20:44:38

Версию автора, основываясь на опыте и источнике который обозначил, признал правильной.

Поддержали0

Считается просто рыночная стоимость. На участок земли приходящийся под дорогу и "чужую" площадку оформляется сервитут.

Поддержали0