Добрый день! Необходимо оценить право аренды земельного участка под магазин. Договор аренды заключен на неопределенный срок. Как быть?

Необходимо оценить право аренды земельного участка под ИЖС сроком на 25 лет. В договоре аренды указано "запрещается увеличение строительного объема существующих зданий и строений, новое строительство, т.к. участок расположен в красных линиях". Как учесть данное обременение в виде корректировок? Кроме договора данное обременение нигде не указано.

Оба объекта необходимо оценить для суда. Дело пришло на экспертизу. Заранее благодарна.

Ответы8

Добрый день, Екатерина!

По первому вопросу

1. Изучить, чем отличается такой договор от срочного (с юридической точки зрения - как обычно расторгается, возможно ли изменить на срочный и пр.) и как это влияет на полезность права аренды для потенциального покупателя.

2. Изучать рынок, искать аналоги (как продажи прав аренды, так и продажи прав собственности), оценивать (либо сравнительным (что предпочтительнее всего), либо доходным подходом (например, обратной капитализацией)).

На развитых рынках недвижимости (вы не указали, какой у вас регион) можно найти парные продажи для корректировки на срок действия договора.

По второму вопросу

Необходимо изучить, чем отличается такой договор от обычного (с юридической точки зрения) и как это влияет на полезность права аренды для потенциального покупателя, чем и в чём это ущемляет его права по отношению к обычному договору. Поняв это Вы поймете, как вводить корректировку (дальнейшие рекомендации дать невозможно – мало информации: не знаю, что построено на участке, какого это строение объема, что стоит на соседних аналогичных участках…).

Теоретически возможен вариант, когда корректировка на "красные линии" не потребуется - если существующая застройка уже соответствует НЭИ участка.

Поддержали0
Автор вопроса
29 августа 2013 в 12:40:48

По первому вопросу.

Согласно Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Часть 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Это всё что нашла.

Регион Саратовская область, г. Саратов.

По второму вопросу.

По решению суда и по постановление Администрации города на земельном участке под ИЖС запрещено капитальное строительство. Там был жилой дом, 50 кв.м., арендаторы его купили и снесли. Построили 2-эт. дом, площадью 200 с лишним кв.м. На соседних участках объекты ИЖС. Суд постановил его снести, так как строить на нем ничего нельзя было. Получается земля под ИЖС и на нем строить нельзя. Соответственно, стоимость будет минимальной? Я беру большую корректировку, очень большую но как обосновать не знаю. Риэлторы говорят что такой участок ничего стоит, его стоимость стремиться к нулю. Существующая застройка соответствует НЭИ участка. Но суду надо оценить без учета существующих улучшений.

Поддержали0

Юридическую часть следует проанализировать сильнее. Обратитесь к своим штатным юристам. Несколько ссылок в помощь:

1) http://www.for-expert.ru/articles/zakonodatelstvo-9-2005-1.shtm

2) http://www.s-sovetov.ru/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora-arendy-zaklyuchennogo-na-neopredelennyj-srok/

По второй части - возможны различные варианты.

Пока не понятно предполагаемое использование результатов оценки. Суд мог попросить оценить два варианта:

1) оценить надо именно с учетом того, что уже все надо снести и ничего построить нельзя;

2) оценить с учетом того, что можно пользоваться 50-метровым домом (как бы до его сноса).

Какая именно задача стоит?

Если п. 1 - стоимость минимальная.

Если п. 2 - то будет выше, возможно, сопоставима с землями окружения.

Экзотические корректировки можно обосновать анкетами (опросными листами) риэлторов. Из анкеты должен быть понятен вопрос, какой был задан риэлтору, + стоять подпись и пр.

Поддержали0
Автор вопроса
30 августа 2013 в 09:39:27

В определении суда написано, что эксперт должен провести экспертное исследование недвижимого имущества без учета улучшений произведенных ответчиком на день проведения экспертизы, то есть по первоначальным правоустанавливающим и техническим документам на указанные объекты недвижимости. Но при выезде на осмотр участков, одна из сторон настаивает на том, что оценить надо с условием, что строить ничего нельзя.

Поддержали0

Указания судебному эксперту может давать только суд.

Поддержали0
Автор вопроса
30 августа 2013 в 10:21:11

Это я знаю. Из фразу выше получается, что нужно оценить землю, на тот момент когда был дом 50 кв.м.

Поддержали0

Если суд так решил, то это, наверное, правильно. Я, к сожалению, не смогу прокомментировать, насколько требование суда логично, так как не знаю, как будет использована величина рыночной стоимости, рассчитанная Вами в отчете.

Поддержали0
Автор вопроса
30 августа 2013 в 10:45:35

Спасибо большое за помощь!

Поддержали0