Уважаемые профессионалы! Ситуация следующая: государство подает иск об изъятии участка для гос. нужд, принадлежащего ООО на праве аренды. Сумма компенсации в проведенном по заказу государства отчете в 12 раз ниже рыночной стоимости прав аренды на аналогичные участки. При подаче иска, государство, понимая «беспредельность» своей оценки, к исковому заявлению прикладывает еще и экспертизу отчета, которая, по формальным основаниям, содержит положительное заключение по отчету (все прошито, все подходы описаны и т.п.). ООО подает встречный иск о признании недостоверным отчета, указывая, на противоречие отчета отчетам по другим аналогичным участкам, на явное несоответствие определенной суммы компенсации реальной рыночной стоимости изымаемых прав. Судья, руководствуясь Информационным письмом ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92, говорит: «Вы мне хоть 10 независимых отчетов предоставьте, хоть какие маркетинговые исследования проводите, суд будет принимать для расчета суммы компенсации Отчет представленный гос. органом, пока он не будет признан недостоверным. Положительное заключение экспертизы по отчету суд считает достаточным доказательством достоверности отчета и отклоняет ходатайство о проведении судебной экспертизы в виде подготовки другой оценки». В связи с этим возникает вопрос: единственным бесспорным способом доказывания недостоверности отчета об оценке является проведение его судебной экспертизы. Экспертиза отчета производится экспертом СРО в котором состоит оценщик, подготовивший отчет (ст. 17.1. ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"). В случае, если уже имеется экспертиза отчета, как можно оспорить его достоверность? Представляется, что для этого необходимо: 1. либо признать недостоверность экспертизы отчета, 2. либо провести экспертизу отчета об оценке с привлечением другого эксперта. Но реализация обоих мероприятий мне совершенно не ясна: По варианту №1: получается, что необходимо провести «экспертизу экспертизы оценки». Но такого понятия в Законе об оценочной деятельности нет, и кто ее может провести – не ясно. По варианту №2: с учетом того, что в указанной выше ситуации экспертиза проведена председателем экспертного совета СРО, ни один из его экспертов не станет оспаривать экспертизу своего начальника. В то же время, провести повторную экспертизу Отчета об оценке членами другого СРО – это нарушение указанной выше ст. 17.1. закона об оценочной деятельности. Так что получается: экспертиза отчета об оценке – это «истина в последней инстанции» и спорить с ней не возможно? Есть ли у кого-нибудь мысли по данному вопросу? http://www.ocenchik.ru/forum/index.php?s=6d9bdc4325164871a83276ecb44e8c9e&showtopic=1336&st=0&#entry5395

Ответы25

Максим, вы правильно поняли суть вопроса - как оценщик "делил" веса?)))))

Поддержали0

Во-первых, видно что Вы хорошо подготовились! Имея на руках 3 отчета того же оценщика для аналогичных объектов, Вы можете найти в расчетах то место, где результаты в друг начинают резко расходится. На мой взгляд, надо обратить внимание в первую очередь именно на это место.

Почему я спросил, оценщик - сотрудник или ИП. Просто потому, что как правило, оценщики в компании - всего лишь пешки (очень редко они действительно имеют личную заинтересованность что-то там завысить или занизить), такие решение опять же как правило принимаются на уровне руководства, поэтому Вам лучше сначала попытаться разобраться в ситуации, прежде чем праведно вымещать гнев на оценщике, вполне возможно, что оторветесь не на том, на ком надо.

По поводу согласования - в принципе, оценщик может проставлять веса, опираясь лишь на свое субъективное мнение. Нет четко-регламентированных и обязательных для применения процедур для определения весов для подходов. Другое дело, что это мнение - должно быть хоть как-то обоснованно.

Поддержал1
Автор вопроса
27 июля 2012 в 18:59:35

Обоснование проставления методу остатка веса 0,1 следующее: "Указанным методом рыночная стоимость рассчитана на основании возможности застройки участка улучшениями, приносящими доход. Однако, достаточно сложно определить уровень затрат на создание улучшений и разделение участка. Также ограничение на использование участка в соответствии с видом разрешенного использования требует обращения в уполномоченный орган за изменением целевого назначения и вида разрешенного использования".

Замечу, что если с первым предложением в рассуждениях оценщика можно согласиться, то второе предложение - полный бред, т.к. действующий вид разрешенного использования участка полностью соответствует тому использованию, которое оценщик посчитал при определении цены методом остатка и ни каких "изменений целевого назначения" в этом случае не требуется.

Поддержали0
27 июля 2012 в 22:46:28

Скиньте отчет на мыло, а то пустая болтовня.

Поддержали0
Автор вопроса
31 июля 2012 в 08:07:30

Скинул ссылку на его скачивание.

Поддержали0
Автор вопроса
31 июля 2012 в 08:15:09

В продолжение темы хочу посоветоваться с Вами, господа оценщики, еще по двум вопросам:

1. Слышал, что при оценке объектов, изымаемых для нужд олимпийского строительства в обязательном порядке требуется согласование отчетов (получение рецензии на отчет) с НСОД. В законодательстве такого требования я не нашел, однако, говорят, что имеется на этот счет письмо то ли "Олимпийского департамента", то ли Минфина... Ни кто не подскажет, чем вызвана практика обязательного приложения к указанным выше отчетам рецензий НСОД?

2. Также на уровне слухов коллеги из сообщества оценщиков говорят, что имеется какой-то закрытый перечень экспертов, которых суды привлекают при рассмотрении споров о достоверности рыночной стоимости изымаемых объектов. Понимаю, что это бред, но тем не менее - может быть кто-то сможет прокомментировать такие заявления.

Поддержали0

По пунктам:

1. Это требование прописывается в гос. контракте на оценку.

2. Не, не слышал)))

Поддержали2

Тоже ничего о закрытом списке экспертов не слышал.

Поддержали0
31 июля 2012 в 11:46:26

Прочитал, ответил.

Поддержали0