Уважаемые профессионалы! Ситуация следующая: государство подает иск об изъятии участка для гос. нужд, принадлежащего ООО на праве аренды. Сумма компенсации в проведенном по заказу государства отчете в 12 раз ниже рыночной стоимости прав аренды на аналогичные участки. При подаче иска, государство, понимая «беспредельность» своей оценки, к исковому заявлению прикладывает еще и экспертизу отчета, которая, по формальным основаниям, содержит положительное заключение по отчету (все прошито, все подходы описаны и т.п.). ООО подает встречный иск о признании недостоверным отчета, указывая, на противоречие отчета отчетам по другим аналогичным участкам, на явное несоответствие определенной суммы компенсации реальной рыночной стоимости изымаемых прав. Судья, руководствуясь Информационным письмом ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92, говорит: «Вы мне хоть 10 независимых отчетов предоставьте, хоть какие маркетинговые исследования проводите, суд будет принимать для расчета суммы компенсации Отчет представленный гос. органом, пока он не будет признан недостоверным. Положительное заключение экспертизы по отчету суд считает достаточным доказательством достоверности отчета и отклоняет ходатайство о проведении судебной экспертизы в виде подготовки другой оценки». В связи с этим возникает вопрос: единственным бесспорным способом доказывания недостоверности отчета об оценке является проведение его судебной экспертизы. Экспертиза отчета производится экспертом СРО в котором состоит оценщик, подготовивший отчет (ст. 17.1. ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"). В случае, если уже имеется экспертиза отчета, как можно оспорить его достоверность? Представляется, что для этого необходимо: 1. либо признать недостоверность экспертизы отчета, 2. либо провести экспертизу отчета об оценке с привлечением другого эксперта. Но реализация обоих мероприятий мне совершенно не ясна: По варианту №1: получается, что необходимо провести «экспертизу экспертизы оценки». Но такого понятия в Законе об оценочной деятельности нет, и кто ее может провести – не ясно. По варианту №2: с учетом того, что в указанной выше ситуации экспертиза проведена председателем экспертного совета СРО, ни один из его экспертов не станет оспаривать экспертизу своего начальника. В то же время, провести повторную экспертизу Отчета об оценке членами другого СРО – это нарушение указанной выше ст. 17.1. закона об оценочной деятельности. Так что получается: экспертиза отчета об оценке – это «истина в последней инстанции» и спорить с ней не возможно? Есть ли у кого-нибудь мысли по данному вопросу? http://www.ocenchik.ru/forum/index.php?s=6d9bdc4325164871a83276ecb44e8c9e&showtopic=1336&st=0&#entry5395
Полезные ссылки
Ответы25
Интересная ситуация. Геннадий Юрьевич, а что бы Вы сделали на месте вопрошающего? Какие шаги предприняли? Ходатайствовали о проведении судебной экспертизы?
Порекомендовал бы найти хорошего адвоката.
Вопросы задает, даже если и юрист, но дилетант, в тех вопросах в которых хочет разобраться.
Письмо № 92 почитать, там ответ есть на поставленный вопрос.
А если вспомнить о существовании статьи 69 АПК, 61 ГПК, 90 УПК, потом будут вопить о хреновом правосудии вместо того, чтобы засучить рукава и раскрыть карман.
Ответил и подумал, а можно ли дать дельный совет, что делать?
По жизни, прошу всю инфу по делу, а потом согласие дать совет даю.
Видение проблемы может существенно отличатся, от обстоятельств как это видят участники процесса.
Оптимально в данном случае. Другой отчет об оценке с такой же экспертизой отчета.
Если оценщик возьмется оценить, не зная обстоятельств, я ему не завидую.
Потом иск в суд о признании первого отчета не действительным, пусть юристы думают как.
Пока данный иск не будет рассмотрен рассмотрение текущего дела должно быть приостановлено.
Но, этот совет полная лажа, если имеются, пусть мелкие, не учтенные обстоятельства.
На этой неделе три адвоката обратились, двоим, помог, третьему мозги на место вправил, ушел, рассыпаясь в благодарностях.
Добрый день, уважаемые оценщики!
Я являюсь тем самым "дилетантом", который поднял данный вопрос на оценщик.ру.
Действительно, я являюсь юристом и раньше лишь косвенно касался вопросов, связанных с деятельностью оценщиков. Теперь, учитывая специфику дела, приходится вникать в данную сферу деятельности.
Полностью согласен с мнением Геннадия Юрьевича, о том, что не зная всех нюансов дела советовать что-то конкретное не возможно.
В этой связи, позволю себе немного уточнить ситуацию:
- другой отчет в дело уже представлен (пока без экспертизы, т.к. мы полагаем более верным проводить указанную экспертизу в судебном порядке);
- иск в суд о признании отчета недостоверным уже подан в виде встречного искового заявления (полагаем, что это является наиболее оптимальным ходом в данном случае).
Если говорить про письмо ВАС №92, то одной их ключевых в нем является фраза: «Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ)». Именно поэтому, мы – юристы, как дилетанты в области оценки, цепляемся именно за необходимость проведения «иной независимой оценки». А суд со своей стороны, вполне справедливо, основываясь на «внутреннем убеждении» не считает необходимым проводить экспертизу в виде новой оценки пока ему не предоставят достаточных доказательство недействительности оспариваемого отчета. Более того, сегодня судебная практика, в основном, сводится к тому, что «наличие в отношении изымаемого объекта другой оценки само по себе не является доказательством недостоверности отчета об оценке, которым руководствуется госорган, осуществляющий изъятие». В тоже время, суд не обладает достаточными знаниями, чтобы самостоятельно оценивать недостоверность отчета, даже если мы, как сторона, участвующая в деле, но не являющаяся специалистом в области оценки, указываем ему на конкретные нарушения ФСО, допущенные в отчете.
В этой связи единственным правильным решением будет проведение соответствующей экспертизы, возможность назначения которой, в свете наличия положительного экспертного заключения полученного в досудебном порядке, вызвала необходимость обратиться именно к Вам – к профессионалам-оценщикам за советом.
Еще две недели назад я был уверен, что такая экспертиза должна проводиться исключительно в соответствии с ФСО №5 и ст.17.1 Закона об оценке. Сейчас же, после длительных изысканий, я понимаю, что, к счастью, заблуждался и судебная экспертиза и экспертиза оценки – это разные понятия. Судебная экспертиза может проводиться судебным экспертом, который вовсе не должен быть членом СРО, в которой проведена оценка.
Прошу прощения за столь длинный пост, но в заключение прошу подтвердить мои выводы.
Не плохо разобрались.
Мне не нравится когда все мешают в одну кучу. Наличие встречного иска делает процесс замороченным для судьи. Когда адвокаты разбивают достижение цели на фрагменты и отыгрывают по частям суду существенно проще, в итоге результат достигается в итоговом процессе на основании решений судов вступивших в законную силу. Но это очень индивидуально.
Главное, Вы поняли, есть и другие специалисты по исследованию стоимостных характеристик - УДАЧИ.
Согласно п.1 ст.82 АПК суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле. Поэтому отклонять ходатайство о назначении судебной экспертизы судья (по идее) не должна. Она тем самым утверждает, что (якобы) имеет специальные знания оценщика (оценивая отчет с экспертизой как "единственно верное" и достаточное для разрешения дела доказательство), либо заведомо и откровенно занимает предвзятую позицию (одной из сторон). Не имею своего мнения по поводу процессуальных тонкостей ведения дела (не юрист), но как эксперт скажу, что есть судебно-экспертный опыт (по изъятиям) именно с "независимым" отчетом прикрытым государственной экспертизкой (не судебной). Как правило, экспертизка такая же как "независимый" отчет (паршивая), поэтому нужно найти опытного эксперта, предварительно расковырять ее как следует и все-таки заявить в ходатайстве о признании доказательства недостоверным и (или)недопустимым (заведомо ложное?, фальсификация хорошо бы...). Если судья и на это скажет, что признает только это доказательство, то (наверное) писать жалобу. Главное найти в отчете и в экспертизе очевидное и злонамеренное искажение или подтасовку фактов, почти всегда это в "заказухе" есть. Это не всегда просто, но других путей не вижу.
Как сделал бы я, при условии аксиомы занижения в 12 раз:
1) Не экономить деньги, не ни чего лучше хорошо оплаченной работы.
2) Найти опытного эксперта, еще лучше 2-3, и по типу комиссионной экспертизы, чтобы они сделали ну типа "Консультации специалиста".
3) В этом опусе, забыть о ФЗ135 и ФСО, а конкретно найти косяки в расчетах и (или) аналогах, и указать как каждый косяк влияет на расчет, буквально.
4) Ну и заяву в МВД.
МВД не поможет.
Оценщику на данном этапе нечего предъявить и иное мнение специалистов здесь не даст эффекта в МВД.
Но когда суд будет выигран и отчет действительно будет отклонен, вот тогда будут основания все расходы предъявить оценщику. Такие случаи мне известны и суды принимали решения о возмещении убытков связанных с неверной оценкой имущества.
А туда много можно списать, включая упущенную выгоду.
Именно поэтому и говорю вложиться в специалистов для победы надо, потом все вернуть с оценщика и эксперта-оценщика (не путать с судебным экспертом), солидарно.
Максим Клинкин может это поможет?
проект ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№_______
Москва _________ 2012 г.
О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды»
В связи с вопросами, возникающими в судебной практике, в целях
обеспечения единообразных подходов к их разрешению Пленум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13
Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской
Федерации» постановляет дополнить постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды» пунктами 4.1, 9 - 20 следующего
содержания:
«4.1. Применяя правила частей 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции,
судам надлежит учитывать следующее.
Есть настоящий автор вопроса Максим Клинкин.
Перенес вопрос сюда, потому, что на оценщике не было регистрации, а вопрос интересен.
Может, что-то сделать администрация, что бы автор был не я, а настоящий.
Прошу прощения, что на несколько дней «выпал» из темы – был в командировке, общался с экспертами. Надеюсь, что хорошего эксперта мы уже нашли. Кстати, интересный случай от эксперта узнал: однажды в суде было дело, в котором оспаривалась достоверность оценки предприятия. Так вот, в итоге в данном деле рассматривалось 7 (!!!) отчетов об определении рыночной стоимости одного и того же объекта!
Возвращаясь к нашему спору: мой заказчик «пылает справедливым гневом» и тоже предлагает написать жалобу на оценщика. Но, я думаю, на данном этапе это совершенно не целесообразно, т.к. пока его отчет ни кем не признан недостоверным – вот если суд мы выиграем, думаю, что дальнейшие последствия для этого оценщика мы обеспечим.
«Косяки» в отчете мы тоже успешно находим.
Два наиболее вопиющих момента: оценщик, оценивая абсолютно аналогичные участки, ранее обоснованно отказывался от метода капитализации земельной ренты, т.к. « нет рыночных данных о сдаче в аренду участков, аналогичных оцениваемому». В нашем же случае капитализацию зем. ренты «специалист» считает на основании размера арендной платы, установленной в договоре аренды, заключенном между нашим ООО и государственным органом, размер арендной платы в котором рассчитывается по установленной законом формуле, а не по размеру рыночной стоимости!!!
Более того, получив две цифры – одну очень большую методом остатка и вторую (в 12 раз меньше) – методом капитализации, присваивает сумме, полученной методом остатка вес 0.1, а сумме, полученной методом капитализации – 0.9!
Таким вот нехитрым образом и получается занижение в 12 раз…
7 отчетов - это интересный случай!
А по существу - как Вы определили то, что стоимость занижена в 12 раз? Субъективно сами (как я понимаю, Вы не оценщик) или на основании отчета другого оценщика? Если да, то на основании чего Вы уверены, что у него эта сумма не завышена? Хотел ещё спросить, а оценщик, которому Вы собираетесь насолить - сотрудник компании или ИП-шник?
Как рассчитаны коэффициенты согласования?
Занижение стоимости мы определили на следующих основаниях:
Во-первых: у нас имеются в распоряжении 3 отчета, сделанных этим же оценщиком абсолютно аналогичных участков. Разница в отчетах - 4 дня, место расположения участков - все смежные, вид разрешенного использования - один и тот же, зона градостроительного регулирования - одинаковая. Различия только в площади.
Во-вторых: мы сравниваем с Картами ценового зонирования г. Сочи для соответствующего вида функционального использования земельных участков представленными на Интернет-сайте Национального совета по оценочной деятельности в разделе «Рабочая группа НСОД по Сочи» - HTTP://WWW.NCVA.RU/RGNSOD/115/18041.
В-третьих: мы провели небольшой экспресс-анализ предложений 7 риелторских компаний в Сочи.
В-четвертых: да, у нас есть отчет другого оценщика.
В-пятых: в отчете оценщик прикладывает информационное письмо НСОД, в котором те пишут: "по итогам предварительной экспертизы результатов по объекту... (указан наш изымаемый участок)... рабочая группа НСОД пришла к выводу, что выкупная стоимость имущества составила... (указана сумма более чем в 11 раз больше суммы, указанной в оспариваемом отчете)..."
оценщик, с которым ведется спор - сотрудник оценочной компании, у которой имеется гос. контракт на оценку изымаемых для олимпийских объектов участков.
Как рассчитаны коэффициенты согласования?
Геннадий, Вы могли бы для меня как "дилетанта" разъяснить суть вопроса? На что оценщик ссылается придавая вес тому или иному методу? Или суть вопроса в другом?
Максим, вы правильно поняли суть вопроса - как оценщик "делил" веса?)))))
Во-первых, видно что Вы хорошо подготовились! Имея на руках 3 отчета того же оценщика для аналогичных объектов, Вы можете найти в расчетах то место, где результаты в друг начинают резко расходится. На мой взгляд, надо обратить внимание в первую очередь именно на это место.
Почему я спросил, оценщик - сотрудник или ИП. Просто потому, что как правило, оценщики в компании - всего лишь пешки (очень редко они действительно имеют личную заинтересованность что-то там завысить или занизить), такие решение опять же как правило принимаются на уровне руководства, поэтому Вам лучше сначала попытаться разобраться в ситуации, прежде чем праведно вымещать гнев на оценщике, вполне возможно, что оторветесь не на том, на ком надо.
По поводу согласования - в принципе, оценщик может проставлять веса, опираясь лишь на свое субъективное мнение. Нет четко-регламентированных и обязательных для применения процедур для определения весов для подходов. Другое дело, что это мнение - должно быть хоть как-то обоснованно.
Обоснование проставления методу остатка веса 0,1 следующее: "Указанным методом рыночная стоимость рассчитана на основании возможности застройки участка улучшениями, приносящими доход. Однако, достаточно сложно определить уровень затрат на создание улучшений и разделение участка. Также ограничение на использование участка в соответствии с видом разрешенного использования требует обращения в уполномоченный орган за изменением целевого назначения и вида разрешенного использования".
Замечу, что если с первым предложением в рассуждениях оценщика можно согласиться, то второе предложение - полный бред, т.к. действующий вид разрешенного использования участка полностью соответствует тому использованию, которое оценщик посчитал при определении цены методом остатка и ни каких "изменений целевого назначения" в этом случае не требуется.
Скиньте отчет на мыло, а то пустая болтовня.
Скинул ссылку на его скачивание.
В продолжение темы хочу посоветоваться с Вами, господа оценщики, еще по двум вопросам:
1. Слышал, что при оценке объектов, изымаемых для нужд олимпийского строительства в обязательном порядке требуется согласование отчетов (получение рецензии на отчет) с НСОД. В законодательстве такого требования я не нашел, однако, говорят, что имеется на этот счет письмо то ли "Олимпийского департамента", то ли Минфина... Ни кто не подскажет, чем вызвана практика обязательного приложения к указанным выше отчетам рецензий НСОД?
2. Также на уровне слухов коллеги из сообщества оценщиков говорят, что имеется какой-то закрытый перечень экспертов, которых суды привлекают при рассмотрении споров о достоверности рыночной стоимости изымаемых объектов. Понимаю, что это бред, но тем не менее - может быть кто-то сможет прокомментировать такие заявления.
По пунктам:
1. Это требование прописывается в гос. контракте на оценку.
2. Не, не слышал)))
Тоже ничего о закрытом списке экспертов не слышал.
Прочитал, ответил.