Здравствуйте, уважаемые эксперты! Помогите разрешить спорный вопрос.

Объект - производственная база (не большая, одно основное здание, 2-х этажное, кирпичное, используется как бытовые помещения, потом гаражи по периметру базы и еще несколько незначительных строений. Все эти объекты принадлежат Ростелеком и назначением под связь. По сути там находятся работники связисты и их обслуживающий персонал, такие как водители и прочие. Они собираются продавать данный объект. Он находится в г. Владимире, не сказать, что в центре, но и не на окраине. в принципе место хорошее. Так вот, мы его оценили в том виде в каком он есть на момент оценки. Проверяющие в ростелекоме не принимают отчет и настаивают, чтобы применили метод предполагаемого использования - для расчета рыночной стоимости данного объекта со сменой разрешенного использования на строительство многоэтажного дома. По градостроительному зонированию участок попадает частично в зону Т3 - транспорт, и частично в зону Ж2 - под жилую застройку. На основании этого они настаивают, чтобы мы посчитали данный участок под Многоэтажную застройку. Я понимаю, что можно посчитать при анализе НЭИ, но будет ли являться эта стоимость наиболее вероятной, какой и должна быть рыночная стоимость

Ответы3

Добрый день!

В крупных городах недвижимость телекомов часто оценивается по методу предполагаемого использования. Например, в Москве подобные объекты располагались в очень "вкусных" местах. Развитие вычислительной техники привело к тому, что, если ранее для АТС района нужно было целое здание, то теперь для этого достаточно несколько "шкафов". Объекты массово освобождались: либо реконструировались в офисы, либо сносились с целью проведения нового строительства.

Таким образом, просьбу Ростелекома понять можно. Тем более, что зонирование участка допускает строительство объектов МЖС.

При определении рыночной стоимости выполняется моделирование поведение типичных рыночных субъектов, прежде всего, покупателя. Чтобы спрогнозировать поведение покупателя нужно анализировать:

1) планы развития города (что по градплану там должно быть через 5-20 лет?),

2) активность инвесторов в городе и в этом районе (строятся ли объекты, какого назначения, были ли похожие проекты по реконструкции объектов телекома),

3) возможность реконструкции объекта, например, в офисный комплекс (позволяют ли конструктивные решения сделать это).

Когда будут результаты анализа, целесообразно сделать расчет "на коленке" различных вариантов. Сам анализ вставьте в отчет об оценке в раздел НЭИ или анализ рынка. Это сильно повысит устойчивость отчета об оценке.

В зависимости от рыночной конъюнктуры НЭИ может оказаться и текущим вариантом - например, если цена продажи квартир не окупит затрат на освобождение участка, подключение коммуникаций и получение различных разрешений.

В любом случае - это большая и сложная работа.

Поддержал1

В добавление к сказанному М.О. Ильиным.

Думаю, Вы правильно ставите вопрос "будет ли являться эта стоимость наиболее вероятной, какой и должна быть рыночная стоимость?" В такой постановке как Вы дали, вопрос правильности мерится в первую очередь вероятностью такого варианта развития событий. Во многих регионах, где мы анализировали похожие ситуации, никакой смены использования, как правило, не происходит и тогда смысла строить воздушные замки нет.

В Москве часто ситуация обратная, аналогичные места быстро и эффективно преобразуются.

Поэтому анализ должен быть направлен в том числе на экономическую практику, сложившуюся в регионе с такими объектами.

Поддержали0
Автор вопроса
7 октября 2013 в 16:32:09

Уважаемые эксперты, спасибо большое за оперативные и понятные ответы!

Во многом вы подтверждаете наши рассуждения и сомнения относительно правильности обоснования Заказчиков :)!

Поддержали0