Вариантов расчета данной корректировки на самом деле очень много. Перечислю первое, что придет на ум, в порядке от лучшего к худшему:
1) Метод анализа парных продаж - находите пары объектов-аналогов, отличающихся только местоположением относительно центра (причем также, как объекты-аналоги, цены которых на основании полученной Вами корректировки Вы собираетесь корректировать). Можно из рынка объекта оценки - это лучше, можно из сопоставимого рынка - это хуже. Разница в удельной стоимости - это и будет корректировка.
2) Набираете выборку объектов-аналогов из рынка объекта оценки. Оцифровываете ценообразующие параметры - проводите анализ КРА. Корректировка будет рассчитываться, отталкиваясь от коэффициента перед переменной, отражающей оцифрованную характеристику параметра "Местоположение относительно центра", в полученной Вами репрезентативной модели.
3) Метод / техника качественного анализа - сравниваете объекты по параметру "Местоположение относительно центра" (какой лучше, какой хуже) и проставляете баллы. Затем - опираясь на них рассчитываете стоимость объекта оценки. Расчет непосредственно корректировки не нужен.
4) Метод анализа вторичных данных - анализируете, например, кадастровые стоимости в разных районах населенного пункта. Отталкиваясь от их соотношения - рассчитываете корректировку.
Поддержали0
Дельным сочли1
Автор вопроса
14 августа 2012 в 17:26:30
не все так однозначно: небольшой населенный пункт , объекты аналоги все расположены в центре, а объект оценки на окраине плюс рядом ж/дорога и действующий производственный объект расстояние около 20-30метров, по остальным параметрам объект оценки и аналоги полность совпадают(площадь, ремонт, газификация, водопровод и канализация).
Конечно по Вашему описанию сложно полностью разобраться в ситуации (даже не ясно, что из себя представляет объект оценки), но попробую предложить несколько вариантов (вслепую):
1) Найти информацию по кадастровым стоимостям объектов на окраине и в центре. Проанализировать. Если выявите четкое соотношение между КС в центре и на окраине - отталкиваясь от него и введя соответствующее допущение - рассчитываете корректировку.
2) Найти ставки арендной платы (если невозможно найти объекты-аналоги) на окраине и в центре - проанализировать. Из допущения о том, что ставки арендной платы являются отражением полезности объектов и их стоимости, на основе их соотношения - рассчитать корректировку.
3) Поискать объекты-аналоги ещё дальше от центра, чем Ваш объект оценки. Использовать метод качественного анализа. Тем самым Вы определитесь с верхней и нижней границами стоимости, и путем качественного анализа определите стоимость объекта оценки.
Поддержали0
Дельным сочли0
Автор вопроса
14 августа 2012 в 18:07:01
Оценка для прокуратыры, т.к. собственник подал жалабу и уверен , что стоимость квартиры, которую ему предоставили БЕСПЛАТНО реально завышена, тк многоквартирный дом находится на окраине(за домом поле и степь) за придомовыми постройками (около 20м) насыпь и ж/д дорога и сразу же за ней завод по производству щебня.То есть этот дом строился для рабочих этого завода, с него и начиналось стоительство поселка.Все окружение частные одноэтажные дома.Объект оценки квартира, находится в небольшом сельском населенном пункте, рынок аренды не развит.Все объекты аналоги находятся в центре поселка, т к только здесь двухэтажки более поздней постройки.Перечитала все подшивку районной газеты за полгода и все возможные вариаты выбрала.Брать из другого населенного пукта не резон стоимости отличаются, причем заметно. Но т.к. предмет спора и жалобы на местоположение- окраина( за такую сумму можно купить аналогичную квартиру в центре) и близость производственного объекта, да еще все социальные объекты находятся не ближе 2,5 км(для сельской местности это далеко), то коррекитровка на удаленность от центра просто необходима.
Ответы6
Не совсем понял, что за коэффициент. Вы, наверное, хотите рассчитать корректировку на удаленность от центра населенного пункта?
да, верно.
Вариантов расчета данной корректировки на самом деле очень много. Перечислю первое, что придет на ум, в порядке от лучшего к худшему:
1) Метод анализа парных продаж - находите пары объектов-аналогов, отличающихся только местоположением относительно центра (причем также, как объекты-аналоги, цены которых на основании полученной Вами корректировки Вы собираетесь корректировать). Можно из рынка объекта оценки - это лучше, можно из сопоставимого рынка - это хуже. Разница в удельной стоимости - это и будет корректировка.
2) Набираете выборку объектов-аналогов из рынка объекта оценки. Оцифровываете ценообразующие параметры - проводите анализ КРА. Корректировка будет рассчитываться, отталкиваясь от коэффициента перед переменной, отражающей оцифрованную характеристику параметра "Местоположение относительно центра", в полученной Вами репрезентативной модели.
3) Метод / техника качественного анализа - сравниваете объекты по параметру "Местоположение относительно центра" (какой лучше, какой хуже) и проставляете баллы. Затем - опираясь на них рассчитываете стоимость объекта оценки. Расчет непосредственно корректировки не нужен.
4) Метод анализа вторичных данных - анализируете, например, кадастровые стоимости в разных районах населенного пункта. Отталкиваясь от их соотношения - рассчитываете корректировку.
не все так однозначно: небольшой населенный пункт , объекты аналоги все расположены в центре, а объект оценки на окраине плюс рядом ж/дорога и действующий производственный объект расстояние около 20-30метров, по остальным параметрам объект оценки и аналоги полность совпадают(площадь, ремонт, газификация, водопровод и канализация).
Конечно по Вашему описанию сложно полностью разобраться в ситуации (даже не ясно, что из себя представляет объект оценки), но попробую предложить несколько вариантов (вслепую):
1) Найти информацию по кадастровым стоимостям объектов на окраине и в центре. Проанализировать. Если выявите четкое соотношение между КС в центре и на окраине - отталкиваясь от него и введя соответствующее допущение - рассчитываете корректировку.
2) Найти ставки арендной платы (если невозможно найти объекты-аналоги) на окраине и в центре - проанализировать. Из допущения о том, что ставки арендной платы являются отражением полезности объектов и их стоимости, на основе их соотношения - рассчитать корректировку.
3) Поискать объекты-аналоги ещё дальше от центра, чем Ваш объект оценки. Использовать метод качественного анализа. Тем самым Вы определитесь с верхней и нижней границами стоимости, и путем качественного анализа определите стоимость объекта оценки.
Оценка для прокуратыры, т.к. собственник подал жалабу и уверен , что стоимость квартиры, которую ему предоставили БЕСПЛАТНО реально завышена, тк многоквартирный дом находится на окраине(за домом поле и степь) за придомовыми постройками (около 20м) насыпь и ж/д дорога и сразу же за ней завод по производству щебня.То есть этот дом строился для рабочих этого завода, с него и начиналось стоительство поселка.Все окружение частные одноэтажные дома.Объект оценки квартира, находится в небольшом сельском населенном пункте, рынок аренды не развит.Все объекты аналоги находятся в центре поселка, т к только здесь двухэтажки более поздней постройки.Перечитала все подшивку районной газеты за полгода и все возможные вариаты выбрала.Брать из другого населенного пукта не резон стоимости отличаются, причем заметно. Но т.к. предмет спора и жалобы на местоположение- окраина( за такую сумму можно купить аналогичную квартиру в центре) и близость производственного объекта, да еще все социальные объекты находятся не ближе 2,5 км(для сельской местности это далеко), то коррекитровка на удаленность от центра просто необходима.
Спасибо, за понимание и советы.