Здравствуйте!

Вопрос про НДС и стоимость земли.

НДС и продажа прав собственности (НДС отсутствует): Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (НК РФ), Часть 2, ГЛ. 21, ст. 146, п. 2 операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС.

НДС и продажа прав аренды (долгосрочной) (НДС присутствует): В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется.

Вопросы:
1. Верно ли я понимаю присутствие и отсутствие НДС (вышеупомянутые рассуждения)?

2. Если все верно, то получается, что при расчете земельного участка в собственности, если аналогами являются участки по которым передается долгосрочная аренда, из стоимости последних необходимо вычесть НДС перед проведением корректировок, чтобы очистить их стоимость?

Ответы3

В принципе, Ваши рассуждения верны. Но термины, которые Вы применяете (НДС присутствует/не присутствует) могут ввести Вас в заблуждение.

Правильные формулировки – НДС облагается/НДС не облагается, при этом те объекты, которые облагаются, бывают с НДС и без НДС.

Получается всего 3 правильные и информативные формулировки «НДС не облагается», «с НДС», «без НДС». Именно они позволят Вам корректно описать объекты и в дальнейшем внести поправки. Поправки между объектами не нужно вводить только в одном случае: если один из них «НДС не облагается», а другой – «без НДС» (ну, и если они не имеют различий по этому параметру).

Есть еще один момент.

В случае, когда один из объектов аренда, а второй – собственность на участок, то кроме НДС еще возникает вопрос про поправку на вид права. Важный вопрос, который следует себе задать, таков: «как при расчете поправки на вид права учтено наличие или отсутствие НДС в аналогах по аренде?» От ответа на этот вопрос зависит, допустите ли Вы двойной учет поправки на НДС.

Поддержали0
Автор вопроса
13 ноября 2013 в 16:37:06

Допустим, что расчет поправки я буду производить самостоятельно, не используя справочники. Рассчитаю затраты временные и финансовые на получение собственности.

Объект оценки - продажа прав собственности на участок, объекты-аналоги - продажа прав аренды (49 лет) на участки. Стоит ли вычитать НДС из аналогов?

Поддержали0

Прежде, чем решиться вносить корректировку таким способом, надо трижды подумать. О чем? О нескольких вещах.

1. Про эффективность. В отчете надо будет доказать, что выкуп по той схеме, которая будет применена в оценке, выгоден арендатору (то есть надо будет доказать, что затратив деньги на выкуп, арендатор не потеряет в стоимости права на землю).

2. Про схему. А по какой схеме моделировать выкуп? Их две, насколько мне известно: а) муниципалитеты продают землю (собственность) на аукционах. По какой цене? Очевидно, что по цене, близкой к рыночной;

б) собственники зданий имеют право выкупить землю по льготной цене (однако, я не всегда вовремя отслеживаю земельное законодательство, поэтому не готов утверждать, что льгота сохранилась до сих пор); при этом, если вы земельный участок оцениваете для оспаривания кадастровой стоимости, анализ усложняется: появляются вопросы, которые лично я бы не захотел поднимать в своем отчете об оценке: льготная цена составляет 20% от кадастровой стоимости… от какой кадастровой? От той, которую Вы оспариваете? Зачем ее применять в расчетах, если Вы с ней не согласны? От предыдущей? На каком основании? И вообще, на каком основании эта схема выкупа рассматривается, если земельный участок при оспаривании должен быть оценен как условно свободный? То есть в задачке на входе нет никаких улучшений, собственник которых мог бы претендовать на льготный выкуп.

3. А вообще ответ на Ваш вопрос «Стоит ли вычитать НДС из аналогов?» очень прост: это зависит от того, включает ли заявленная цена аналога НДС (спросить риэлтора), и содержат ли НДС затраты на выкуп (изучить соответствующее законодательство и практику его применения, разъяснения МНС).

Поддержали0