Добрый день! Помогите пожалуйста. Объект оценки - комплекс зданий и сооружений - птицефабрика. Цель - залог. Сравнительный считаю по объектам производственно-складского назначения. Общую площадь умножаю на стоимость кв.м. В затратном считаются здания+сооружения+земля. Вопрос: стоимость сооружений входит в сравнительный подход? Или их нужно считать только затратным, а согласовывать затратный (земля+здания) и сравнительный?

Ответы3

Добрый день!

В общем случае, ответ на вопрос, входит ли стоимость сооружений в результат, полученный сравнительным подходом, зависит от того, входят ли такие же сооружения в состав аналогов (каждого из аналогов). Если не входят, то необходимо делать корректировку цены аналога (либо, если сооружения не входят ни в один из аналогов, можно сначала оценить по аналогам объект оценки, как условно не содержащий сооружений, а затем внести к результату, полученному сравнительным подходом, итоговую корректировку на наличие сооружений).

Более того, это справедливо не только в отношении сооружений, но и в отношении, например, избыточного земельного участка (если он содержится в объекте оценки или в аналоге).

Если я неверно уловил суть вопроса, прошу уточнить что Вы имеете ввиду под сооружениями и каковы у вас аналоги в сравнительном подходе (чуть подробнее).

В любом случае, согласовывать один подход, отражающий некий элемент объекта оценки (или ценообразующий фактор) с другим подходом, в котором этот параметр не отражен никак – некорректно. Опять же, ценообразующий фактор можно учесть последней корректировкой после процедуры согласования (так, например, часто вносят корректировку на наличие обременений).

Поддержали0
Автор вопроса
13 ноября 2013 в 17:38:22

Сооружения представляют собой: электролинии, газопроводы, очистные сооружения, дороги, канализационные сети, водопроводные сети, теплосеть, асфальтированная площадка (навозохранилище и т.д.) Аналоги производственные объекты (здания+земля). Сооружений в них нет. Просто я хочу сооружения посчитать затратным. Также в затратном посчитать здания+земля, а в сравнительном только здания. В итоге согласование провести так: Общая цифра по зданиям+земля в затратном и здания - сравнительный. А сооружения отдельной цифрой только в рамках затратного. Мне кажется это будет логично.

Просто мне непонятно как к итоговому результату сравнительным внести корректировку на наличие сооружений?

Поддержали0

Да, логично, но только если сети не составляют некую величину, в разы превышающую величину неких альтернативных разумных вариантов.

Например, если сеть водопровода тянется на 15 км к объекту оценки, она будет стоить миллионы рублей. А если пробурить скважину - сотни тысяч.

Поддержали0