Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости без информации о расположенных на нем улучшениях

1) Я лично с такой ситуацией не сталкивался (с требованиями при проверке).

2) Количество метров цехов и офисов, а проще говоря застройка земельного участка (как я понял из вопроса Вы наверно не полностью описали в отчете улучшения на ЗУ) влияет на его стоимость (или другими словами тот вклад, который он вносит в стоимость единого объекта недвижимости) непосредственно. Если застройка участка отвечает НЭИ - потенциал участка раскрывается полностью и его вклад в стоимость единого объекта недвижимости и соответственно его стоимость будет наибольшей. Если застройка не отвечает НЭИ, то участок может быть, например, частью низколиквидного объекта недвижимости с низкой потребительской ценностью и соответственно стоимостью (т.е. та часть стоимости этого единого объекта, которая приходится на участок, будет меньше части стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на ЗУ, при НЭИ) или, например, рассматриваться потенциальными покупателями как участок с улучшениями под снос (т.е. его стоимость будет равна его стоимости как условно свободного за минусом затрат на снос улучшений).

Поэтому в-целом требования при проверке (основываясь на информации, приведенной в вопросе, сложно делать однозначные выводы), на мой взгляд, могут быть не безосновательны.

Вот в том-то и дело, что полностью соответствует НЭИ. Все описано. Нет площадей и конкретных указаний сколько зданий, сколько офисных площадей, сколько производственных, складских... Но есть фотографии, на которых четко видно, что используется по назначению, в отличном состоянии ит.д. Вот теперь буду письмо от заказчика просить.

А каким методом стоимость участка определяется, и почему определяется только стоимость участка, а не объекта в-целом (для каких целей оценка)?

Оспаривание кадастровой стоимости. Сравнителным.

Наверно в этом и есть вся загвоздка. Стоимость земли в составе объектов недвижимости, представляющих собой застроенные земельные участки, принято рассчитывать методом распределения, выделения и остатка (см., например, здесь http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/387. Все эти методы предполагают необходимость наличия полной информации об улучшениях (в том числе и их площади) для их корректного использования.

Насколько корректно использование метода сравнения продаж для застроенного земельного участка с учетом невозможности получения сведений об улучшениях, необходимых для расчета, я не берусь судить. Вполне возможно, что при соответствующих допущениях, к этому можно прибегать на практике. Но в этом случае, на мой взгляд, Вам действительно не помешает справка от Заказчика о невозможности предоставления сведений об улучшениях на земельном участке, которую Вы бы использовали для обоснования введенных Вами соответствующих допущений, опираясь на которые Вы бы прибегли к методу сравнения продаж для оценки земли.

Спасибо за ссылку)))). Пригодится. Расчет был не сравнением продаж, многомерной регрессией. Интересно, это влияет?

Многомерная регрессия в Вашем случае (как я понял) - либо элемент метода сравнения продаж (одна из техник, с помощью которой вносятся корректировки), либо реализация метода моделирования рыночного ценообразования. Поэтому, на мой взгляд, это на написанное мною выше не влияет.