Прошу поделится советами и мнениями!!! Ломаю голову над оценкой жилого дома с участком. Очень хочется провести точную и адекватную оценку. Но применение разных методов и подбор разных аналогов и источников данных даёт разброс оценок оцениваемого домовладения примерно в 40%. То бишь, если оценку выполнит другой оценщик - его результаты с моими могут разойтись процентов на 20% легко (если я возьму середину интервала моей неопределенности, а он будет стремиться вверх или вниз диапазона). Как-то сузить интервал на имеющихся рыночных данных не получается (очень велик разброс на рынке, оценка получается дискуссионной - а результаты не очевидны и не убедительны).

Что делать??? Это нормально???  

Ответы9
Гость
26 ноября 2013 в 22:15:03

По умолчанию "нормальной" считается вилка в 20% (ст. 40 НК РФ). Однако нормативного закрепления вилки в ОД нет.

зы. Если я посчитаю РС домовладения, то буду считать ее эталонной, независимо от того, насколько насчитал другой оценщик))))))

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Гость
26 ноября 2013 в 22:35:33

20% вверх и вниз от определенной РС? И для всех видов товаров и на всех рынках?

Поддержали0
Гость
ответил Гость
26 ноября 2013 в 22:46:02

20% между min и max значении РС. Если считать вверх и вниз, то в сумме будет 40%)))))

Хотя жизнь подбрасывает и не такие перлы))).

Ни нормативной базы, ни методик по вилке РС нет, но применяется для любой оценки. Это вроде негласного джентльменского соглашения, хотя некоторые его и не признают......

Поддержали0
Гость
26 ноября 2013 в 22:48:54

И вообще стоит учитывать точку зрения. Например 800 000 меньше чем 1 000 000 на 20%. Однако 1 000 000 больше чем 800 000 уже на 25%))))

Вот такая математика...........

Поддержали0
27 ноября 2013 в 08:03:37

Где взять точку и как ее учитывать?

Поддержали0

Алексей!

Со ст. 40 нужно быть аккуратнее - она уже отменена (действует для сделок, совершенных до определенной даты).

Чтобы как-то сформировать свое мнение про 40% автора, нужна дополнительная информация про объект оценки - где находится (область, район, численность населения в поселке), площадь участка и дома, материал, состояние + краткая характеристика аналогов (по каким основным параметрам отличаются от объекта оценки).

Без этого конкретного ответа быть не может.

Поддержал1
Автор вопроса
ответил Максиму Ильину
27 ноября 2013 в 11:33:04

Пушкинский район МО, СНТ у деревни, уч. 6 соток, дом 160 кв. м, бревно, сост. хорошее, без доп. построек (только площадка плиткой выложена), забор - штакетник, аналоги - дачные участки в СНТ при этой же деревне с разными домами и количеством / составом построек. Если с кирпичными / блочными домами в СНТ примерно всё понятно, в среднем - 150 000 руб. вклад земли в удельную стоимость сотки домовладения, около 30 000 руб. - вклад одного метра дома (качественная модель, построенная на рыночных данных), то с деревянными домами очень туго. Имеющиеся аналоги, их сильные отличия и разброс цен (по состоянию / площади дома, по составу и количеству доп. построек, по ландшафту) - не позволяют выявить четких связей между какими-то характеристиками и ценами (можно сказать, что по рынку удельная цена 1 кв. м деревянного дома колеблется от 8000 до 17000 руб.). Обесценение деревянных домов (особенно малой площади и в удовлетворительном состоянии) очень резкое и сильное, определить ту границу, до которой дом ещё представляет с точки зрения рынка ценность, и после которой рассматривается как временная постройка на время строительства, то же четко не получается (она субъективна, похоже большое значение имеет общее восприятие объекта). Ближайшие аналоги - дома примерно с такой же площадью и размером ЗУ отличаются по наличию доп. построек на участке и общему освоению земли (деревья, газоны, дорожки и т.д.). Удельные цены 500 000 руб. за сотку (только дом и голый огороженный участок) и 700 000 руб. за сотку (гараж, деревья, дорожки, замощения). Объект оценки должен быть по логике где-то посередине, но ближе к 500 000 руб. за сотку. Ближе аналогов не найти, не расширяя очень значительно ареал поиска.

Поддержали0
Гость
ответил Максиму Ильину
27 ноября 2013 в 12:33:08

Максим!

Ст. 40 я указал для понимания, откуда растут ноги у пресловутых 20%))))

На мой взгляд у каждого оценщика существует свой взгляд на стоимость того или иного актива. А если отчет другого оценщика показывает другую цифру, то он "сам дурак"))))))

И потом, других НПА все равно нет................

Поддержали0
29 ноября 2013 в 14:42:54

Эксперты говорят, что для подобного объекта на рынке Московской области разброс в 40% - очень большой.

Если актуально - приезжайте в понедельник к нам в офис со всеми материалами, проконсультируем (естественно, бесплатно).

Предварительно лучше позвонить (8 800 200 29 50, спросить можно меня).

Поддержали0