Поступила заявка на проведение оценки для оспаривания кадастровой стоимости. Земли населенных пунктов, ВРИ = магазины, торговые комплексы. площадь = 13 тыс. кв.м.
Ситуация следующая:
над участком проходит ЛЭП мощностью 110 кВ, охранная зона (по постановлению правительства) 110 метров. Эта охранная зона занимает около 1/3 всего участка (точного размера в кв.м. не имеется). БОльшая часть участка находится по одну сторону от охранной зоны, а небольшая часть (около 1/10) по другую сторону от охранной зоны. По постановлению того же правительства, в данной зоне ничего нельзя делать и строить (даже автостоянку). Т.е. у собственника эта часть участка выпадает из оборота, а налог приходится платить с общей площади.
Вопросы в следующем:
Как учесть в отчете при расчете рыночной стоимости данное обстоятельство?
Можно ли рассмотреть вариант - рассчитать стоимость всего участка и вычесть из полученной величины стоимость неиспользованного участка?
Ответы5
Идеальный (но как правило - не выполнимый) вариант - искать похожие объекты и смотреть, как такие ограничения, сказываются на РС земли. Ведь нужно понять, как рынок реагирует на эти ограничения. Без этого понимая (если вы просто отнимете площадь земли под сервитутом) есть вероятность, что вы не попадете в рынок.
А какой вариант Неидеальный?
Не идеальный, например, предположить, что стоимость земли в зоне ЛЭП - 0 рублей, и оценить только полезную площадь (вся площадь ЗУ минус площадь, которая ограничена в использовании) на основании цен, по которым можно приобрести аналогичную (можно добавить корректировку, учитывающую довесок в виде налогов, но скорее всего - она будет не существенна). Просто я не исключаю ситуацию, что рынок может на эту землю смотреть иначе.
Спасибо за быстрый ответ
Были такие случаи в практике. Рынок вообще не смотрит на такие участки))) Как правило, их приобретают собственники соседних участков - под расширение, или просто исключить других собственников. Всегда считал по рыночной только используемую часть участка. Часть з/у ограниченную сервитутом (и если есть - отделенную сервитутом от основного участка) принимал равной 0.