Здравствуйте!
Вопрос по оценке Торгово-Развлекательного центра в целях оспаривания кадастровой стоимости.
В Задании на оценку я хотела бы прописать ограничения, на которых будет основываться оценка:
- рыночная стоимость для цели оспаривания кадастровой стоимости
- рыночная стоимость для цели определения налогооблагаемой базы
- рыночная стоимость должна быть выражена без учета НДС
- в рыночной стоимости здания не должны быть указаны инвентарные объекты, по которым ведется отдельный бухгалтерский учет (лифты, эскалаторы, системы пожаротушения и т.п.)
- рыночная стоимость здания должна быть рассчитана как условно свободного, чтобы коэффициент «заполнения ТРЦ» не влиял на итоговую стоимость
Права ли я по всем пунктам? Есть ли какие-то замечания? Буду благодарна, если подскажете какие- методики, рекомендации, прочие законодательные акты для регулирования данной оценки, которые могут помочь мне.
Ответы5
Добрый день!
Тема ОКСов новая, поэтому по ней пока очень много вопросов. Рекомендации мы подготовим, как наработается практика в том числе судебная, пока последней вообще нет. По Вашим вопросам:
1,2 - это предполагаемое использование, не понимаю зачем это писать в ограничения
3 - ок
4 - странное ограничение. Логика понятна, что если они стоят отдельно на учете, то 2 раза облагать налогом неправильно, но на практике думаю не реализуемо, тк это неотделимые улучшения, часть самого объекта недвижимости и тд. В общем лучше не мудрить, чтобы в суде/комиссии не получить проблем.
5 - лишнее. Вы и так по умолчанию так должны оценивать.
Людмила!
У вас в названии вопроса есть фраза "затраты на брокеридж", а в самом вопросе про это нет.
Что вы имели в виду под "затратами на брокеридж"?
Максим, здравствуйте!
Возможно, неточно сформулировала. Речь о нем идет в последней части ограничений:
- рыночная стоимость здания должна быть рассчитана как условно свободного, чтобы коэффициент «заполнения ТРЦ» не влиял на итоговую стоимость
То есть вы хотите учесть затратны на поиск арендаторов?
И спрогнозировать рост заполняемости с нулевого уровня до среднерыночного?
Торговый центр - сложный объект. В его стоимости есть такие составляющие как:
- земельный участок;
- прибыль предпринимателя;
- ...
- затраты на создание концепции объекта, брокеридж объекта (после ввода в эксплуатацию) = затраты на услуги консалтинговой компании
Вот я бы хотела вычесть последнюю статью, чтобы представить объект как условной свободный (как объект - конструктив)