Добрый день! Какой подход выбрать при оценке муниципальной собственности функционального встроенного помещения если учесть, что рынок коммерческой недвижимости у нас малоактивный или правильнее сказать депрессивный? Получается, что остаётся только доходный и затратный подход? Но для затратного подхода этот объект староват.. Ему лет 30. 

Ответы3

Максим, добрый день!

Выбор подходов зависит от имеющейся рыночной информации и ее "качества". Без полноценного анализа рынка сказать что-то определенное сложно.

Нужно стараться использовать сравнительный подход к оценке (хотя бы индикативно), поскольку:

1) он наиболее "понятен" пользователям отчета;

2) как правило, погрешность расчетов по нему ниже, чем по другим.

Оценка встроенных помещений через затратный подход характеризуется очень высокой погрешностью. Если объект в регионе, то в затратном подходе может возникнуть необходимость учесть экономическое устаревание. Оно считается методами сравнительного или доходного подхода - получается "схлопывание" подходов. Еще нужно будет оценить стоимость прав на земельный участок (а точнее - на долю в праве, приходящуюся на объект оценки) ...

Поддержали0
Автор вопроса
19 марта 2014 в 14:48:08

Спасибо,Максим! А как понять слово - индикативно?

Поддержали0

Это значит, что результаты расчета по подходу не используются при согласовании.

Например:

1) результат по ЗП = 100, по СП 110;

2) результат по ДП = 130, но вы понимаете, что он характеризуется существенной погрешностью. Незначительное изменение отдельных параметров, которые при существующем состоянии рынка невозможно определить точно, приводит к диапазону 90-150;

3) в согласовании участвуют только ЗП и СП, при этом указывается, что их результат соответствует результатам ДП (попадает в диапазон).

Поддержали0