Полезные ссылки
Добрый день! Какой подход выбрать при оценке муниципальной собственности функционального встроенного помещения если учесть, что рынок коммерческой недвижимости у нас малоактивный или правильнее сказать депрессивный? Получается, что остаётся только доходный и затратный подход? Но для затратного подхода этот объект староват.. Ему лет 30.
Ответы3
Максим, добрый день!
Выбор подходов зависит от имеющейся рыночной информации и ее "качества". Без полноценного анализа рынка сказать что-то определенное сложно.
Нужно стараться использовать сравнительный подход к оценке (хотя бы индикативно), поскольку:
1) он наиболее "понятен" пользователям отчета;
2) как правило, погрешность расчетов по нему ниже, чем по другим.
Оценка встроенных помещений через затратный подход характеризуется очень высокой погрешностью. Если объект в регионе, то в затратном подходе может возникнуть необходимость учесть экономическое устаревание. Оно считается методами сравнительного или доходного подхода - получается "схлопывание" подходов. Еще нужно будет оценить стоимость прав на земельный участок (а точнее - на долю в праве, приходящуюся на объект оценки) ...
Спасибо,Максим! А как понять слово - индикативно?
Это значит, что результаты расчета по подходу не используются при согласовании.
Например:
1) результат по ЗП = 100, по СП 110;
2) результат по ДП = 130, но вы понимаете, что он характеризуется существенной погрешностью. Незначительное изменение отдельных параметров, которые при существующем состоянии рынка невозможно определить точно, приводит к диапазону 90-150;
3) в согласовании участвуют только ЗП и СП, при этом указывается, что их результат соответствует результатам ДП (попадает в диапазон).