Полезные ссылки
здравствуйте, коллеги. будьте так любезны - поделитесь опытом, если таковой был, оценки земельных участков с ограничениями. цель оценки - установление платы за сервитут. ограничения - охранная зона нефтепровода. участки изначально сельхоз для кфх. компания, чей трубопровод, хотела перевести в земли пром, но администрация пока не дает. ограничений получается уйма и по факту использовать участок по прямому назначению не возможно. какой можно применить расчет поправки кроме экспертного мнения?
Ответы6
Получается, что по факту есть сельхозка (часть участка с ограничениями), которую использовать по назначению нельзя - а платить налоги - надо? И сервитут хозяева трубопровода на свой же участок устанавливают?
не совсем.. хозяева трубопровода не собственники. они хотят выкупить эти участки тк ограничения занимают больше 70% участков, но сельхоз земли выкупать не могут , т.к. больше 50% компании иностранные. они решили сначала сделать сервитут что в теории позволит в дальнейшем перевести участок под пром с разрешенным - для эксплуатации трубопровода и тогда уже выкупить его.
Первое, что мне приходит в голову, что в соразмерную плату за сервитут (если подразумевается разовый платеж) нужно включить РС части сельхозки в границах сервитута (ведь как вы говорите, фактически использовать эту землю после установления сервитута будет невозможно) + налог на землю (платить то собственник должен, хоть и пользоваться не может) - опять же - если единоразовый платеж - то, нужно привести все платежи по налогам (денежный поток) на дату этого платежа по сервитуту. Я думаю так.
вопрос состоит не в том как оценить участок, а в том, как ввести корректировку на ограниченное использование участка (охранная зона трубопровода). в краце если, то запрещается возводить любые постройки, сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов (участок находится на побережье, где основная с/х культура - виноград), складировать корма, удобрения, сено и пр, сооружать оросительные системы и пр и пр...
к земельному кодексу я уже привязалась, но как вывести цифру корректировки - вот вопрос. факт такой участок будет стоить дешевле, чем рядом расположенные без таких ограничений, но кроме экспертного мнения может есть еще варианты ввода поправки?
Я думаю, тут вся корректировка фактически будет равняться разности между РС целого участка без обременений и РС той части участка, которую не цепляет сервитут, как отдельного целого участка. Если часть участка, которая подпадает под сервитут - фактически по своему назначению использоваться не может, то потенциальные покупатели будут рассматривать наш ЗУ с обременением как участок меньшей полезной площади, аналог которому будет ЗУ с/х назначения такой площадью, которая не затронута сервитутом на рассматриваемом нами участке.
Какие-либо другие варианты вы вряд ли, я думаю, найдете. Я лично не встречал.
затронут ВЕСЬ участок. т.е если следовать Вашей логике, участок должен отдаваться бесплатно.
в общем думали мы думали и решили экспертно вводить поправку...задействовали для этого и отдел юр.сопровождения проектов и оценщиков и юр.косультов. )