Полезные ссылки
Здравствуйте, уважаемые эксперты.
Проводится оспаривание кадастровой стоимости з.у под многоэтажное строительство. На участке посередине проходит ЛЭП, Заказчики хотят чтобы мы учли это неудобство.
Подскажите методику оценки данного дефекта земельного участка (понимаю, что это с другой стороны удобство подключения к коммуникациям, однако они убеждают что при строительстве жилья это им очень мешает)
Ответы25
Добрый день.
Некоторые уточняющие вопросы (и в них же содержаться ответы)
1. Какая ЛЭП, можно ли подключиться к этой ЛЭП
2. Можно ли перенести эту ЛЭП?
3. Ограничения по стр-ву есть
1. 250 кВт, можно ли подключиться - не знаю
2. Можно ли перенести - тоже не знаю. Но давайте рассмотрим оба варианта
3. Ограничения по строительству: запрещается строительство всего, даже парковку вероятно нельзя сделать, потому как загромождения исключены (необходим доступ обслуживающей ЛЭП организации)
1. в зависимости от мощности, указанной Вами необходимо найти в нормативных актах санитарную зону
2.
- если да, то необходимо просчитать затраты на перенос (оптимальный маршрут по участку)
- если нет, то п. 1 (необходимо просчитать санитарную зону и зону, необходимую для эксп. ЛЭП)
- если нет, то п. 1 (необходимо просчитать санитарную зону и зону, необходимую для эксп. ЛЭП)
И что далее делать со стоимостью этого участка?
Исходя из мощности ЛЭП, для защиты населения от действия электромагнитного поля установлены санитарно-защитные зоны для линий электропередачи (санитарные правила СниП № 2971-84 – «Защита населения от воздействия электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты»).
Для воздушных высоковольтных линий электропередачи (ВЛ) устанавливаются санитарно-защитные зоны по обе стороны от проекции на землю крайних проводов. Эти зоны определяют минимальные расстояния до ближайших жилых, производственных и непроизводственных зданий и сооружений:
• 2 метра – для ВЛ ниже 1кВ,
• 10 метров – для ВЛ 1- 20кВ,
• 15 метров – для ВЛ 35 кВ,
• 20 метров – для ВЛ 110 кВ,
• 25 метров – для ВЛ 150-220 кВ,
• 30 метров – для ВЛ 330кВ, 400 кВ, 500кВ,
• 40 метров – для ВЛ 750кВ,
• 55 метров – для ВЛ 1150кВ,
• 100 метров – для ВЛ через водоёмы (реки, каналы, озёра и др.).
Примечание:
1. Не допускается прохождение ЛЭП по территориям стадионов, учебных и детских учреждений.
2. Допускается для ЛЭП (ВЛ) до 20 кВ принимать расстояние от крайних проводов до границ приусадебных земельных участков, индивидуальных домов и коллективных садовых участков не менее 20 метров.
3. Прохождение ЛЭП (ВЛ) над зданиями и сооружениями, как правило, не допускается.
4. Допускается прохождение ЛЭП (ВЛ) над производственными зданиями и сооружениями промышленных предприятий I-II степени огнестойкости в соответствии со строительными нормами и правилами по пожарной безопасности зданий и сооружений с кровлей из негорючих материалов (для ВЛ 330-750 кВ только над производственными зданиями электрических подстанций.
В охранной зоне ЛЭП ( ВЛ) запрещается:
1. Производить строительство, капитальный ремонт, снос любых зданий и сооружений.
2. Осуществлять всякого рода горные, взрывные, мелиоративные работы, производить посадку деревьев, полив сельскохозяйственных культур.
3. Размещать автозаправочные станции.
4. Загромождать подъезды и подходы к опорам ВЛ.
5. Устраивать свалки снега, мусора и грунта.
6. Складировать корма, удобрения, солому, разводить огонь.
7. Устраивать спортивные площадки, стадионы, остановки транспорта, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей.
вычитание площади сан.-защитной зоны в прямую невозможно без анализа влияния ее наличия на допустимую площадь будущего объекта строительства с учетом градостр. ограничений (плотность застройка, площадь застраиваемая, высота допустимая и т.п.).
Зачастую, наличие подобных обременений никак не влияет на стоимость з/у в связи с возможностью стр-ва объектов большей этажностью.
Хорошо. Но каковы мои дальнейшие действия с этим участком?
Просто не учитывать ЛЭП?
На сколько понимаю все описанное Вы уже изучили.
какие результаты вашего исследования по плотности застройки, площади з/у, сан. зоны и т.д.?
Думаю, да.
1. У нас 220 кВт - следовательно, исходя из Ваших подробных объяснений (за что вам большое спасибо) 25 метров – для ВЛ 150-220 кВ
2. В соответствии с данными «Генерального плана» , оцениваемый участок входит в следующую зону:
Б – комплексная застройка малоэтажными жилыми домами и блокированными жилыми домами, в т.ч. таунхаусами; плотность от 3000 до 5500 кв.м/га; высотные пара-метры до 4 этажей; развитая социальная инфраструктура, в т.ч. школы, детские сады, гаражи, объекты КБО
Как мне быть дальше?
1. Обратите внимание на "кВт"(ватты - мощность) и "кВ" (вольты - напряжение)
2. рассчитать плотность застройки с учетом ограничений
3. вы уверены, что невозможно перенести ЛЭП ?!
1. Обратите внимание на "кВт"(ватты - мощность) и "кВ" (вольты - напряжение)
Поняла Вас.
2. "рассчитать плотность застройки с учетом ограничений". Правильно ли я понимаю, что это вы имеете в виду доходный подход, методом предполагаемого использования?
А как мне быть с корректировкой на ЛЭП в сравнительном?
3. Вы уверены, что невозможно перенести ЛЭП ?!
Сергей, я не энергетик, разве я могу делать подобные заключения. Насколько я понимаю, такие рекомендации могут дать только они. Ведь планы по строительству могут и не совпадать с их планами по расположению их ЛЭП. К тому же, как я могу рассчитать затраты на перенос ЛЭП?
Поэтому я избираю второй консервативный вариант при расчетах - оставить все как есть.
2. Вам ЛЭП может вообще не мешать для строительства - возможную плотность при существующем расположении ЛЭП (схемы расположения ЛЭП на участке отсутствует - тоже самое ставить диагноз по телефону)
3. уточните у Заказчика - если они эффективные собственники - они могли давно об этом узнать.
4. Выбирать корректнее все же по НЭИ, а не по консервативному варианту.
2. Вам ЛЭП может вообще не мешать для строительства - возможную плотность при существующем расположении ЛЭП (схемы расположения ЛЭП на участке отсутствует - тоже самое ставить диагноз по телефону)
Согласно предварительному проекту застройки участка, Заказчики будут строить вокруг ЛЭП (соблюдая защитные зоны). То есть эту зону они в строительстве не используют.
3. Переносить не собираются, см.выше
4. Я соблюдаю НЭИ, все участки такого же ВРИ
Как мне быть дальше?
если все выше описанное у вас соблюдается (НЭИ, плотность и т.д) - то данный фактор (судя по описанию) в виде ЛЭП отрицательно не влияет на стоимость з/у
Заказчики говорят, они его не используют, а платить налог за тот участок, который они никак не могут использовать с точки зрения выгоды, они не хотят.
Я могу понять их мотивировку, но хотела у вас уточнить, возможно ли вычесть его из общей стоимости для оспаривания кадастровой?
вам нужно доказать, что не они его не используют, а действительно из-за неиспользования этого участка - полезность общей участка уменьшается.
Я не совсем понимаю, как я могу это доказать?
Разве это не вытекает из описанного вам выше СниП № 2971-84?
если плотность застройки этого з/у не нарушается, то (прошу прощения за настойчивость) о какой потере выгоды идет речь? - вы использовали з/у по назначению, построили на нем максимально возможной площади и высоты здание (то есть плотность застройки не нарушена)...
какие потери Вы понесли как собственник?
Но ведь на участке под ЛЭП я не могу строить? Он выпадает из общей площади под застройку?
Из вышеописанных вами рассуждений вытекает, что стоимость 2 участков:
- одного с ЛЭП посредине (участок под ЛЭП нужно исключить из застройки)
- другого без ЛЭП (участок можно весь застроить жильем)
одинаковая?
В первом случае даже доходным подходом стоимость будет выше, поскольку мы можем продать больше жилья
видимо мы с Вами по-разному читаем вопросы-ответы.
Вы написали, что у Вас ЛЭП не уменьшает плотность застройки.
то есть - если есть ЛЭП или ее нет, то какая разница - если объем строительства один и тот же?! (как же вы можете построить разное кол-во если у вас плотность не нарушена?!)
Вы построить можете столько же - тогда почему же стоимость д/б различна?
другое совсем дело - если у вас ограничения по строительству и вы построить можете меньше.
До сих пор не понятно - почему нельзя просчитать стоимость переноса ЛЭП (позвонить в энергетические компании и т.д.).
"Вы написали, что у Вас ЛЭП не уменьшает плотность застройки. Вы построить можете столько же - тогда почему же стоимость д/б различна?
другое совсем дело - если у вас ограничения по строительству и вы построить можете меньше. "
Она не уменьшает плотность на том участке, где строить можно. Но на том, где строить нельзя - там строить нельзя, он просто выпадает из площади возможной под застройку (собственно, это и есть СУТЬ ОСУЖДАЕМОГО НАМИ ВОПРОСА). Соответственно, он уменьшает полезность от использования общего куска участка.
"До сих пор не понятно - почему нельзя просчитать стоимость переноса ЛЭП (позвонить в энергетические компании и т.д.)".
Потому что я как оценщик при оценке кадастровой стоимости по всем предписаниям должна оценивать все как есть, и делать витиеватые выводы относительно гипотетической возможности переноса ЛЭП - не хотела бы. Не факт, что энергетическая компания разрешит + если заказчики на предварительном эскизе застройки ее никуда не переносят, то у меня напрашивается однозначный вывод о невозможности этого переноса.
1. мы говорим с Вами об общем з/у, а не о двух раздельно.
2. Вы определяете кад. стоимость или рыночную?
1. Да, именно так)
"то есть - если есть ЛЭП или ее нет, то какая разница - если объем строительства один и тот же?! (как же вы можете построить разное кол-во если у вас плотность не нарушена?!)"
Возьмем 2 участка - один с ЛЭП, другой без, одинаковой площади. На участке без ЛЭП разумеется можно построить гораздо большее количество квартир. А это значит - больше плотность, больше дохода. Вы считаете, что ЛЭП при этом никак не влияет на стоимость?
2. Я определяю рыночную стоимость для признания кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости
Если плотность застройки не меняется в зависимости от наличия/отсутствия ЛЭП - стоимость з/у одинаковая
У вас может ничего и не мешает - а вы решили уменьшить стоимость за счет этого з/у.
тем более - разве вам не нужно электричество?!)
Так я вам написала в предыдущем сообщении, что она меняется)
И что она очень даже мешает, принимая во внимание тот факт, что собственники планируют строить "в обход" ЛЭП, не перенося ее, а выделяя ее как отдельную площадь, которая ими никак не используется, а висит мертвым грузом как объект налогообложения