Здравствуйте, уважаемые эксперты.

Проводится оспаривание кадастровой стоимости з.у под многоэтажное строительство. На участке посередине проходит ЛЭП, Заказчики хотят чтобы мы учли это неудобство.

Подскажите методику оценки данного дефекта земельного участка (понимаю, что это с другой стороны удобство подключения к коммуникациям, однако они убеждают что при строительстве жилья это им очень мешает)

Ответы25
Автор вопроса
13 мая 2014 в 12:28:49

Я не совсем понимаю, как я могу это доказать?

Разве это не вытекает из описанного вам выше СниП № 2971-84?

Поддержали0
13 мая 2014 в 12:39:57

если плотность застройки этого з/у не нарушается, то (прошу прощения за настойчивость) о какой потере выгоды идет речь? - вы использовали з/у по назначению, построили на нем максимально возможной площади и высоты здание (то есть плотность застройки не нарушена)...

какие потери Вы понесли как собственник?

Поддержали0
Автор вопроса
13 мая 2014 в 12:58:32

Но ведь на участке под ЛЭП я не могу строить? Он выпадает из общей площади под застройку?

Из вышеописанных вами рассуждений вытекает, что стоимость 2 участков:

- одного с ЛЭП посредине (участок под ЛЭП нужно исключить из застройки)

- другого без ЛЭП (участок можно весь застроить жильем)

одинаковая?

В первом случае даже доходным подходом стоимость будет выше, поскольку мы можем продать больше жилья

Поддержали0
13 мая 2014 в 13:13:58

видимо мы с Вами по-разному читаем вопросы-ответы.

Вы написали, что у Вас ЛЭП не уменьшает плотность застройки.

то есть - если есть ЛЭП или ее нет, то какая разница - если объем строительства один и тот же?! (как же вы можете построить разное кол-во если у вас плотность не нарушена?!)

Вы построить можете столько же - тогда почему же стоимость д/б различна?

другое совсем дело - если у вас ограничения по строительству и вы построить можете меньше.

До сих пор не понятно - почему нельзя просчитать стоимость переноса ЛЭП (позвонить в энергетические компании и т.д.).

Поддержали0
Автор вопроса
13 мая 2014 в 13:23:14

"Вы написали, что у Вас ЛЭП не уменьшает плотность застройки. Вы построить можете столько же - тогда почему же стоимость д/б различна?

другое совсем дело - если у вас ограничения по строительству и вы построить можете меньше. "

Она не уменьшает плотность на том участке, где строить можно. Но на том, где строить нельзя - там строить нельзя, он просто выпадает из площади возможной под застройку (собственно, это и есть СУТЬ ОСУЖДАЕМОГО НАМИ ВОПРОСА). Соответственно, он уменьшает полезность от использования общего куска участка.

"До сих пор не понятно - почему нельзя просчитать стоимость переноса ЛЭП (позвонить в энергетические компании и т.д.)".

Потому что я как оценщик при оценке кадастровой стоимости по всем предписаниям должна оценивать все как есть, и делать витиеватые выводы относительно гипотетической возможности переноса ЛЭП - не хотела бы. Не факт, что энергетическая компания разрешит + если заказчики на предварительном эскизе застройки ее никуда не переносят, то у меня напрашивается однозначный вывод о невозможности этого переноса.

Поддержали0
13 мая 2014 в 18:01:43

1. мы говорим с Вами об общем з/у, а не о двух раздельно.

2. Вы определяете кад. стоимость или рыночную?

Поддержали0
Автор вопроса
13 мая 2014 в 18:11:44

1. Да, именно так)

"то есть - если есть ЛЭП или ее нет, то какая разница - если объем строительства один и тот же?! (как же вы можете построить разное кол-во если у вас плотность не нарушена?!)"

Возьмем 2 участка - один с ЛЭП, другой без, одинаковой площади. На участке без ЛЭП разумеется можно построить гораздо большее количество квартир. А это значит - больше плотность, больше дохода. Вы считаете, что ЛЭП при этом никак не влияет на стоимость?

2. Я определяю рыночную стоимость для признания кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

Поддержали0
13 мая 2014 в 18:19:21

Если плотность застройки не меняется в зависимости от наличия/отсутствия ЛЭП - стоимость з/у одинаковая

У вас может ничего и не мешает - а вы решили уменьшить стоимость за счет этого з/у.

тем более - разве вам не нужно электричество?!)

Поддержали0
Автор вопроса
13 мая 2014 в 19:04:38

Так я вам написала в предыдущем сообщении, что она меняется)

И что она очень даже мешает, принимая во внимание тот факт, что собственники планируют строить "в обход" ЛЭП, не перенося ее, а выделяя ее как отдельную площадь, которая ими никак не используется, а висит мертвым грузом как объект налогообложения

Поддержали0