Господа, ХЕЛП! Рынка на такие земли в масштабах области не наблюдается на актуальные даты к дате оценки 01.01.2013. В выборке по дате оферт с горем пополам оферты найдены в московской области с нереально высокими ценами на 1 кв.м.. Зато есть оферты на июнь 2014  года в масштабах области. 

Коллеги, по вашему мнению: что правомернее или, лучше сказать, достовернее: 

1. проведение сравнения на с объектами в актуальной выборке по датам и с переходом к астраханской области на региональных коэффициентах 

2. проведение сравнения по текущим офертам с корректировкой на темпы роста рынка недвижимости (ЗУ) "назад" к дате оценки.

Ответы6

На мой взгляд, это одна из ситуаций, когда "правомерность" может расходиться с "достоверностью". Более достоверные результаты получаются на более качественной, точной и достоверной информации.

Т.е. теоретически - вполне возможно, что вариант №2 может дать более репрезентативную оценку (опять же, всё зависит от "качества" исходной информации для расчетов, об этом судите сами). Но практически есть федеральные стандарты оценки, и в них есть такой пункт: "Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки". Другими словами, вариант №2 несет для оценщика риски, связанные с формальным нарушением ФСО №1 по этому пункту.

Поддержали0
Автор вопроса
26 июня 2014 в 09:22:35

Мне тоже кажется что результат второго метода точнее и ближе к истине.

Поддержали0
Гость
26 июня 2014 в 09:51:07

"Правомернее и достовернее" выполнять законодательство по оценочной деятельности. А выполнение п.п. 1 и 2 нарушает требования ФЗ-135 и ФСО.

1. з\у в Московской области - не аналоги з\у в Астраханской области.

2. Нельзя использовать информацию после даты оценки.

Автор вопроса
ответила Гостю
26 июня 2014 в 10:17:49

ок, тогда посоветуйте, как лучше поступить? просто мне в голову пришли только эти два хода расчетов, и согласна, у обоих существенные минусы. но ведь должен же быть способ определить его стоимость.

Поддержали0
Гость
26 июня 2014 в 13:07:19

Если совсем все плохо, то наверное можно сравнить аналоги Астрахань/Москва сегодня - получить коррелирующий коэффициент и применить его к аналогам Москвы в прошлом. Но здесь тоже будет использование данных из "будущего")))

Поддержали0
Гость
26 июня 2014 в 15:02:34

Единственный выход, порыться в старых журналах, БН, архивах интернета и найти минимум 2 аналога. Реализация методов выделения, остатка и предполагаемого использования еще более сложные.