Полезные ссылки
Господа, ХЕЛП! Рынка на такие земли в масштабах области не наблюдается на актуальные даты к дате оценки 01.01.2013. В выборке по дате оферт с горем пополам оферты найдены в московской области с нереально высокими ценами на 1 кв.м.. Зато есть оферты на июнь 2014 года в масштабах области.
Коллеги, по вашему мнению: что правомернее или, лучше сказать, достовернее:
1. проведение сравнения на с объектами в актуальной выборке по датам и с переходом к астраханской области на региональных коэффициентах
2. проведение сравнения по текущим офертам с корректировкой на темпы роста рынка недвижимости (ЗУ) "назад" к дате оценки.
Ответы6
На мой взгляд, это одна из ситуаций, когда "правомерность" может расходиться с "достоверностью". Более достоверные результаты получаются на более качественной, точной и достоверной информации.
Т.е. теоретически - вполне возможно, что вариант №2 может дать более репрезентативную оценку (опять же, всё зависит от "качества" исходной информации для расчетов, об этом судите сами). Но практически есть федеральные стандарты оценки, и в них есть такой пункт: "Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки". Другими словами, вариант №2 несет для оценщика риски, связанные с формальным нарушением ФСО №1 по этому пункту.
Мне тоже кажется что результат второго метода точнее и ближе к истине.
"Правомернее и достовернее" выполнять законодательство по оценочной деятельности. А выполнение п.п. 1 и 2 нарушает требования ФЗ-135 и ФСО.
1. з\у в Московской области - не аналоги з\у в Астраханской области.
2. Нельзя использовать информацию после даты оценки.
ок, тогда посоветуйте, как лучше поступить? просто мне в голову пришли только эти два хода расчетов, и согласна, у обоих существенные минусы. но ведь должен же быть способ определить его стоимость.
Если совсем все плохо, то наверное можно сравнить аналоги Астрахань/Москва сегодня - получить коррелирующий коэффициент и применить его к аналогам Москвы в прошлом. Но здесь тоже будет использование данных из "будущего")))
Единственный выход, порыться в старых журналах, БН, архивах интернета и найти минимум 2 аналога. Реализация методов выделения, остатка и предполагаемого использования еще более сложные.