Здравствуйте! Подскажите, может кто-нибудь сталкивался: необходимо оценить неблагоустроенную квартиру в которой отсутствует санузел. Аналогов без санузла нет, есть подобные квартиры, но в них присутствует санузел. Может быть есть какие-либо данные из справочников.  Однотипных квартир нет пар, а в частных домах слишком большой % получается, скорее всего там влияние иных характеристик присутствует. Спасибо.

Комментарии14
Гость
6 февраля 2014 в 15:51:29

В квартире влияние отсутствия санузла должно быть выше, нежели в частном доме. Так как на участке есть возможность поставить объект "М и Жо", типа сортир, а как решать этот вопрос в квартире?

Так, что можно использовать коррелятор от частных домов, не ошибетесь)))))

А если задача сделать "повыше", то используйте процентовку на сантехнику из УПВС.....

Поддержали0
7 февраля 2014 в 06:14:26

У нас тут есть такой тип квартир называемых неблагоустроенными: это помещение с печным отоплением с или без санузла (граждане их устанавливают по своему желанию), жилые дома как правило одноэтажные на 2, 3, 4.... квартиры. Эти квартиры расположены на земельных участках, у жильцов есть огороды, как и в частных домах. Также есть возможность поставить объект "М и Жо"))) По идее тот же частный дом (только соседи есть за стенкой). Дело в другом, если считать пары по домам то слишком много получается, аж -35%. Это очень много для такой корректировки.

Поддержали0

А вы попробуйте проанализировать, сколько обойдется организация санузла. Если из рынка корректировку не вытащить, то остается только её определять "синтетически". Например, как затраты на устранение различий. У вас аналоги - такие же квартиры (в одноэтажных домах на земле) -только с санузлами?

Поддержали0
10 февраля 2014 в 06:10:07

да аналоги однотипные, только с санузлами. Попробовала взять вот такие пары: комната в общежитии с санузлом в комнате и такая же комната только без этих благоустройств, но уже по другому городу, так как у нас нет таковых, получилось -18,6%. В общем то, я согласна.

Поддержали0
25 февраля 2014 в 13:12:57

Согласен с мыслью. Стоит поискать санитарные нормы (позвонить в санэпидстанцию), в которых говорится о "недопустимости справлять нужду в многоквартирных домах". Следовательно, туалет необходим. Следовательно, его надо установить по соотв. нормам, размерам и коммуникациям. Все посчитать, отнять нужное количество квадратов и искать соотв. аналоги. Оценщик - профессия творческая!!!

Поддержали0
13 февраля 2014 в 13:35:42

Здравствуйте, Татьяна.

Вас не смущает величина корректировки на 18,6% из-за наличия/отсутствия санузла?

Все-таки величина удельных весов в УПВС более объяснима в корректировке, чем выбранные пары в разных населенных пунктах.

Поддержали0
13 февраля 2014 в 15:03:52

Здравствуйте, Денис. А чем эта цифра смущает Вас? Пары выбраны не в разных городах, а по соседнему городу (удаленность 80 км), одна область, один регион. Проверила цифру расчётами: если квартиры с санузлами стоят 700 000 - 800000, то без санузлов 650 000 - 570 000, это вполне нормально. Давайте попробуем посчитать установку и оборудование санузла, какая цифра у вас получится? Может быть Вы действительно правы.

Поддержали0
14 февраля 2014 в 03:22:42

Добрый день.

Татьяна, давайте конкретизировать тогда. Мой адрес prometei-center@yandex.ru, сбрасывайте расчеты и посмотрим вместе. Возможно я не понимаю специфики ценообразующих факторов по квартирам в вашем регионе, но применительно к нам расположение аналогов между собой на таком значительном расстоянии никак не может считаться сопоставимым. В идеале в паре должны быть объекты, которые различаются между собой только на один фактор, что на практике трудно встретить.

Жду письма.

Поддержали0
14 февраля 2014 в 07:46:27

Подобранные пары по объектам аналогам были взяты не по разным городам! а в одном и том же, просто соседнем. Это ведь не запрещено, тем более что регион один и наврятли покупатели по-разному воспринимают в разных городах наличие того или иного улучшения (будь то состояние ремонта, наличие отсутствие того же санузла, та же разница в этажах - первый, последний, средние). Ведь согласитесь в сознании людей не город, где находится этот объект, а разница в денежном выражении! А точнее в стоимости того же ремонта или оборудования, как у меня, санузла.

Поддержали0
14 февраля 2014 в 11:17:45

А когда написал и пытался объяснить формулу многофакторного анализа (типа математические методы в оценке), на смех, эти с верху, подняли, не они ее написали. А я всего лишь цитировал Кацмана с надстройкой.

Можно работать с объектами, но нужна выборка большого объема, дальше анализ.

Поддержали0
14 февраля 2014 в 15:09:38

Общий вид формулы А = Бхв + Гхд + …… и так по количеству исследуемых факторов, выбирать надо только те факторы которые существенно влияют на стоимость, а мелочь в аналогах потом скорректируете, типа нет нуалета.

Формула предназначена для исследования выборки по сравнимым факторам, для выделения тех сегментов рынка, которые соответствуют Вашему объекту.

Буквы заглавные количественный параметр сравнимой единицы, маленькие буквы это коэффициент приведения. Можно трактовать и на оборот, суть не в этом, суть в назначении величин коэффициентов. Но поскольку сама формула не выдает, какой либо стоимостной величины, а только делит рынок на сегменты можно экспериментировать сколько угодно. Правильность назначения коэффициентов приходит только с опытом. В суде используется как доказательство того, почему были выбраны именно эти аналоги.

Поскольку для такой работы рынок забивается весь доступный, то аргументы другой стороны, типа аналог есть другой, как правило он Вами уже исследован и отвергнут (выпал из выборки при анализе) Вы спокойно докладываете о причинах по которым этот аналог не годится, формула в итоге это и позволяет сказать со 100% достоверностью.

Поддержали0
14 февраля 2014 в 15:45:16

Геннадий Юрьевич, а какой-либо пример такого анализа показать можете? А то как-то сходу не пойму, о чем вы.

Поддержали0
14 февраля 2014 в 16:04:45

Где то тут есть подробности с примером.

Позже опубликую таблицу, искать надо, редко пользуюсь.

Поддержали0