Объем выполненных работ по оценке квартир с несанкционированной перепланировкой за 2012 год занял у меня примерно 5% от всех квартир, оцененных для целей кредитования в Сбербанке.
Требование банка в части, касающейся оценки таких квартир:
"В случаях выявления перепланировки и/или переоборудования указать на поэтажном плане, в чем она выражается, и стоимость приведения квартиры в соответствие с планом БТИ и ДАТЬ ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ о возможности регистрации перепланировки и/или переоборудования в соответствии с требованиями действующего законодательства".
Для целей ответа на вопрос был исследован вопрос:
- определения понятий переустройства и перепланировки, содержащихся в ЖК РФ И Постановлении Госстроя № 170-2003 г.;
- порядок осуществления переустройства и перепланировки и его согласования;
- основания отказа в легализации;
- последствия переустройства и перепланировки;
- исследована судебная практика по данному вопросу, в том числе перечень доказательств, которые должен представить истец;
- порядок несудебного узаканивания переустройства и перепланировки.
Исследуемая тема кратко изложена в разделе 7.1 "Правовые аспекты переустройства и перепланировки жилых помещений" отчета №129 "Оценка ... квартиры", опубликованного мною в "Банке отчетов ".
Следует сказать, что по вопросу легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения в судебном порядке, в теории и практике существуют различные мнения, обусловленные различным пониманием правовых норм, допускающих сохранение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находится после самовольного переустройства (перепланировки). Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке. В судебной практике также неоднозначно решается вопрос о том, в каких случаях и порядке должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения. Нет единого подходак рассматриваемому вопросу и при урегулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми в развитие положений ЖК РФ. Дать экспертное заключение о возможности затруднительно еще и потому, что, хотя п. 4 ст. 29 ЖК РФ позволяют сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии, при условии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни.., в рамках исполнения отчета об оценке квартиры для целей кредитования проведение технической экспертизы для уяснения вопроса, не нарушены ли несущие конструкции, особенно это касается жилых помещений в домах сборно-железобетонных и монолитных, затратно. В связи с чем, при составлении отчетов такого плана обязательно рассчитываю корректировку на приведение помещения в соответствие с данными технической документации на квартиру. Но вопрос: не создает ли эта перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан остается открытым (монолит и железобетон не беру считать...)
В связи с вышеизложенным прошу участников проекта высказать свое мнение по вопросу оценки аналогичных помещений для целей кредитования.
Комментарии13
Я знаком с практикой оценки квартир с перепланировкой для банков (учет стоимости приведения квартиры к состоянию, отраженному в БТИ). В целом, если смотреть с позиций банка, подход вполне здравый, учитывая то, о чем Вы пишите выше (а именно сложность прогноза о возможности / невозможности легализации перепланировки и связанные с этим лишние затраты на экспертизу и оценку). С точки зрения объективной (как оценщика) такой расчет конечно не корректен. Множество перепланировок можно узаконить, к тому же как правило перепланировки проводится с целью улучшить (как ни странно) качество квартир, поэтому вполне логично ожидать - что и рынок будет рассматривать наличие перепланировок чаще со знаком плюс, чем минус. В целом, так.
СПАСИБО, Егор.
Судебная практика неоднозначна, хотя законодательство разрешает легализовать переустройство и перепланировку через муниципальные органы.
Я в процессе изучения вопроса поняла почему банки требуют привести квартиру (просчитать затраты) в состояние до перепланировки:
Росреестр вправе не зарегистрировать переход права на такой объект.
Поэтому банк прав в своих требованиях насчет приведения в прежнее состояние.
Вопрос в том, для монолитных домов (например, когда убирается стенка между кухней и балконом) практически привести в прежнее состояние не представляется возможным, так как, исходя из правоприменительной практики - возможно нарушение прочности конструкции, но визуально это не определишь.
Вот и приходится отказываться от оценки.
Так и есть. Но я бы сказал, что банк не то, чтобы прав, но его позиция логична и её можно понять (банкиры по сути стремятся к минимизации своих рисков при уменьшении затрат на оценку). Вообще, если в таких случаях действительно объективно подходить к оценке и качественно её проводить, конечно нужно осуществлять анализ возможности легализации перепланировки и оценивать квартиру, опираясь на результаты этого анализа (а возможно и экспертизы) - это идеальный вариант. И стоимость соответственно определять в полном соответствии с рынком (с учетом его реакции на перепланировку).
в 129 отчете (Банк отчетов) я показала результаты исследования:
вывода однозначного нельзя сделать, даже основываясь на судебной практике.
Как много вопросов неразрешенных в оценке...
При НСОД неплохо бы создать какую -то группу по рассмотрению вопросов, которые носят дискуссионный характер, или не могут быть разрешимы на уровне рядового оценщика, чтобы выработать по ним какую-то единую точку зрения оценщиков.
Спасибо за точку зрения.
Несколько раз попадались в жизни случае(и в период ОД и до него), когда "перепланировки" затрагивали несущие конструкции, что приводило к проседанию верхних этаже, а в одном случае - обрушение дома. Думается такие "перепланировки" вряд ли со знаком плюс!)))
Установка перегородок и прорезание дверей в перегородках (не несущие стены), снос перегородок, по состоянию на декабрь 2009 года (по личному опыту) обходилось в Казани в 8 тысяч рублей (из них 5 - штраф за самовольную перепланировку, а 3 - пошлина или сбор за узаконивание). Так, что особо мудрить не стоит, если "перепланировка" не затрагивает несущие стены - то поправка на стоимость узаконивания в абсолютном выражении(для каждого субъекта своя наверное), а если затронуты несущие конструкции, то тут необходима строительно-техническая экспертиза с расчетами силовых схем, т.к. возможно даже запрещение дома к эксплуатации.
Как то так, вроде)))
Добавлю, что Росреестр регистрирует по техпаспорту, без проверки. Таким образом, если "перепланировка" не узаконена, то о ней никто не знает и Росреестр - регистрирует. Если законна, то все знают и Росреестр опять же регистрирует.
Россия же, ребята......
Мы согласились с тем, что требования банка обоснованны.
Корректировка нужна или на стоимость узаконивания или приведение ее в прежнее состояние (я считаю именно затраты на приведение в прежнее состояние).
Все это в случае, если перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан (не нарушает несущие конструкции).
Остался вопрос один: больше к строителям: если убрана перегородка между кухней и балконом (что наиболее часто встречается) в сборно-железобетонных, монолитных нарушает ли это прочность конструкции дома.
Остался вопрос один: больше к строителям: если убрана перегородка между кухней и балконом (что наиболее часто встречается) в сборно-железобетонных, монолитных нарушает ли это прочность конструкции дома.
Я не строитель, но скажу!))))
Если именно "перегородка", т.е. допустим кирпичная кладка и оконный переплет, убрана, а ж/б столб остался - то нарушения целостности нет. А если убран несущий элемент - целостность однозначно нарушена. Остается вторая часть вопроса - насколько критично?
Что касается переустройства.то это перенос "технических систем" -газ, водоснабжение и т.д. Да банки обращают на это внимание, как правило это перенос газовой плиты, что сразу видно на фотоснимках и плане квартиры, но данная проблема не столь существенна, если выполнена грамотно и специалистами, а вот перепланировка, это уже существенно, но многие банки к этому относятся спокойно. В нашем городе , наверное как и во многих других перепланировка осуществляется переносом межбалконной перегородки вглубь комнаты , а это как правило деревянные перегородки , за счет чего увеличивается жилая площадь квартиры либо же делают отдельный вход на кухню..и тд. Безопасность перепланировки определяется конструктивными особенностями домов ( тип дом): несущие стены, монолитный, карсасный и тд. От нас требуют ..при наличие перепланировке .указать( рассчитать ) стоимость ее узаконивания ( в судебном) порядке) вот и все..
А если квартиру полностью перекроили, то как здесь "не строителю" возможно посчитать стоимость работ на восстановление прежнего состояния? Или дать оценку тому, что данную перепланировку возможно узаконить?
полностью "перекроить квартиру"...наверное Вы загнули... перепланировка как правило делается в домах построенных в период СССР, и вернуть в первоначальное состояние не представляет проблем..Если же у вас "серьезная перепланировка," сделайте обыкновенную коммерческую смету.Если перепланировка на затрагивает несущие конструкции то ее как правило всегда можно узаконить..Если затронуты несущие..- обращайтесь к проектировщикам.
если будет вопросы пишите..
как я поняла, вопросы перепланировки возникают у оценщиков при оценке квартир для целей кредитования по залог оцениваемого имущества. В таком случае, если она не узаконена, и нет угрозы жизни и здоровью..., (то есть можно узаконить) -рассчитываем стоимость работ по приведению ее в состояние до перепланировки (это обязанность владельца квартиры, которая прописана в ст.29 жк рф). В противном случае, законодательство не допускает возможности наступления перехода права на объект (как и при купле-продаже). Если угрожает жизни и здоровью, или Вы не можете это обосновать, так как не имеете соответствующего образования, с учетом неоднозначной практики судов на сегодня, я направляю за заключением к специалисту.
С ув.Петруня Л.Н.