Объем выполненных работ по оценке квартир с несанкционированной перепланировкой за 2012 год занял у меня примерно 5% от всех квартир, оцененных для целей кредитования в Сбербанке.

Требование банка в части, касающейся оценки таких квартир:

"В случаях выявления перепланировки и/или переоборудования указать на поэтажном плане, в чем она выражается, и стоимость приведения квартиры в соответствие с планом БТИ и ДАТЬ ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ о возможности регистрации перепланировки и/или переоборудования в соответствии с требованиями действующего законодательства".

Для целей ответа на вопрос был исследован вопрос:

  • определения понятий переустройства и перепланировки, содержащихся в ЖК РФ И Постановлении Госстроя № 170-2003 г.;
  • порядок осуществления переустройства и перепланировки и его согласования;
  • основания отказа в легализации;
  • последствия переустройства и перепланировки;
  • исследована судебная практика по данному вопросу, в том числе перечень доказательств, которые должен представить истец;
  • порядок несудебного узаканивания переустройства и перепланировки.

Исследуемая тема кратко изложена в разделе 7.1 "Правовые аспекты переустройства и перепланировки жилых помещений" отчета №129 "Оценка ... квартиры", опубликованного мною в "Банке отчетов ".

Следует сказать, что по вопросу легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения в судебном порядке, в теории и практике существуют различные мнения, обусловленные различным пониманием правовых норм, допускающих сохранение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находится после самовольного переустройства (перепланировки). Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке. В судебной практике также неоднозначно решается вопрос о том, в каких случаях и порядке должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения. Нет единого подходак рассматриваемому вопросу и при урегулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми в развитие положений ЖК РФ. Дать экспертное заключение о возможности затруднительно еще и потому, что, хотя п. 4 ст. 29 ЖК РФ позволяют сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии, при условии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни.., в рамках исполнения отчета об оценке квартиры для целей кредитования проведение технической экспертизы для уяснения вопроса, не нарушены ли несущие конструкции, особенно это касается жилых помещений в домах сборно-железобетонных и монолитных, затратно. В связи с чем, при составлении отчетов такого плана обязательно рассчитываю корректировку на приведение помещения в соответствие с данными технической документации на квартиру. Но вопрос: не создает ли эта перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан остается открытым (монолит и железобетон не беру считать...)

В связи с вышеизложенным прошу участников проекта высказать свое мнение по вопросу оценки аналогичных помещений для целей кредитования.

Комментарии13
Гость
6 ноября 2012 в 23:37:18

Несколько раз попадались в жизни случае(и в период ОД и до него), когда "перепланировки" затрагивали несущие конструкции, что приводило к проседанию верхних этаже, а в одном случае - обрушение дома. Думается такие "перепланировки" вряд ли со знаком плюс!)))

Установка перегородок и прорезание дверей в перегородках (не несущие стены), снос перегородок, по состоянию на декабрь 2009 года (по личному опыту) обходилось в Казани в 8 тысяч рублей (из них 5 - штраф за самовольную перепланировку, а 3 - пошлина или сбор за узаконивание). Так, что особо мудрить не стоит, если "перепланировка" не затрагивает несущие стены - то поправка на стоимость узаконивания в абсолютном выражении(для каждого субъекта своя наверное), а если затронуты несущие конструкции, то тут необходима строительно-техническая экспертиза с расчетами силовых схем, т.к. возможно даже запрещение дома к эксплуатации.

Как то так, вроде)))

Поддержали0
Гость
6 ноября 2012 в 23:51:13

Добавлю, что Росреестр регистрирует по техпаспорту, без проверки. Таким образом, если "перепланировка" не узаконена, то о ней никто не знает и Росреестр - регистрирует. Если законна, то все знают и Росреестр опять же регистрирует.

Россия же, ребята......

Поддержали0
6 ноября 2012 в 23:59:33

Мы согласились с тем, что требования банка обоснованны.

Корректировка нужна или на стоимость узаконивания или приведение ее в прежнее состояние (я считаю именно затраты на приведение в прежнее состояние).

Все это в случае, если перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан (не нарушает несущие конструкции).

Остался вопрос один: больше к строителям: если убрана перегородка между кухней и балконом (что наиболее часто встречается) в сборно-железобетонных, монолитных нарушает ли это прочность конструкции дома.

Поддержали0
Гость
7 ноября 2012 в 00:04:37
Цитата:
Людмила Петруня
 — 
6 ноября 2012 в 23:59:33:

Остался вопрос один: больше к строителям: если убрана перегородка между кухней и балконом (что наиболее часто встречается) в сборно-железобетонных, монолитных нарушает ли это прочность конструкции дома.

Я не строитель, но скажу!))))

Если именно "перегородка", т.е. допустим кирпичная кладка и оконный переплет, убрана, а ж/б столб остался - то нарушения целостности нет. А если убран несущий элемент - целостность однозначно нарушена. Остается вторая часть вопроса - насколько критично?

Поддержали0
26 февраля 2015 в 20:08:34

Что касается переустройства.то это перенос "технических систем" -газ, водоснабжение и т.д. Да банки обращают на это внимание, как правило это перенос газовой плиты, что сразу видно на фотоснимках и плане квартиры, но данная проблема не столь существенна, если выполнена грамотно и специалистами, а вот перепланировка, это уже существенно, но многие банки к этому относятся спокойно. В нашем городе , наверное как и во многих других перепланировка осуществляется переносом межбалконной перегородки вглубь комнаты , а это как правило деревянные перегородки , за счет чего увеличивается жилая площадь квартиры либо же делают отдельный вход на кухню..и тд. Безопасность перепланировки определяется конструктивными особенностями домов ( тип дом): несущие стены, монолитный, карсасный и тд. От нас требуют ..при наличие перепланировке .указать( рассчитать ) стоимость ее узаконивания ( в судебном) порядке) вот и все..

Поддержали0
1 марта 2015 в 01:19:57

А если квартиру полностью перекроили, то как здесь "не строителю" возможно посчитать стоимость работ на восстановление прежнего состояния? Или дать оценку тому, что данную перепланировку возможно узаконить?

Поддержали0
1 марта 2015 в 11:11:30

полностью "перекроить квартиру"...наверное Вы загнули... перепланировка как правило делается в домах построенных в период СССР, и вернуть в первоначальное состояние не представляет проблем..Если же у вас "серьезная перепланировка," сделайте обыкновенную коммерческую смету.Если перепланировка на затрагивает несущие конструкции то ее как правило всегда можно узаконить..Если затронуты несущие..- обращайтесь к проектировщикам.

Поддержали0
1 марта 2015 в 13:17:34

если будет вопросы пишите..

Поддержали0
1 марта 2015 в 13:53:09

как я поняла, вопросы перепланировки возникают у оценщиков при оценке квартир для целей кредитования по залог оцениваемого имущества. В таком случае, если она не узаконена, и нет угрозы жизни и здоровью..., (то есть можно узаконить) -рассчитываем стоимость работ по приведению ее в состояние до перепланировки (это обязанность владельца квартиры, которая прописана в ст.29 жк рф). В противном случае, законодательство не допускает возможности наступления перехода права на объект (как и при купле-продаже). Если угрожает жизни и здоровью, или Вы не можете это обосновать, так как не имеете соответствующего образования, с учетом неоднозначной практики судов на сегодня, я направляю за заключением к специалисту.

С ув.Петруня Л.Н.

Поддержали0