Процедура согласования подходов

На мой взгляд, множеству вопросов и проблем, связанных с процедурой согласования результатов, которые получаю оценщики в рамках различных подходов при проведении оценки, уделено не достаточно внимания, большая часть из них не решена, либо существующие решения носят вполне очевидный дискуссионный характер. В связи с чем, осознавая актуальность этих проблем и вопросов, я и решил создать эту тему, в которой коллеги могли бы обсудить и высказать своё мнение по многим из них.

И для начала, попробую сформулировать несколько мыслей, которые пришли мне в голову за время написания этого небольшого вступления, облачив их в форму вопросов, ответы на которые возможно и положат начало обсуждению по этой теме.

  • Является ли рынок, который исследует оценщик, выполняя расчеты и анализируя информацию в рамках затратного подхода, рынком объекта оценки?
  • С позиции каких участников рынка происходит определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода?
  • Поведение каких участников рынка объекта оценки отражают результаты сравнительного подхода?
  • Имеет ли смысл получать результаты и проводить анализ в позиций трех подходов, и в чем заключается смысл и назначение процедуры согласования результатов?

Публикации по теме согласования результатов подходов:

Комментарии19

Геннадий Юрьевич, а как же судить о целесообразности, экономической обоснованности и достоверности результатов, полученных методами в рамках разных подходов, не разобравшись в тех предпосылках, на которых они основаны, что они отражают и т.д.? Я согласен, что целесообразность, экономическая обоснованность - это то, на чем должны базироваться решения, но о целесообразности и обоснованности мы должны на основании чего-то судить.

Поддержали0
26 октября 2012 в 10:01:58

Сижу, курю – экономически не обосновано и экономически нецелесообразно.

Открываю бутылку пива - экономически обосновано и экономически целесообразно.

Открываю сайт, читаю - экономически не обосновано и экономически нецелесообразно.

Нажимаю кнопку отправить - экономически обосновано и экономически целесообразно.

Приблизительно так.

Поддержали0
30 октября 2012 в 11:29:14

На мой взгляд, не упомянут еще один аспект. Подходы еще и взаимодействуют в расчете, уравновешивая недостатки применения друг друга. Например, на дворе кризис - доходник реагирует на изменение конъюнктуры оперативнее сравнительного (к недвижке). Или есть только плохие аналоги для сравнительного, но есть смета. Или плохое качество управления офисным центром=>плохо со сборами арендной платы - выручает сравнительный и т.п.

Добавлено: Или расчет в каком то из подходов грубоват.

Поддержал1

Мысль о том, что подходы определенным образом взаимодействуют и дополняют друг друга, а также могут в некоторых случаях уравновешивать свои недостатки, я полностью поддерживаю. Так, например, для коммерческой недвижимости - если есть проблемы с доходником, можно вытащить оценку через сравнительный, если туго со сравнительным - можно вытянуть доходником. По идее в этом случае результаты, полученные в рамках этих подходов, должны сходиться. Ведь спрос на объекты коммерческой недвижимости - либо инвестиционный, либо спекулятивный. И оба подхода в данном случае отражают одну и ту же картину только с разных сторон. С примером про кризис - я бы привел другую трактовку. В доходнике мы рассматриваем объект оценки с позиций инвестиционного либо спекулятивного спроса. Так, например, мы можем обнаружить, что объект оценки стал не интересен в связи с кризисом по каким-то причинам для инвесторов (Вы говорите - среагировал доходник). Но цены на рынке держатся (видим по сравнительному) за счет потребительского или спекулятивного спроса (который, например, мы в доходнике по тем или иным причинам не проанализировали). Проанализировав эти результаты (полученные в рамках разных подходов) мы можем сказать, что рыночная стоимость на дату оценки такая-то, и что скорее всего в будущем она будет снижаться (спрос падает - с рынка уходят инвесторы) и т.д. Другими словами, я хочу сказать, что результаты, полученные в рамках различных подходов - не всегда отражают рыночную стоимость объекта оценки, но как минимум помогают лучше понять его рынок, оценить его состояние, спрогнозировать тенденции.

P.S. Изложил немного сумбурно.

Поддержали2
31 октября 2012 в 23:09:17

Изложено в принципе все верно. Только надо учитывать, что нельзя согласовывать результаты между собой, когда результаты подходов разнятся в разы. Это является либо показателем наличия ошибки в одном из подходов, либо говорит о не применимости различных подходов в принципе.

Либо о заказухе.

Поддержали2
Гость
2 ноября 2012 в 01:09:40

Если разница между подходами более 20% - однозначно надо искать ошибку....

Поддержали0

Если результаты расходятся в разы, да потом каким странным образом согласовываются, то с оценкой явно что-то не то. Результаты могут расходиться (да и в некоторых случаях просто обязаны расходиться) - но это не повод их согласовывать. Нужно проанализировать, что эти результаты отражают (случай, когда они получены с ошибкой я не рассматриваю) - и выбрать соответствующий. Если, например, затратный даёт одну сумму (которая, например, заметно меньше), а сравнительный четко вырисовывает другую - нужно брать сравнительный, поскольку попробуй потом на сформировавшемся (может и перегретом) рынке что-нибудь купить, тыча продавцу затратником - ответ будет ясен, не хочешь, не покупай, или - иди и строй :)

Поддержали0
Гость
2 ноября 2012 в 11:19:52

Однажды со знакомым девелопером, под водовку на кухне, просчитали один объект. Когда я накрутил в затратник все "попил-откаты", которые застройщик дополнительно тратит для постройки объекта (их и озвучил мне знакомый, так сказать из первых рук) - затратник удивительнейшим образом подтянулся к сравнительному, с погрешностью в 3!!!%. Так, что всему есть свои объяснения)))

Поддержали0

Согласен, подтянуть конечно же можно (но зачем?). Допустим, если мы рассматриваем недвижку во вторичке, то то, что получается затратником надо ещё доработать коэффициентом перехода на вторичный рынок (в зависимости от конкретного рынка первичка может стоить и дешевле, и дороже вторички), чтобы получить этот коэффициент, мы по сути должны от результатов сравнительного отнять результаты затратного - ну и затем, получив этот коэффициент и откорректировав результаты затратного, получить тоже самое, что в сравнительном. Не сложно убедиться, что при таком исполнении затратника его результаты полностью опираются и определяются информационной базой сравнительного подхода. Тогда смысл его делать? Получается всего лишь игра в цифры.

Или еще такой пример, опять же со вторичкой. Использование затратника, как ориентира в определении стоимости, предполагает (исходя из здравого смысла) имеющуюся на рынке альтернативу объекту оценки в виде только что готовых и сданных в эксплуатацию объектов недвижимости. А если на данный момент на рынке таких объектов нет и в ближайшем будущем не предвидится. Вот есть только вторичка и всё. Ты либо вторичку можешь приобрести, либо ничего. Что показывают результаты затратника покупателям и продавцу, как ориентир? Виртуальную возможность приобрести за виртуальную цену (рассчитанную из виртуальных допущений) виртуальный аналогичный оцениваемому только что построенный объект? Поэтому конечно можно подтягивать, натягивать и т.д., но в большинстве случаев содержательного смысла в такой работе получается мало.

Поддержали0