На мой взгляд, множеству вопросов и проблем, связанных с процедурой согласования результатов, которые получаю оценщики в рамках различных подходов при проведении оценки, уделено не достаточно внимания, большая часть из них не решена, либо существующие решения носят вполне очевидный дискуссионный характер. В связи с чем, осознавая актуальность этих проблем и вопросов, я и решил создать эту тему, в которой коллеги могли бы обсудить и высказать своё мнение по многим из них.
И для начала, попробую сформулировать несколько мыслей, которые пришли мне в голову за время написания этого небольшого вступления, облачив их в форму вопросов, ответы на которые возможно и положат начало обсуждению по этой теме.
- Является ли рынок, который исследует оценщик, выполняя расчеты и анализируя информацию в рамках затратного подхода, рынком объекта оценки?
- С позиции каких участников рынка происходит определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода?
- Поведение каких участников рынка объекта оценки отражают результаты сравнительного подхода?
- Имеет ли смысл получать результаты и проводить анализ в позиций трех подходов, и в чем заключается смысл и назначение процедуры согласования результатов?
Комментарии19
1. Не понял вопроса.
2. С позиций типичного инвестора.
3. Всех, кто как-то участвует в сделках на рынке.
4. Наверно имеет, раз все так делают, да и в ФСО закреплено. Смысл процедуры согласования, на мой взгляд, в том, чтобы цифра, полученная в результате согласования - отражала в себе различные принципы, которые используются в оценке. Например, что разумный покупатель не приобретет товар по цене дороже, чем его аналоги и т.д.
Хотя, это конечно в целом, но в отдельных случаях смысла в использовании трех подходов действительно наверное нет. Например, ситуация при оценке квартир либо земельных участков с затратным подходом. Вроде бы по ФСО - он в отчете быть должен, но смысла в нем никакого нет. Если подумать - можно найти ещё кучу примеров.
1. Если по первому вопросу подумать ещё немного?
2. Тут я с Вами соглашусь. Только с небольшой поправкой, что не только с позиций типичного инвестора, но и с позиций типичных спекулянтов.
3. Согласен.
4. По Вашему, смысл использования трех подходов - только учесть различные принципы, исходя из которых проводится оценка?
1. Если по первому вопросу подумать ещё немного?
Судя по названию темы и самому вопросу - похоже на намек на то, что ответ - нет. Т.е. вы намекаете на то, что стоимость - полученная затратником - не может быть рыночной, то бишь она с другого рынка?
4. По Вашему, смысл использования трех подходов - только учесть различные принципы, исходя из которых проводится оценка?
На мой взгляд, смысл использования трех подходов только в основном в том, что они прописаны в ФСО. Если бы там это прописано не было - оценщики бы только по одному подходу лепили бы в отчет, да и дело с концом. Просто похоже, кто-то в своё время бездумно передрал западную практику и внедрил её законодательно, без особого углубления в вопрос. По крайней мере у меня такое впечатление складывается.
Судя по названию темы и самому вопросу - похоже на намек на то, что ответ - нет. Т.е. вы намекаете на то, что стоимость - полученная затратником - не может быть рыночной, то бишь она с другого рынка?
Вот давайте на примере той же недвижимости посмотрим? Допустим объект оценки - дом на вторичном рынке. Аналогами ему могут быть - по хорошему - тоже дома на вторичке (ведь это рынок объекта оценки). Если мы возьмем затратник и, например, узнаем стоимость работ по строительству аналогичных домов под ключ (с учетом прибыли застройщика) - будет ли полученная цифра отражать рыночную стоимость нашего объекта оценки? На мой взгляд, нет. Это будет всего лишь рыночная стоимость работ по строительству дома, аналогичного рассматриваемому. Она может быть как выше РС нашего объекта оценки (например, если предложение на рынке объекта оценки избыточно и реализация затруднена), так и ниже (например, если сроки строительства достаточно велики и покупатели предпочитают заплатить за готовый и обжитый дом больше, лишь бы не терять время). Т.е. затратный подход, как он есть, на мой взгляд, может отражать рыночную стоимость аналогичных товаров, но на другом - альтернативном рынке, но не на рынке объекта оценки. В данном случае, на рассматриваемом здесь примере, он отражает рыночную стоимость работ по строительству дома, аналогичного оцениваемому.
Воспринял публикацию как демонстрацию новых возможностей.
На практике применяю в основном сравнительный подход - это если рынок есть. А вот если рынка нет, тогда и нужны затратный и доходный - чтобы при согласовании получить ценовой ориентир.)))
Согласен в той части, что если существует развитый рынок и товар не пользуется инвестиционным спросом - единственный подход, в рамках которого можно получить рыночную стоимость объекта оценки на соответствующем рынке - это сравнительный. В данном случае остальные подходы и результаты, полученные в их рамках, могут лишь помочь оценщику говорить о возможных тенденциях, прогнозировать развитие рынка в будущем, понять структуру спроса, но помощи в определении рыночной стоимости на дату оценки - не окажут.
На мой взгляд, смысл использования трех подходов только в основном в том, что они прописаны в ФСО. Если бы там это прописано не было - оценщики бы только по одному подходу лепили бы в отчет, да и дело с концом. Просто похоже, кто-то в своё время бездумно передрал западную практику и внедрил её законодательно, без особого углубления в вопрос. По крайней мере у меня такое впечатление складывается.
Скорее всего так и было. Может быть и не бездумно, но не совсем разобравшись. К тому же оценка, как прикладная наука, тоже развивается, а в ФСО нашло отражение состояние и развитие оценочной деятельности на 5, если не более, лет назад.
Заметил, что зачастую разные специалисты придают различный смысл проведению оценки в рамках каждого из трех подходов. Одни трактуют значение подходов как:
1) затратный - оценка с позиций продавца,
2) сравнительный - оценка с позиций покупателя,
3) доходный - оценка с позиций инвестора;
другие так:
1) затратный - оценка с позиций потребителя,
2) сравнительный - оценка с позиций спекулянта,
3) доходный - оценка с позиций инвестора.
Существует ещё несколько трактовок, которые встречаются реже.
Я же склонен трактовать смысл использования подходов так:
1) затратный - оценка рыночной стоимости объектов, аналогичных оцениваемому, на альтернативных рынках, 2) сравнительный - оценка рыночной стоимости объекта оценки на рынке объекта оценки, 3) доходный - оценка рыночной стоимости объекта оценки на рынке товаров инвестиционного и спекулятивного спроса.
Первые две трактовки, на мой взгляд, являются не совсем удачными.
Например, какое отношение к оценке рыночной стоимости имеет позиция продавца (первая трактовка). Какая бы у него позиция не была бы, реализация или не реализация товара зависит прежде всего от наличия или отсутствия платежеспособного спроса. Зачастую продавцы вынуждены продавать товары ниже себестоимости или понесенных издержек, поскольку товар не обеспечен соответствующим спросом. Продавец всегда вынужден подстраиваться под существующий платежеспособный спрос, если хочет совершить сделку.
Или, почему сравнительный подход отражает позиции спекулянта (вторая трактовка)? Ведь в сравнительном подходе мы используем цены сделок, в которых могут найти отражение все виды платежеспособного спроса (и потребители, и инвесторы, и спекулянты совершают сделки).
Может Вы и правы.
Только никогда не применял таких или близких определений.
Источником решений является целесообразность, экономическая обоснованность.
Однажды подвергся критике, за то, что считаю доходный подход методом фантазийной оценки, то есть методом оценки основанной на наборе фантазий, не имеющих отношения к действительности.
Ни чего подобного не говорил.
Считаю фантазией любой метод, если он не соответствует рынку объекта оценки. Просто доходный подход оценщиками применяется невпопад так часто, что фантазии просто удивляют. И привел в качестве примера.
Короче, ни с одной из представленных квалификаций не согласен, каждому методу свое место, там, где он дает, наиболее достоверный...
Геннадий Юрьевич, а как же судить о целесообразности, экономической обоснованности и достоверности результатов, полученных методами в рамках разных подходов, не разобравшись в тех предпосылках, на которых они основаны, что они отражают и т.д.? Я согласен, что целесообразность, экономическая обоснованность - это то, на чем должны базироваться решения, но о целесообразности и обоснованности мы должны на основании чего-то судить.
Сижу, курю – экономически не обосновано и экономически нецелесообразно.
Открываю бутылку пива - экономически обосновано и экономически целесообразно.
Открываю сайт, читаю - экономически не обосновано и экономически нецелесообразно.
Нажимаю кнопку отправить - экономически обосновано и экономически целесообразно.
Приблизительно так.
На мой взгляд, не упомянут еще один аспект. Подходы еще и взаимодействуют в расчете, уравновешивая недостатки применения друг друга. Например, на дворе кризис - доходник реагирует на изменение конъюнктуры оперативнее сравнительного (к недвижке). Или есть только плохие аналоги для сравнительного, но есть смета. Или плохое качество управления офисным центром=>плохо со сборами арендной платы - выручает сравнительный и т.п.
Добавлено: Или расчет в каком то из подходов грубоват.
Мысль о том, что подходы определенным образом взаимодействуют и дополняют друг друга, а также могут в некоторых случаях уравновешивать свои недостатки, я полностью поддерживаю. Так, например, для коммерческой недвижимости - если есть проблемы с доходником, можно вытащить оценку через сравнительный, если туго со сравнительным - можно вытянуть доходником. По идее в этом случае результаты, полученные в рамках этих подходов, должны сходиться. Ведь спрос на объекты коммерческой недвижимости - либо инвестиционный, либо спекулятивный. И оба подхода в данном случае отражают одну и ту же картину только с разных сторон. С примером про кризис - я бы привел другую трактовку. В доходнике мы рассматриваем объект оценки с позиций инвестиционного либо спекулятивного спроса. Так, например, мы можем обнаружить, что объект оценки стал не интересен в связи с кризисом по каким-то причинам для инвесторов (Вы говорите - среагировал доходник). Но цены на рынке держатся (видим по сравнительному) за счет потребительского или спекулятивного спроса (который, например, мы в доходнике по тем или иным причинам не проанализировали). Проанализировав эти результаты (полученные в рамках разных подходов) мы можем сказать, что рыночная стоимость на дату оценки такая-то, и что скорее всего в будущем она будет снижаться (спрос падает - с рынка уходят инвесторы) и т.д. Другими словами, я хочу сказать, что результаты, полученные в рамках различных подходов - не всегда отражают рыночную стоимость объекта оценки, но как минимум помогают лучше понять его рынок, оценить его состояние, спрогнозировать тенденции.
P.S. Изложил немного сумбурно.
Изложено в принципе все верно. Только надо учитывать, что нельзя согласовывать результаты между собой, когда результаты подходов разнятся в разы. Это является либо показателем наличия ошибки в одном из подходов, либо говорит о не применимости различных подходов в принципе.
Либо о заказухе.
Если разница между подходами более 20% - однозначно надо искать ошибку....
Если результаты расходятся в разы, да потом каким странным образом согласовываются, то с оценкой явно что-то не то. Результаты могут расходиться (да и в некоторых случаях просто обязаны расходиться) - но это не повод их согласовывать. Нужно проанализировать, что эти результаты отражают (случай, когда они получены с ошибкой я не рассматриваю) - и выбрать соответствующий. Если, например, затратный даёт одну сумму (которая, например, заметно меньше), а сравнительный четко вырисовывает другую - нужно брать сравнительный, поскольку попробуй потом на сформировавшемся (может и перегретом) рынке что-нибудь купить, тыча продавцу затратником - ответ будет ясен, не хочешь, не покупай, или - иди и строй :)
Однажды со знакомым девелопером, под водовку на кухне, просчитали один объект. Когда я накрутил в затратник все "попил-откаты", которые застройщик дополнительно тратит для постройки объекта (их и озвучил мне знакомый, так сказать из первых рук) - затратник удивительнейшим образом подтянулся к сравнительному, с погрешностью в 3!!!%. Так, что всему есть свои объяснения)))
Согласен, подтянуть конечно же можно (но зачем?). Допустим, если мы рассматриваем недвижку во вторичке, то то, что получается затратником надо ещё доработать коэффициентом перехода на вторичный рынок (в зависимости от конкретного рынка первичка может стоить и дешевле, и дороже вторички), чтобы получить этот коэффициент, мы по сути должны от результатов сравнительного отнять результаты затратного - ну и затем, получив этот коэффициент и откорректировав результаты затратного, получить тоже самое, что в сравнительном. Не сложно убедиться, что при таком исполнении затратника его результаты полностью опираются и определяются информационной базой сравнительного подхода. Тогда смысл его делать? Получается всего лишь игра в цифры.
Или еще такой пример, опять же со вторичкой. Использование затратника, как ориентира в определении стоимости, предполагает (исходя из здравого смысла) имеющуюся на рынке альтернативу объекту оценки в виде только что готовых и сданных в эксплуатацию объектов недвижимости. А если на данный момент на рынке таких объектов нет и в ближайшем будущем не предвидится. Вот есть только вторичка и всё. Ты либо вторичку можешь приобрести, либо ничего. Что показывают результаты затратника покупателям и продавцу, как ориентир? Виртуальную возможность приобрести за виртуальную цену (рассчитанную из виртуальных допущений) виртуальный аналогичный оцениваемому только что построенный объект? Поэтому конечно можно подтягивать, натягивать и т.д., но в большинстве случаев содержательного смысла в такой работе получается мало.