ФСО, кто скажет СТОП?

Много уже писал о бардаке со стандартами оценки.

В принципе, почему стандарты такие темные и не понятные, вызывают совершенно заслуженные нарекания, понять можно.

Все началось еще до введения обязательных СРОО.

В добровольных СРОО существовала система повышения квалификации и по внутренним правилам эксперты СРО проводили проверку отчетов претендентов подавших заявку на присвоение более высокой квалификации.

А потом эту систему контроля совершенно бездумно перенесли на ФСО, исказив само понятие стандарта.

Что со стандартами не так? Их огульная обязательность. Стандарты не предусматривают вариантов когда их требования просто избыточны — будьте добры описать международную обстановку при оценке сортира, как влияет стоимость доллара и война в заливе на стоимость сарая? Бред.

И читаем в отчете об оценке автомобиля описание мирового рынка автомобилей на десятке листов, а оно надо? Достаточно написать, если уж трус и боитесь этот раздел убрать, что в мире производится много автомобилей, а я оцениваю наш отечественный и на конкретную дату, потому никакого отношения ни война, ни курсы не оказывает влияния на итоговый результат, а не разводить бодягу на много макулатуры.

А почему так происходило? Кому выгоден такой бардак?

Сначала определение понятия Стандарт — документ обеспечивающий взаимопонимание между производителем заказчиком и потребителем. Других функций у стандарта нет, если это не стандарт по безопасности жизнедеятельности.

Зададимся вопросом — бардак с ФСО выгоден оценщику, заказчику и потребителю? Нет, конечно. А почему он был создан? Возвращаемся к прежнему вопросу — А кому это выгодно?

Перерыл все возможные структуры и получился предельно простой ответ, думаю, ни кто не сможет представить иной более заинтересованный в бардаке орган, Экспертные советы СРОО.

Это они, манипулируя словоблудием и бредовыми текстами стандартов, показывали какой отчет хороший или какой отчет плохой и все это об одном и том же отчете, за что заплатили им то и пели. И существующее состояние стандартов им выгодно, они с этого кормились.

Все нет больше экспертных советов, работать им запретили, не совсем конечно, но пришить эту ихнюю бумагу кроме как к вешалке в туалете больше не куда. Добровольная форма за пределами СРОО годится только для «прикрытия задницы».

Теперь их слово больше ничего не значит. Может теперь можно вернуться к стандартам оценки и пересмотреть их? Не только можно, но обязательно нужно, равно как и расширить их количество, не забыв об оценщиках сортиров, сараев и автомобилей.

Что надо делать?

Ответ — а делать фактически ни чего не надо. Почти не надо, во всяком случае, с текстами самих ФСО.

ВОО!!! Мужик разошелся — ругал, ругал, а потом говорит ни чего делать не надо, в чем фишка?

Фишка в том, что сами тексты стандартов вполне удачны сколько их не ругай, у нас проблема с их адекватным применением. И выражается недостаток стандартов именно их огульной обязательностью. Достаточно все ФСО трансформировать в рекомендательную форму и в конце дать обязательные формы приложений в виде формы отчета на тему ФСО или документа который на его основе должен появиться и все встает на места — длинный текст стандарта рекомендует как заполнять обязательную форму документа.

Этот порядок дает возможность шире использовать принцип разумности и не описывать мировой рынок сараев при оценке забора вокруг него.

Пример трансформации некачественного ФСО в качественный документ заметьте обязательного свойства. Мои правки выделены жирным курсивом.

Когда мы заполняем, какой ни будь стандартный бланк, мы же не обязаны все заполнить информацией, достаточно написать слово НЕТ.

А заполняя типовую форму отчета оценщик высказывает свое мнение с позиции разумности и целесообразности и разделы по исследованию мирового рынка или АНЭИ просто написать — На итоговый результат оценки не влияет, и такое право оценщику должно быть дано, что бы не переводить в макулатуру тонны бумаги. И тут надо понимать, что отсутствие информации, это тоже информация и часто более полезная чем пустое словоблудие современных отчетов об оценке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТИ (ФСО N 13)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (далее — ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее — ФСО N 3) и дает рекомендации по определению инвестиционной стоимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется субъектами оценочной деятельности при проведении оценки инвестиционной стоимости.

3. Понятие инвестиционной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 46, ст. 4537; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 27, ст. 4293) (далее — Федеральный закон N 135-ФЗ).

При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки и обусловленные свойствами этого объекта и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами) либо наличием определенных правоустанавливающих документов или правовых актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.

Полезный эффект от использования объекта оценки может быть реализован в получении различных экономических выгод (например, прибыль, дополнительное увеличение дохода, прирост стоимости имущества).

Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для целей настоящего Федерального стандарта оценки, не следует отождествлять с понятием «инвестиционная деятельность».

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать объекты оценки, указанные в Федеральном законе N 135-ФЗ, оцениваемые с учетом полезного эффекта от их использования для конкретного лица или группы лиц, при этом возможность совершения сделок в отношении соответствующих объектов оценки может не учитываться.

III. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке указываются сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение инвестиционной стоимости объекта оценки.

6. Задание на оценку может содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию:

  1. сведения о конкретном лице (группе лиц), в интересах которого определяется инвестиционная стоимость объекта оценки;
  2. сведения о предполагаемом использовании объекта оценки конкретным лицом или группой лиц, в интересах которых осуществляется оценка, после даты оценки (в том числе в составе иного имущества);
  3. сведения о предполагаемом периоде использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц);
  4. сведения об ожидаемой (конкретным лицом, в том числе заказчиком оценки) доходности функционирования или использования объекта оценки и (или) о предполагаемом полезном эффекте от использования объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (например, прибыль или дополнительное увеличение дохода, обусловленные использованием объекта оценки, прирост стоимости имущества);
  5. иные существенные факторы, относящиеся к объекту оценки, к обстоятельствам конкретного лица (группы лиц), обусловливающие предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (при наличии таковых).

7. Задание на оценку может содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию:

  1. сведения о возможностях финансирования работ и (или) услуг, связанных с объектом оценки, отличных от сложившихся на рынке на дату оценки;
  2. сведения об объеме планируемых инвестиций, сроке (периоде) инвестирования (в случае предполагаемого изменения функционирования или использования объекта оценки);
  3. сведения о рисках функционирования или использования объекта оценки в соответствии с его предполагаемым (в соответствии с заданием на оценку) функционированием или использованием;
  4. сведения о связанных с местоположением объекта оценки характеристиках объекта оценки или его компонентов, влияющих на его привлекательность для конкретного покупателя;
  5. сведения о правовом статусе объекта оценки, отличном от сложившихся на рынке на дату оценки, или возможности его изменения в соответствии с нуждами конкретного пользователя;
  6. иные особые условия и обстоятельства.

8. В разделе основных фактов и выводов отчета об оценке инвестиционной стоимости объекта оценки, помимо сведений, предусмотренных ФСО N 3, указываются особенности применения определенной инвестиционной стоимости, связанные с инвестиционными целями использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц), в интересах которого (которой) определена инвестиционная стоимость.

IV. Применяемые подходы и методы

9. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки применяется методология доходного подхода с учетом положений, содержащихся в федеральных стандартах оценки, устанавливающих требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки, и задания на оценку. При определении потока доходов необходимо учитывать конкретные инвестиционные цели использования объекта оценки.

V. Допущения, используемые при оценке инвестиционной стоимости

10. При оценке инвестиционной стоимости в рамках допущений могут быть указаны характеристики, свойства и (или) критерии, уточняющие будущее состояние объекта оценки, рыночной конъюнктуры или иных факторов, прямо или косвенно влияющих на стоимость объекта оценки. В случае наличия предпосылок к изменению характеристик (свойств) объекта оценки, имеющихся на дату оценки согласно информации, представленной заказчиком оценки, осуществление оценки объекта оценки должно производиться с учетом этих изменений.

11. При оценке инвестиционной стоимости объекта оценки могут учитываться факторы, приводящие к возникновению дополнительного элемента стоимости объекта оценки, создаваемого за счет сочетания нескольких активов (имущество, нематериальные активы и (или) имущественные права) с объектом оценки, когда объединенная стоимость может оказаться выше (или ниже), чем сумма стоимостей отдельных активов.

VI. Заключительные положения

12. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

ПРИЛОЖЕНИЕ, А (обязательное) Типовая форма отчета об оценке инвестиционной стоимости.

ПРИЛОЖЕНИЕ Б (обязательное) Типовые формы отказа от заполнения разделов.

Комментарии2
5 декабря 2016 в 17:49:13

Идея то очень заманчивая. Создать некие обязательные шаблоны, которые можно просто заполнять стандартными фразами.

Я такое сделал в своей фирме в основном на основе ФСО №1,2,3,7. Типа стандартные отказы от подходов, стандартное обоснование весов, стандартное оформление таблицы с аналогами и т.п. На это ушли месяцы и результат не идеален - все объять невозможно.

В рамках страны, наверно, подобную работу должны вести как раз экспертные советы СРО - выпускать конкретные рекомендации и на основании них проверять "достаточно ли обоснованно что-то в отчете или нет".

Но этого не было, нет и не предвидится. Даже на уровне простых рекомендаций по отдельным вопросам, не говоря уже о глобальной системности.

Никто кроме СРО не будет заниматься темой специфики оценки сараев. А значит вообще никто не будет.

Поддержали0
5 декабря 2016 в 18:17:19

Всегда писал о роли экспертных советов как научно методических центрах, это их роль в регулировании ОД наиболее необходима.

Если создать достаточную фрагментацию деятельности, проблем со стандартизацией форм отчетов нет.

Тоже на этим работал, для себя, так легче работать.

По автомобилям всего четыре формы - Цена, СВР с износом, СВР с 50% и СВР с УТС.

Есть еще иные, но к оценке отношения не имеют.

Творческого потенциала это не лишает, а на оборот, избавившись от необходимости заполнять ненужные поля сосредоточен на работе с важным для качества материалом.

В реальности таких форм будет не много, просто часть из них будет чуть более универсальными.

И в пику СРОО, а особенно их системе контроля.

ОПЭО выложило типовые формы отчетов по автомобилям, а потом убрали, почему?

Вижу один ответ - система контроля. Заплатили за наказание оценщика, а у него работа строго по их форме и не придерешься.

Придрались и так заключили что плохо работал с формой. При стандартизации этого не должно быть.

И проверяться работа должна только на достоверность результата, а уже потом, если оказалось, что результат не достоверен, можно говорить о нарушении стандарта, и ни как иначе.

Пока не доказано не соответствие итога разумным величинам, нельзя говорить о нарушении стандарта. И обозначается это как причина.

А если нет неадекватного результата, нет никакого нарушения ФСО.

Если ФСО не преобразовать в удобоваримую форму, бардак будет продолжаться, благо дело экспертные советы ныне почившие его не будут усугублять.

Для того, что бы описанные мною события начали происходить, СРОО должны лишиться своей обязательной формы членства, иначе они за ум не возьмутся.

Поддержали2