Всем доброго дня. Уже не в первый раз возникает вопрос определить рыночную стоимость столовой, находящейся в здании ВУЗа. Аналогов на рынке я не нашла. Как правильно рассчитать сравнительным подходом стоимость помещений столовой, если учитывать все ограничения (в т. ч. использование только в качестве столовой) доступа и низкой посещаемости (только студенты и педагоги). Буду очень благодарна за помощь.
Комментарии10
Если оценка состоится, обязательно выложу отчет на сайте. Всем Спасибо.
А почему вы считаете, что постоянный поток студентов и педагогов относится к низкой посещаемости? Наоборот это стабильный поток, любое кафе захотело бы снять в аренду в вузе помещение под общепит. А еще вопрос - вы считаете с оборудованием столовой или просто стоимость помещения? И какая цель оценки?
Спасибо за ответ. Пока приостановили, но считать нужно было без оборудования, только само помещение.
А вы только в окрестностях объекта оценки аналоги искали, или шире тоже смотрели?
Да, к сожалению, только в окрестностях.
Сравнительный убираем, доходный и затратник. Как то считал прачечную в Муниципальном предприятии датационном тоже парился с аналогами, если честно не помню давно было как выкрутился тогда. Да сделайте доходником да и все, как вы стоимость воспроизводства выделите, корпус огромный...
Спасибо за ответ. Тоже был вариант Доходником. Но в конце решили не делать отчет вообще. А доходником только через аренду?
Как то оценивала кафе/столовые, магазины в домах престарелых в Москве. В кафе было ограничение по договору на стоимость продукции. Рассчитали корректировку, через потери по среднему чеку и использовали как в доходном так и сравнительном подходах. Все помещения были разные, но так же имели ограничения.
В некоторых вариантах, получилось найти аналог под сдачу в учреждениях (школы, больницы, и пр) (корректировку методом парных продаж считали).
По магазину так же считали корректировку (магазин был на закрытой/огороженной территории, с ограниченными часами работы,ограниченная проходимость), варианты расчета: через часы работы можно вывести корректировку. Считали давно, а сейчас у Лейфера, много корректировок,можно что то выцепить.
Для метода парных продаж, не обязательно аналоги должны быть в вашем районе/городе.
Возможно-сравнительным (торговые). Потом корректировки на стоимость по УПВС: торговые-обществ. питания. Можно включить разницу в недозагрузке: часы работы в сутках. Плюс-анализ коммунальных (эксплуатац.расходы 2020г.): Лейфер-Заказчик.
Спасибо.