Я бы просчитала стоимость земли методом остатка: рыночная стоимость земельного участка равна рыночной стоимости объекта недвижимости минус стоимость затрат на замещение (за минусом износа). Рыночную стоимость единого объекта можно определить: ЧОД/коэффициент капитализации. (в аренду гаражи сдаются). значение коэффициента капитализации определила бы с учетом нормы возврата капитала с использованием метода ринга (срок экономической жизни объекта и эффективный возраст также можно определить, например 20 и 8 соответственно) Тогда норма возврата: 100%/12 =8%.
Комментарии13
Я так понимаю, это тема создана для обсуждения по этому вопросу: "Оценка гаража с ЗУ" . На мой взгляд, если речь идет об оценке для нотариуса, то вполне возможно (не знаю конечно, поддержат ли меня коллеги) разнести общую рыночную стоимость единого объекта недвижимости отдельно на строение и отдельно на землю - просто экспертным мнением. Если вдаваться в этот вопрос глубоко, то в любом случае рыночная стоимость участка и рыночная стоимость строения отдельно друг от друга - очень абстрактные величины, и их разделение - очень условно. Это следует из земельного кодекса (концепция "единства судьбы" единых объектов недвижимости).
Если оценка для нотариуса, то оценка ЗУ не нужна, т.к. кадастровая палата дает стоимость на дату смерти. А сам гараж посчитать можно соответственно ЗП. И не морочить никому голову.
Полученный результат нельзя будет назвать рыночной стоимостью гаража. Кроме того, затратный подход дал цифру выше рыночной.
Полученный результат нельзя будет назвать рыночной стоимостью гаража. Кроме того, затратный подход дал цифру выше рыночной.
Согласен.
Вот только одно, что нужно наследополучателю? Какая-то цифра по которой будет исчисляться госпошлина. Ни заказчику, ни нотариусу, совершенно не важно сколько это будет - 100 тыр., 200 тыр., 300 тыр. Как их не сколько не трогала инвентаризационная стоимость.
Наверное мои рассуждения с точки зрения "135ФЗ и ФСО" - ересь, но зачем самому себе усложнять жизнь?
Наверное мои рассуждения с точки зрения "135ФЗ и ФСО" - ересь, но зачем самому себе усложнять жизнь?
Не думаю, это просто всестороннее рассмотрение вопроса, которое немного выходит за пределы "ФЗ-135 и ФСО". С точки зрения оценочного законодательства и методологии, конечно же Ваше предложение выглядит слабее. Но если это хорошо работает на практике (тут конечно хотелось услышать мнение специалистов, которые давно и тесно работают с нотариусами), то почему бы и нет.
Нотариусам выдаю дополнительно письмо-один лист, в котором прописываю, что в Приложении отчет на .. листах, составленный в соответствиии..... Но человек задает вопрос и, очевидно, хочет знать правильный ответ с точки зрения законодательства, полагаю.
...С точки зрения оценочного законодательства и методологии, конечно же Ваше предложение выглядит слабее...
Ну скажем так это смотря что ценить. Далеко не у всех наследников документы в порядке, может быть вообще что угодно, вплоть до договора купли-продажи нигде не зарегистрированного, т.е. просто росписи и все. Может не быть ни одного правоустанавливающего документа, ну нет их и все. Могут вступать в наследство через 5, 10 ,15, 20 лет. Но инвентаризационная стоимость всех устраивала. Тогда почему не устраивает "РС" посчитанная по ЗП?
Как можно посчитать "РС" индивидуального жилого дома на допустим 13.05.2000 г., без ЗУ, потому что права на него никак не определены, а там доля какая-то допустим 13/100? Какой смысл осматривать дом если дата 13 лет назад? За это время могли три раза снести и перестроить?
Нотариусу нужна какая-то условная сумма, аналог инвентаризационной, и все.
Нотариусов в большинстве случаев устраивает справочка на 1 листочке - "объект стоит столько денег!".
Основание для справки/заключения - договор консалтинга.
Внизу делаю приписку - выдача отчета, оформленного в соотвествии с ФЗ-135 возможна при заключении договора на оценку.
Разговаривал с нотариусом - он говорит: хоть по методу ППП (пол/палец/потолок) считай - ты мне цифирь дай, которую я вписать могу))))))
В соседней теме опять эксперты СРО ЭС людям голову морочат. Нет, и не может быть, цели типа для «нотариуса». Цель такой оценки только одна, для уплаты гос пошлины. И если кто-то считает оценку для нотариусов простой, советую не забывать, с государственными деньгами играете, а «государство не любит конкурентов».
Геннадий Юрьевич, насчет формулировки цели Вы правы, скорее всего поэтому в ответе эксперта словосочетания "для целей нотариуса" и "для нотариуса" - взяты в кавычки.
... советую не забывать, с государственными деньгами играете, а «государство не любит конкурентов».
У Вас был опыт, или Вы слышали о каких-то проблемах, которые возникали у оценщиков от "простой" оценки "для нотариуса"? Мне с нотариусами пока работать не приходилось, поэтому об этом направлении сужу только по той информации, которой делятся коллеги.
Проверяю полноту оплаты налогов по линии ОБЭП.
Щас это иначе называется.
Какие-то интересные случаи (связанные с последствиями для оценщиков за "простую" оценку "для нотариуса") случались?
Нет, но не значит, что не будет.