Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, кто сталкивался с такой ситуацией или знает выход из неё: оценка необходима для нотариуса, заказчик предоставляет правоустанавливающий документ от 1971 года с площадью жилого дома 42,3 м2 вместе с этим предоставляется техническая документация от 2010 года с площадью этого же дома 54,8 и с пометкой в тех паспорте "перепланировка не выявлена, площадь уточнена". На какую из площадей опираться при расчётах рыночной стоимости дома? Нотариус предлагает опираться на последний документ, т.е. тех паспорт, в свою очередь и она будет выдавать свидетельство о наследстве на последние данные о площади.  

Комментарии11

С такой ситуацией не сталкивался, но, на мой взгляд, в данной ситуации лучше ориентироваться на последний документ. На всякий случай, вы можете вписать в задание на оценку, соответствующее допущение, например, что: "... принимая во внимание то-то и то-то, оценка проводится, исходя из допущения о том, что площадь оцениваемого объекта недвижимости равна ....".

Поддержали0
5 сентября 2013 в 22:09:27

Ответ достаточно простой- в разные периоды действовали разные нормативные документы, а именно СНиП в данном случае по всей видимости речь идет о индивидуальных жилых домах или же многоквартирных..С Введением в действие жилищного кодекса в общею площадь не входят площади лоджий и балконов.. Посмотрите Жилищный кодекс.. Вот вам и ответ на вопрос... А вообще же правила подсчета площадей в указанных домах дается в 1.СНИП, 2Права проведения инвентаризации жилого фонда.. и в правилах учета жилого фонда. Если нужно по подробней напишите мне на почту wizardsochi@yandex.ru или 8 965 4754805 лучще после 1700 .Это целая лекция..

Поддержали0
5 сентября 2013 в 22:10:17

Свой почтовый адрес оставьте..вышлю СНИП и др документацию..

Поддержали0
6 сентября 2013 в 10:21:39

То что касается индивидуальных домов то площадь лоджий, балконов , террас в общую площадь не входит с 2005г.

Поддержали0
6 сентября 2013 в 10:53:24

Андрей, причем здесь лоджии, балконы и террасы? Обыкновенный жилой деревянный дом 1955 года постройки у нас (в Анжеро-Судженске) таковых полно.

Поддержали0
6 сентября 2013 в 13:16:16

ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ

Приложение В

(обязательное)

Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема

В.1 Правила, необходимые для целей проектирования: общая площадь здания, площадь помещений, площадь застройки и этажность здания, строительный объем

В.1.1 Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт, эта площадь учитывается на нижнем этаже.

Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах), и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас.

В.1.2 Площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь комнат и других помещений не включаются.

В.1.3 Площадь неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

В.1.4 Площадь размещаемых в объеме жилого здания помещений общественного назначения подсчитывается по правилам, установленным в СНиП 31-06.

В.1.5 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.

В.1.6 При определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

При определении этажности здания для расчета числа лифтов технический этаж, расположенный над верхним этажом, не учитывается.

В.1.7 Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.

В.2 Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания: площадь квартир, общая площадь квартир*

_______________

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом N 37 от 04.08.98 Минземстроя России.

В.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

Площадь, занимаемая печью и (или) камином, которые входят в отопительную систему здания (а не являются декоративными), в площадь помещений квартиры не включается.

Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница.

При определении площади комнат или помещений, расположенных в мансардном этаже, рекомендуется применять понижающий коэффициент 0,7 для площади частей помещения с высотой потолка от 1,6 м - при углах наклона потолка до 45°, а для площади частей помещения с высотой потолка от 1,9 м - от 45° и более. Площади частей помещения с высотой менее 1,6 м и 1,9 м при соответствующих углах наклона потолка не учитываются. Высота помещения менее 2,5 м допускается не более чем на 50% площади этого помещения.

В.2.2 Общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Поддержали0
6 сентября 2013 в 13:53:40

жилищный кодекс

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

р. I, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) {КонсультантПлюс}

Поддержали0
6 сентября 2013 в 14:49:00

Приняты

Росжилкоммунсоюзом

к введению в действие

с 1 января 1991 года

Согласованы

с Госкомстатом РСФСР,

Госстроем РСФСР,

Минфином РСФСР

и Минюстом РСФСР

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И РЕГИСТРАЦИИ ЗДАНИЙ ГРАЖДАНСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Разработаны Республиканским управлением технической инвентаризации по заданию Российского государственного союза

технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

предприятий, организаций и объединений жилищно-коммунального хозяйства "Росжилкоммунсоюз".

Согласованы с Госкомстатом РСФСР, Госстроем РСФСР, Минфином РСФСР и Минюстом РСФСР.

Предназначены для специалистов предприятий, организаций и объединений жилищно-коммунального хозяйства.

Приняты Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991 года.

1. Цели, задачи и основания проведения

технической инвентаризации

1.1. В порядке, устанавливаемом данными Рекомендациями, технической инвентаризации подлежат здания административного, бытового, лечебного, оздоровительного, спортивного, культового и другого назначения, подпадающие под общепринятые понятия "гражданские здания" или "объекты соцкультбыта".

КонсультантПлюс: примечание.

В соответствии с пунктом 3 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301, основу государственного учета жилищного фонда составляет

Инвентаризация жилищного фонда производится в соответствии с инструкциями, утверждаемыми Госкомстатом СССР.

Отнесение конкретного объекта к тому или иному классу зданий производится в соответствии с "Типовой классификацией основных фондов (основных средств) народного хозяйства СССР", утвержденной ЦСУ СССР 30 апреля 1970 г.

1.2. Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов на основе результатов периодических обследований в натуре.

Техническая инвентаризация и регистрация зданий гражданского назначения проводится на основе решений:

Совета Министров СССР, союзных и автономных республик;

исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов (по объектам, расположенным на подведомственной им территории);

министерств и ведомств СССР, союзных и автономных республик, (по основным фондам, находящимся в их ведении);

предприятий, организаций, учреждений и других владельцев (по зданиям, находящимся в их владении).

Проведение технической инвентаризации зданий по решению органов государственного управления носит обязательный (принудительный) характер.

Цель технической инвентаризации устанавливает орган, принявший решение об ее проведении.

1.3. Проведение технической инвентаризации зданий гражданского назначения регламентировано следующими законодательными, правительственными и ведомственными актами:

Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле (ст. 13), Законом СССР "О предприятиях в СССР" (ст. 32), Жилищным кодексом РСФСР (ст. 12, ст. 13, ст. 14, ст. 15, ст. 25);

Постановлениями Совета Министров СССР от 7 апреля 1969 г. N 252 "О переоценке основных фондов и об уточнении действующих норм амортизационных отчислений" и от 2 октября 1981 г. N 961 "О государственном обязательном страховании имущества, принадлежащего гражданам";

Постановлением Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 г. N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда";

Положением о бухгалтерских отчетах и балансах, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 29 июня 1979 г. N 633 (п. 32а "Положения");

Основными положениями по инвентаризации основных средств, товарно-материальных ценностей, денежных средств и расчетов, введенными письмом Минфина СССР от 30 декабря 1982 г. N 179.

1.4. При планировании и проведении инвентарно-технических работ заказчики работ (местные Советы народных депутатов, предприятия, граждане) и исполнители (специализированные бюро технической инвентаризации, далее - БТИ) должны учитывать возможность многоцелевого использования инвентаризационно-технической документации, в том числе:

в капитальном строительстве - для разработки схем районной планировки, сравнения вариантов застройки по критерию стоимости сносимых строений, разработки проектов вскрытия котлованов, планирования воспроизводства жилищного фонда, контроля качества вводимых в эксплуатацию зданий, контроля качества строительной исполнительной документации;

в финансовой системе - для взимания земельной ренты, определения размера налогов на строения, государственного обязательного страхования, расчетов компенсации за сносимые строения, исчисления госпошлины при свершении сделок;

в социальной сфере - для выдачи гражданам разрешений на строительство жилых домов и служебных строений, определения уровня благоустройства населенных пунктов и строений, учета и распределения жилых и нежилых зданий и помещений, установления фактов самовольного строительства, определения границ землевладений, расчетов рыночных запасов топлива для населения, выдачи разрешений на продажу домов и строений, исчисления размеров квартплаты и арендных платежей, определения пригодности зданий для использования по тому или иному назначению;

в жилищно-коммунальном хозяйстве - для планирования работ по капитальному ремонту, разработки проектов и смет на реконструкцию и ремонт, определения стоимости основных фондов и их фактического износа.

1.5. Предметом технической инвентаризации основных фондов жилищно-коммунального хозяйства является строительная продукция на стадии распределения или эксплуатации (принимаемые, принятые или эксплуатируемые здания, сооружения и передаточные устройства).

Незавершенное производство, а также передвижные и временные строения предметом технической инвентаризации не являются.

Единицей учета и наблюдения является инвентарный объект.

1.6. В ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта комплексно или частично решаются следующие задачи:

выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение;

выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта;

выявляется дата начала эксплуатации объектов;

замеряется в натуре и графически фиксируется плановое положение основного строения, служебных строений, сооружений и передаточных устройств;

замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональные части основного строения;

определяется техническое состояние и физический износ инвентарного объекта и его частей;

рассчитываются технические показатели, необходимые для учета и составления государственной статистической отчетности;

определяется восстановительная и действительная стоимость инвентарного объекта и его конструктивных частей;

уточняется первоначальная и остаточная стоимость;

регистрируются документы, устанавливающие владельцев инвентарного объекта;

формируется инвентарное дело на каждый инвентарный объект, организуется информационное обслуживание органов управления и владельцев.

2. Объекты технической инвентаризации. Классификация

зданий, сооружений и помещений

2.1. Инвентарный объект как единица учета и статистического наблюдения характеризуется следующими неотъемлемыми признаками:

а) единством и неразрывностью территории. Площадь земельного участка (территории), выделенного для эксплуатации инвентарного объекта, является одной из характеристик инвентарного объекта и не является самостоятельным объектом учета;

б) наличием основного строения, для целей строительства или эксплуатации которого был выделен земельный участок.

Инвентарный объект без основного строения не образуется, т.к. в правовом отношении основное строение рассматривается как главная вещь.

В состав инвентарного объекта может входить несколько основных строений одноцелевого назначения (несколько торговых зданий, несколько административных зданий и т.д.). Совокупность нескольких основных строений образует единую главную вещь.

Основное строение может быть смежной конструктивной частью здания, отделенной от других конструктивных частей физическими границами (стеной, деформационно-осадочным швом) таким образом, что снос этой части не изменит смежных конструктивных частей и их функционального назначения. Если часть здания не удовлетворяет этим требованиям, то для выделения ее в отдельный инвентарный объект необходимо разработать проект и выполнить соответствующие строительные работы, позволяющие физическое разделение.

Условное разделение конструктивно единого здания на два основных строения неправомерно;

в) единством учетной (балансовой или иной контрольной) стоимости;

г) единством владения. Совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение технических норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором;

д) конкретностью и единством даты инвентаризации. Инвентарный объект, рассматриваемый (в статике) на разные даты инвентаризации, физически не равен самому себе (как минимум - вследствие износа). Чем детальнее учет динамики возникающих изменений во времени, тем больше оснований для отождествления инвентарного объекта с самим собой на разные даты инвентаризации;

е) конкретностью назначения. При многоцелевом назначении совокупность функций рассматривается как единое целое (к примеру, помещение, имеющее ванную комнату, кухню, туалет, прихожую и комнаты для сна и отдыха, классифицируют как одноцелевое помещение - жилая квартира).

Неопределенность назначения устраняется единством условной учетной классификации.

Отдельно рассматриваемая функциональная часть или части (к примеру, "спортзал и обслуживающие его помещения первого этажа", или "квартиры второго этажа", или "квартира") инвентарного объекта не образуют.

Отдельно рассматриваемая конструктивная часть или части (к примеру, "фундамент", "стена", "пристроенное помещение", "встроенное помещение", "подъезд"), не удовлетворяющие требованиям, указанным в подпункте 2.1 "б" данного раздела, инвентарного объекта не образуют.

2.2. Инвентарный объект образуется единством его конструктивных (строительных) и функциональных частей.

Технологическое оборудование заводского изготовления (лифты, станки с фундаментами, котлы с фундаментами, газовые плиты, технологическая канализация и др. элементы, имеющие или имевшие технические паспорта изготовителя) в состав инвентарного объекта не входит.

Техническая инвентаризация и регистрация технологического оборудования производится в порядке, устанавливаемом органами надзора.

Стоимость технологического оборудования отражается в сметах, балансах и декларациях отдельно от стоимости строительной продукции.

2.3. Инвентарный объект определяется его границами и составом.

Границы подразделяются на физические и условные.

Граница физическая - искусственное сооружение (забор, стена, перекрытие), отделяющее друг от друга функциональные объемы или площади.

Граница приравнивается физической, если в разрывах между ее конструктивными элементами направление граничной линии, задаваемое плоскостями, линиями или совокупностью физических точек, не вызывает сомнений. Так, при наличии межевых знаков в виде столбов в контурных (поворотных) точках границы земельного участка и в предположении прямизны линии границы между столбами граница приравнивается физической.

В противном случае граница в разрывах становится условной.

По степени совпадения условных и физических границ они подразделяются на нормативные и фактические.

Нормативная граница определяется по совокупности признаков, указанных в законодательных или нормативных документах (проекте, землеотводных документах, решении местного Совета, суда и др.). Нормативные границы отражаются в инвентаризационно-технических документах в обязательном порядке, как физические, так и условные. При наличии споров между владельцами о границах физическая или условная граница становится спорной, что должно отражаться в инвентарных планах текстовой записью и условными знаками.

Фактические границы изменчивы и фиксируются в инвентаризационно-технической документации (как физические, так и условные) на конкретную дату инвентаризации. Положение границ в период между инвентаризациями в документах БТИ не отражается.

2.4. Состав строений и сооружений инвентарного объекта, а также состав помещений, входящих в основное строение, отражается в инвентарной документации в соответствии с назначением, указанным в чертежах (исполнительных рабочих чертежах строительной организации или инвентарных планах, разработанных БТИ), на основе которых было принято решение о приемке объекта в эксплуатацию или решение исполкома местного Совета народных депутатов о регистрации объекта.

Классификация строений и помещений по объемно-планировочным признакам (встроенное, пристроенное, изолированное и др.) не является обязательной и производится на основе графических материалов инвентаризации с учетом формулировок, принятых в действующих строительных нормах и правилах.

При ликвидации части проектных конструкций, устройстве дополнительных, самовольном изменении проектного соотношения или положения конструктивных элементов (перепланировка, замена материалов, пристройка, заделка или устройство не предусмотренных проектом проемов и другие физические преобразования), ставящих под сомнение возможность использования помещения по проектному назначению, вызывающей споры совладельцев, жалобы пользователей, а также при наличии неисполненных предписаний надзорных органов (СЭС, пожарного надзора, органов архитектуры и др.) первоначальная проектная классификация строений и помещений теряет силу и подлежит утверждению в порядке, устанавливаемом исполкомом местного Совета народных депутатов.

До утверждения нового назначения строений (помещений) их классификация по назначению в инвентарной документации указывается со слов владельца (владельцев) и рассматривается как учетно-техническая.

При возникновении споров между совладельцами о назначении переоборудованных строений (помещений) временная учетно-техническая классификация устанавливается БТИ на основании требований действующих строительных норм и правил.

2.5. Классификация отдельных конструктивных и функциональных частей зданий и сооружений по важности их использования по тому или иному назначению ("основная площадь", "вспомогательная площадь" и др.) задачей технической инвентаризации не является.

2.6. Классификация служебных зданий и сооружений (принадлежностей), входящих в состав инвентарного объекта, производится аналогично классификации зданий и сооружений, по экспликации, входящей в состав исполнительной или инвентарной документации, на основе которых принималось решение о приемке в эксплуатацию или решение о регистрации инвентарного объекта.

При отсутствии такой экспликации, а также в случае возведения строений, не требующих сдачи в эксплуатацию по акту приемочной комиссии или иному органу, классификация производится в порядке, устанавливаемом местным Советом народных депутатов.

(Классификация подобных строений, отдельных помещений и других функциональных частей по назначению может производиться межведомственной комиссией исполкома районного (городского) Совета народных депутатов с участием представителей службы архитектуры, СЭС, пожарной инспекции и БТИ.)

Классификация конструктивных частей и элементов одноцелевого назначения (т.е. имеющих лишь одно функциональное свойство, таких как "ограда", "колодец", "выгреб", "погреб", "фундамент", "стена" и пр.) производится БТИ самостоятельно.

2.7. Классификация помещений, комнат и других функциональных частей (объемов, площадей) здания по назначению должна производиться по экспликации к исполнительным чертежам (инвентарным планам), на основании которых принималось решение о приемке здания в эксплуатацию или решение местного Совета народных депутатов о регистрации инвентарного объекта.

При отсутствии подобной экспликации классификация проводится по аналогии с классификацией служебных строений и сооружений.

До принятия решения о классификации помещений и комнат по назначению в порядке, установленном местным Советом народных депутатов, БТИ обязано дать учетно-техническую классификацию со слов владельца инвентарного объекта, какой бы противоречивой (или неправомерной) она не представлялась.

2.8. При классификации помещений по назначению БТИ и владельцы должны принимать во внимание следующие понятия, принятые в техническом учете:

- помещение - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.);

- комната - это часть здания, сооружения, строения или помещения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, направления которых в разрывах однозначно намечаются конструкциями, а размеры разрывов в плане или по высоте не превышают действующих норм.

Комната - неделимая функциональная часть.

2.9. Классификация зданий, сооружений, строений, помещений и комнат по фактическому использованию задачей технической инвентаризации не является. Контроль пользователей осуществляется надзорными органами (службой главного архитектора, СЭС, налоговой инспекцией и др.) или владельцем.

(По отдельному договору с владельцем или надзорными органами (на предмет контроля использования зданий и помещений) БТИ может осуществлять контроль пользования в порядке, оговоренном в договоре.)

Использование зданий и помещений по тому или иному назначению, кроме установленного нормами, в инвентаризационно-технической документации не отражается.

КонсультантПлюс: примечание.

Об организации и порядке производства работ по технической инвентаризации жилых строений и жилых помещений см. Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденную Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37.

3. Состав и порядок производства работ

3.1. При заданных целях инвентаризации состав работ зависит от полноты и качества имеющейся исполнительной и инвентаризационно-технической документации, а также от количества и качества изменений, происшедших с момента проведения предыдущего обследования или инвентаризации.

Комплекс работ, выполняемых по данному инвентарному объекту впервые (при приемке на баланс от заказчика или подрядчика, при проведении технической инвентаризации ранее не обследованных объектов и др.), называется паспортизацией.

Комплекс работ, выполняемых периодически, в плановом порядке, называется текущей инвентаризацией.

Комплекс работ, выполняемых эпизодически и без соблюдения сроков периодичности, называется обследованием.

3.2. По организационно-технологическому признаку инвентаризационные работы подразделяются на полевые и камеральные.

Работы, выполняемые в натуре (съемочно-замерные, техническое обследование, проведение мероприятий по уточнению принадлежности объекта), относятся к полевым.

Работы по обработке полевых материалов, их оформлению, хранению и выдаче инвентаризационных документов относятся к камеральным.

3.3. Полный комплекс инвентаризационно-технических работ включает в себя:

подготовительные работы;

съемочно-замерочные работы по определению местоположения инвентарного объекта и объемно-планировочных решений основного строения;

техническое обследование основного строения, служебных строений и сооружений;

мероприятия по выявлению лица (лиц), ответственных по закону или договору за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических норм его эксплуатации;

вычерчивание инвентарного плана, поэтажных планов основного строения и другой графической документации, фиксирующей объемно-планировочное расположение его конструктивных элементов;

расчет фактического физического износа инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей;

расчет восстановительной и действительной стоимости инвентарного объекта и его однородных конструктивных частей;

подготовка проекта решения исполкома местного Совета народных депутатов о регистрации инвентарного объекта; регистрация объекта при положительном решении исполкома (Решение исполкома местного Совета не требуется, если инвентарный объект имеет нормативные границы, нормативную классификацию (назначение), нормативный адрес, нормативно-техническое состояние и законного владельца.);

составление (переработка, корректировка) технического паспорта инвентарного объекта с оформлением необходимых приложений;

формирование инвентарного дела, организация обслуживания органов управления и владельцев по представлению инвентаризационно-технической информации.

3.4. В ходе подготовительных работ изучаются:

имеющаяся в наличии исполнительная документация;

документы предшествующих инвентаризаций;

документы о составе инвентарного объекта;

документы о границах инвентарного объекта;

сведения и документы о проведенных ремонтных работах и их результатах;

состав изменений, происшедших с момента последней инвентаризации.

В ходе подготовительных работ должен быть однозначно определен инвентарный объект как целое (границы земельного участка, выделенного для строительства или эксплуатации инвентарного объекта, основное строение, для строительства или эксплуатации которого выделялся земельный участок, состав инвентарного объекта, владелец инвентарного объекта (лицо, отвечающее за его техническое состояние и эксплуатацию объекта по закону или договору)).

Проведение паспортизации или текущей инвентаризации объекта, без однозначного определения и выявления его как инвентарного, неправомерно.

3.5. В ходе подготовительных работ рекомендуется:

составить эскиз инвентарного плана объекта (абрис без цифр промеров);

заготовить выкопировки поэтажных планов (из исполнительной документации или плана, составленного при предыдущей инвентаризации), без указания цифр промеров;

составить ведомость инвентаризационно-технических работ, подлежащих выполнению, определить порядок и последовательность работ, составить график;

уточнить перечень признаков износа, подлежащих фиксации, согласовать условные знаки по их обозначению в акте обследования;

заготовить необходимое количество бланков актов технического обследования;

приобщить к делу справку владельца об учетной стоимости (балансовой или иной) инвентарного объекта на дату, наиболее близкую к моменту начала инвентаризации;

снять копии правовых документов, устанавливающих лиц, ответственных за техническое состояние инвентарного объекта и соблюдение технических норм его эксплуатации.

3.6. Техническая инвентаризация должна проводиться в присутствии лица (или его полномочных представителей), ответственного за техническое состояние объекта и соблюдение технических норм эксплуатации.

Перед началом работ производится инструктаж по технике безопасности.

На выполнение особо опасных работ должен оформляться наряд-допуск.

КонсультантПлюс: примечание.

О съемке земельного участка в целях технической инвентаризации жилых строений и жилых помещений см. Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденную Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37.

4. Съемка земельного участка

4.1. Инвентаризационной съемке подлежит застроенный земельный участок, отведенный под размещение здания со службами, строениями и сооружениями, предназначенными для обслуживания этого здания, и обособленный в правовом, территориальном и хозяйственном отношениях от смежных участков определенными границами.

4.2. Для проведения съемки земельного участка должны быть максимально использованы имеющиеся графические планы территорий, материалы геодезических съемок или аэрофотосъемки.

4.3. Съемку следует производить в случае, если плановые материалы прежних инвентаризационных или геодезических съемок отсутствуют или при значительных, более 50% по площади, несоответствиях ситуации в натуре и на плане.

Небольшие по площади территории (до 0,5 га) снимаются геометрическим способом (в основном при помощи рулетки).

Допускается проводить съемку геометрическим способом и на больших по площади земельных участках при небольшой насыщенности ситуации на его территории или при производстве досъемки.

Территории площадью свыше 0,5 га необходимо снимать инструментальным способом или способом аэрофотосъемки.

4.4. Геометрическую съемку (досъемку) допускается производить тесьмянной рулеткой. Для предупреждения ошибок при измерениях тесьмянная лента проверяется по металлической рулетке не реже одного раза в декаду. Отклонение длины тесьмянной рулетки не должно превышать 5 см на 20 м.

При замерах рулеткой следует избегать сильных натяжений, скручивания, смачивания, а измерения производить в положении ленты, мало отличающемся от горизонтального.

Съемка выполняется с привязкой к точкам, расположенным на зданиях, капитальных сооружениях или со съемочных линий, опирающихся на эти здания и сооружения. Измерения производятся с округлением результатов до 0,01 м. Расхождения между промерами исполнителя и контрольными замерами не должны превышать 10 см для размеров до 20 м и 1/200 для линий по протяженности свыше 20 м, но не более 100 см для линий свыше 200 м.

Для съемки ситуации могут применяться методы перпендикуляров, линейных засечек и створов.

Для обеспечения точности съемки необходимо соблюдать следующие правила:

для способа перпендикуляров - длину перпендикуляра следует ограничивать и не допускать более 6 м при съемке в масштабе 1:1000 и 4 м - 1:500. При построении перпендикуляра экером его длина может быть увеличена соответственно до 40 и 20 метров. Более длинные перпендикуляры необходимо подкреплять засечками;

для способа линейных засечек - точки на контуре или съемочной линии следует выбирать с таким расчетом, чтобы они вместе со снимаемой точкой составили треугольник, близкий к равностороннему или равнобедренному. В последнем случае необходимо при измерении следить, чтобы угол, образованный засечками, был бы не более 120 или не менее 30 градусов. Длина засечки не должна превышать длины одного пролета рулетки.

4.5. Для проведения инвентаризации большемерных территорий следует применять теодолитную съемку. Она должна выполняться в соответствии с требованиями Инструкции ГУГКа по топографической съемке в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500 от 1 января 1983 г.

4.6. Порядок проведения и использование материалов аэрофотосъемки регламентирован стандартом предприятия (СТП 1.15-90).

4.7. В процессе съемки территории должны быть:

сняты все строения, сооружения, опоры, колодцы, зеленые насаждения и другая наземная ситуация;

установлены физические и сопоставлены нормативные границы отдельных застроенных земельных участков;

измерена протяженность границ участка и отдельных его частей (угодий, замощений и т.п.);

выявлены адрес и владелец основного строения;

установлено назначение объекта (больница, школа, жилой дом и т.п.), материал и этажность основного строения;

произведено съемочное описание и определение износа служебных строений и надворных сооружений.

4.8. Каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литер.

Основные строения литеруются заглавными буквами русского алфавита А, Б, В и т.д. (кроме использования литера Г, предназначенного для служебных строений и сооружений).

Пристройки, подвал, цокольный этаж, утепленные мезонин, мансарда и светелка литеруются заглавными буквами русского алфавита того основного строения, в составе которого они расположены, с добавлением цифрового значения их номера по порядку описи: А1, А2 или Б4, Б5 и т.д.

Холодная пристройка литеруется строчными буквами русского алфавита соответственно литеру основного строения: а1, а2 или б1, б2 и т.д.

Служебные строения и сооружения литеруются заглавной буквой Г с добавлением цифрового обозначения номера по порядку описи: Г1, Г2 и т.д.

Ворота, заборы и дворовые замощения литеруются римскими цифрами: I, II, III и т.д.

4.9. Строения постоянного типа, пристройки и сооружения обмеряются и описываются. Строения переносные или временного характера, построенные из малоценного материала, не замеряются и на плане не отражаются.

Отдельно стоящее строение с пристройкой или без нее обмеряется по всему периметру и по цоколю. Последнее необходимо для определения застроенной площади участка.

Описание конструктивных элементов и технического состояния основного строения производится в соответствии с п. п. 5.9 и 5.10 настоящей инструкции.

При съемочном описании неотапливаемых пристроек и служебных строений указывается конструкция и материал фундамента, стен, перегородок, перекрытий, кровли, полов, проемов, характер отделки, наличие электроосвещения в объеме, достаточном для отличия одних объектов от других.

Съемочное описание дворовых сооружений ограничивается указанием их наличия. Так, для замощений описание может проводиться по трем характеристикам: покрытие, основание и подстилающий слой. Если сооружение или его части недоступны для осмотра, то об этом в абрисе делается специальная запись.

4.10. При отсутствии физических границ между отдельными земельными участками условные границы устанавливаются по документам, с участием землепользователей.

Границы снимаются и наносятся на план территории и оформляются подписями ответственных лиц землепользователей.

При возникновении споров между землепользователями границы показываются условно пунктирной линией и делается запись "граница указана ориентировочно" или "граница спорная".

4.11. Результаты натурной съемки заносятся в абрис и полевые журналы.

Перечерчивание абриса в камеральных условиях не допускается.

Абрис может составляться на несколько земельных участков, входящих в состав съемочной территории, или на каждый отдельный земельный участок.

Наличие под основным строением подвала или цокольного этажа показывается в абрисе пунктиром вдоль контура стен, где он находится.

Наличие над основным строением мансарды или светелки показывается пунктиром и надписывается наименование надстройки.

В абрисе на земельный участок сокращенно указывается этажность, материал стен и назначение основного строения (например, 2КН - двухэтажный каменный нежилой). Для холодных пристроек и служебных строений этих обозначений приводить не следует. В абрисе приводится наименование угодий участка (двор, огород, сад), замощений (асфальт, грунт и т.п.).

Съемочное описание выполняется на полях или на обратной стороне абриса.

Абрис, журнал и другой полевой материал должен быть легко читаем и составлен так, чтобы по нему другой исполнитель мог составить без затруднения требуемую документацию на земельный участок.

Абрис должен быть подписан исполнителем и проверяющим.

4.12. План квартала или массива территории составляется в случае отсутствия между отдельными земельными участками физических границ.

План вычерчивается в масштабе 1:500 в условных обозначениях, применяемых при техническом учете основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

На плане показываются все строения, сооружения, опоры, колодцы, зеленые насаждения и другая наземная ситуация.

План ориентируется на листе по меридиану южной стороной по нижнему обрезу листа.

Физические границы вычерчиваются сплошной линией, условные - пунктирной.

На плане указываются наименование улиц и проездов, размеры, высоты и адресные номера строений. Материал, этажность и назначение строений отражается сокращенно (например, 5КЖ).

План оформляется рамкой. В правом углу верхней части зарамочного оформления указывается в числителе номер, а в знаменателе - общая площадь квартала; в середине проставляется и заполняется адресный штамп; в левом - надпись "для служебного пользования". В правом углу нижней части зарамочного оформления вычерчивается схема расположения листов (если план квартала выполнен на нескольких листах), а под схемой - масштаб плана; в левом - исполнительный штамп (см. Приложение 1).

На план наносятся границы смежных земельных участков по согласованию между землепользователями, что оформляется их подписями.

4.13. План отдельного земельного участка вычерчивается по данным абриса либо перекопированием с плана квартала (территории) после уточнения и оформления на этом плане границ землепользования.

План вычерчивается в масштабе 1:500 и в условных обозначениях, принятых при техническом учете основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

На плане земельного участка должны быть показаны границы, все строения, надворные сооружения, опоры воздушных линий электропередачи, колодцы, зеленые насаждения (за исключением фруктовых деревьев на приусадебных участках граждан), угодья. Должны быть приведены размеры границ участка, замощений и служб, указаны высоты строений.

Каждое строение, пристройка и сооружение литеруются, и даются пояснения на плане согласно данным абриса. К плану составляется экспликация строений и сооружений, входящих в состав инвентарного объекта, отражающая их назначение (Приложение 2).

Чертеж должен быть сориентирован стрелкой по странам света.

План земельного участка оформляется штампом.

4.14. По данным плана земельного участка и результатов измерений в натуре определяется общая площадь и площади под застройкой, замощениями, угодьями, зелеными насаждениями.

Сумма площадей отдельных частей участка не должна отличаться от общей площади более чем на 0,5%. Невязка в пределах допуска распределяется между частями участка пропорционально их площади. При невязке, превышающей допустимую, определения площадей повторяются. Подсчет площадей может выполняться графическим или аналитическим способом, а также с помощью планиметра или палетки.

Для обеспечения точности необходимо соблюдать следующие требования:

а) при графическом способе определение площади участка четырехугольной формы допускается производить перемножением его средней длины на среднюю ширину, если углы четырехугольника отличаются от прямого не более чем на 15 градусов. В других случаях участок на плане разбивается на простейшие геометрические фигуры с соотношением элементов, по которым будут вычислены высоты, 1/10 и стремясь к тому, чтобы максимально использовать для подсчета результаты, полученные в натуре.

Измерения элементов с плана следует производить с точностью до 0,1 мм. Площадь каждой фигуры необходимо вычислять дважды, например, в треугольнике - при разных основаниях и высотах;

б) при аналитическом способе допускается для вычислений использовать координаты, полученные по результатам теодолитной съемки или измеренные на плане;

в) при определении площадей планиметром необходимо руководствоваться правилами, изложенными в паспорте на него;

г) при палеточном способе определения площади допускается применять параллельные палетки.

КонсультантПлюс: примечание.

О съемке, характеристике и техническом описании здания, строения, сооружения в целях технической инвентаризации жилых строений и жилых помещений см. Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденную Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37.

5. Съемка зданий

5.1. Основное строение с пристройками должно быть обмерено снаружи и внутри. Одновременно рекомендуется выполнять те

Поддержали0

Андрей, спасибо конечно. Думаю работники БТИ, ЦТИ знакомы с этими документами. Как только у них получается так, что в 1971 году дом был площадью 42,3м2, а в 2010 году этот же дом, в котором не было перепланировок и перестроя стал площадью 54,8 м2. Производить замеры жилых домов мы в общем то и не обязаны. Вопрос стоит в другом: на какой из документов опираться при расчёте рыночной стоимости. Учитывая мнения коллег и одного из экспертов РОО, я решила опираться на последние данные о площади дома, тем более в тех паспорте есть отметка "перепланировка не выявлена, площадь уточнена". Может быть в далеком 1971 году работники БТИ не совсем ответственно отнеслись к подсчёту площадей, а нотариус при составлении договора, естественно, опиралась на их данные.

Поддержали0
7 сентября 2013 в 14:45:54

Думаю, что лучше прислушаться к мнению нотариуса. Ведь "бумагу" выдавать ему, и он гораздо лучше знает какие будут последствия.

Поддержали0
7 сентября 2013 в 23:01:24

При определении рыночной стоимости следует опираться на данные свидетельства о регистрации права собственности..если его нет.. то на данные паспорта БТИ...

Поддержали0