Обоснование различных ставок, на основе которых проводится оценка рыночной величины арендной платы за землю методом "обратной капитализации"

Пробежал глазами по работам, представленным в Банке отчетов, по определению рыночной величины ставок арендной платы за земельные участки методом "обратной капитализации" (или "рекапитализации", единой терминологии я не встречал). Так вот, диапазон ставок капитализации, которые применяются оценщиками в расчетах - примерно от 4% до 20%. Кто-то в расчетах рыночной величины ставки арендной платы учитывает изменение стоимости земельного участка во времени (и соответствующий вклад в доходность земли, как актива, ссылаясь на исследования Аббасова М.Э. Баринова Н.П. Зельдина М.А., кстати в презентации в качестве примера приводится определение величины арендной платы по ставке текущей доходности, составляющей всего 1,6%), кто нет. 

В связи с чем (учитывая огромный диапазон ставок, на базе которых происходит расчет величины арендной платы в работах разных оценщиков) хотелось бы узнать мнение коллег, и обсудить несколько вопросов:

1) Необходимо ли учитывать рост стоимости земли, как актива, при определении рыночной величины ставок арендной платы методом "обратной капитализации" (и обоснован ли, на ваш взгляд, этот учет)?

2) В каком диапазоне (в процентах) в среднем, на ваш взгляд, должны лежать ставки капитализации (либо ставки, на базе которых определяется величина арендной платы) для земли?

Комментарии5
Гость
30 октября 2013 в 19:09:31

1. Рост стоимости не учитываю, т.к. расчет в текущей РС.

2. В основном применяю безрисковую в размере ставок центробанка по ГКО-ОФЗ (5-10 лет), т. к. земля сама по себе наиболее безрисковый актив. (проводил экстракцию ставки из РС и аренды - в 90% бьется). Ставка в пределах 5-7% обычно.

Поддержали0
Гость
ответил Гость
31 октября 2013 в 21:59:46

При прямой капитализации используются текущие значения рыночной стоимости - поэтому удорожание актива не принимаю во внимание.

Иначе, если учитывать удорожание актива за год (т.к. капитализируется годовая ставка), логично приводить полученный результат в текущую стоимость.

Наверно лениво так делать, поэтому и не делаю)))

зы. К тому же, возможное удорожание косвенно учтено в ставке капитализации...........

Поддержал1
5 ноября 2013 в 15:12:09

Алексей, можно примерчик обоснования ставки капитализации увидеть? Если конечно не затруднит (как будет время) ....

Поддержали0
Гость
ответил Гость
5 ноября 2013 в 17:42:29

Так наиболее часто применяемый вариант (для земли) представлен в отчете для оспаривания КС (среди моих работ на сайте).

А безрисковую применяю в основном для экспертиз в суде - обоснование там такое же, только без поправок. Экстракцию я проводил для себя (т.е. в отчет не вошло).

Поддержал1