Отчет № 942 об определении рыночной стоимости арендной платы скотомогильника на земельном участке площадью 2500 кв. м

Коллеги, а это та номинация?

объект скотомогильник, или величина арендной ставки?

у меня двучтения идут.

в сводной таблице, чуть выше объект оценки - "Обязательственные права арендатора по договору аренды (Ставка арендной платы)"

по отчету - непонятки, и арендная плата в одном месте, и "скотомогильник и земельный участок" в другом.

Номинация та. Отчет - об определении рыночной величины арендной ставки, т.е. по сути в отчете в том или ином виде должны оцениваться обязательственные права арендатора по договору аренды земельного участка на типичных для соответствующего рынка условиях. А двучтения во всех отчетах об оценке ставок арендной платы идут, потому как хоть в заданиях на оценку (и соответственно в просьбах Заказчиков) просят определить рыночную стоимость арендной платы (или рыночную величину ставки арендной платы) и в качестве объекта оценки прописывают как правило именно это, но не то, не иное - по своей сути не может иметь рыночной стоимости (поскольку это не объект гражданских прав)- а лишь форма взаиморасчетов между арендатором и арендодателем. Обязательные платежи по договору аренды могут быть шаровыми (всё сразу на несколько лет вперед, равномерными на весь срок аренды, часть вперед - остальное равномерно и т.д. и т.п. - т.е. тысячи вариантов взаиморасчетов, в результате которых арендатор оплачивает обязательственные права, переходящие к нему по договору аренды, причем по рыночной стоимости). Вобщем, это целая отдельная тема.

А так, работа хоть громоздкая и сложная в прочтении, - довольно интересная и далеко не с простым объектом оценки. Посмотрим, что какие отчеты представят другие конкурсанты.

Какие моменты мне бросились в глаза при почтении этой работы:

1) Первый абзац Сопроводительного письма:

"В соответствии с договором № 12 от 10.02.2012 г. Оценщики ООО «Оценка» произвели осмотр и оценку рыночной стоимости арендной платы скотомогильника..." - не удачно сформулировано предложение, мелочь но в глаза бросается.

2) Второй абзац Сопроводительного письма:

"Целью оценки является определение рыночной стоимости арендной платы за объект оценки." На мой взгляд, опять же не верно сформулирована мысль. Арендная плата не может иметь рыночной стоимости, поскольку не является объектом гражданских прав, которые могут участвовать в гражданском обороте. Я думаю, что лучше было бы использовать хотя бы слова "рыночной ставки / рыночной величины арендной платы", а ещё более точно "рыночной стоимости обязательственных прав арендатора по договору аренды, заключенному на типичных рыночных условиях, сроком на год / месяц". Т.е. основная ошибка по этому пункту - сочетания "рыночной стоимости" и "арендной платы". В целом, это тоже мелочь, но опять же - в глаза бросается.

3) Пп. 1.1. "Общая информация, идентифицирующая объект оценки", раздел "Оцениваемые права" в таблице. В качестве оцениваемых прав указана "арендная плата за имущество". Дальше приводится вырезка из ГК об арендной плате. В-целом, суть претензий по этому пункту перекликается с пунктом 2. Опять же, на мой взгляд, некорректно идентифицирован объект оценки (оцениваемые права) - обязательственные права арендатора по договору аренды...

4) Допущение 11 в п. 6 "Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки" - "Кроме вышеуказанных условий, в ходе расчетов Оценщик, возможно, будет вынужден принять дополнительные условия, допущения и ограничения. В таком случае, принятые допущения будут непосредственно отмечены Оценщиком в соответствующей части Отчета." На мой взгляд, мысль этого допущения не полностью доведена до ума. Всем практикующим оценщикам понятно, что при проведении оценки специалисты на практике почти всегда вынуждены прибегать к тем или иным допущениям, предусмотреть и предугадать которые заранее достаточно тяжело. Т.е. допущения в отчетах в том или ином виде появляются, но формально с Заказчиком они не согласованы и их статус четко не определен. Что в будущем может создать спорные и неоднозначные ситуации. Я обычно тоже самое (по сути) пишу так:

"В связи с невозможностью выявления и предусмотрения всех обстоятельств, при которых будет проводиться оценка, и связанных с ними допущений и ограничений, которые могут быть приняты при необходимости Оценщиком в её процессе, на стадии заключения договора на проведение оценки иные допущения и ограничения, не указанные в Задании на оценку, представляются непосредственно в Отчете об оценке и расцениваются, как предусмотренные и оговоренные в договоре на проведение оценки и в Задании на оценку".

Спасибо за критику! Мне очень интересно и полезно знать критику со стороны. Тем более это был один из первых сложных объектов на который кроме тех паспорта ничего небыло.

Странно, а в отчете вроде бы есть (страница 10):

"5. Свидетельство о государственной регистрации права, объект - скотомогильник, серия 34-АА № 510432.

6. Свидетельство о государственной регистрации права, объект - земельный участок, серия 34 - АА № 582152."

5) Вот ещё в отчете не нашел раздела с подробным описанием правового статуса рассматриваемого недвижимого имущества (может плохо смотрел?). По идее в разделе "Описание объекта оценки" должен быть раздел, посвященный правовому статусу, описанию оцениваемых прав, обременений и т.д. Согласно форме самостоятельной проверки отчета, подготовленной НП «СРОО «Экспертный совет», это требование законодательства (ФЗ-135 ст. 11, ФСО-3 п. 8 е). Также наличие этого пункта оговоренно и в Требованиях к содержанию отчета об оценке, утвержденных Советом РОО 20 февраля 2008 г. Конечно, о правах у Вас есть информация в разделах "Задание на оценку", "Основные факты и выводы" - но всё же лучше эту информацию представлять и в соответствующем разделе отчета (чтобы было меньше поводов для придирок на несоответствие отчета законодательству об оценке).

Странно, а в отчете вроде бы есть (страница 10):

"5. Свидетельство о государственной регистрации права, объект - скотомогильник, серия 34-АА № 510432.

6. Свидетельство о государственной регистрации права, объект - земельный участок, серия 34 - АА № 582152."

я про какую либо финансовую документацию

Мне не понравился расчет в таблице 9, собственно, никакого расчета там нет. Я так понимаю, что на дату оценки скотомогильник был пуст. Может ли он использоваться по прямому назначению? Если да, то непонятно, какое отношение к физ.износу скотомогильника имеют раковины и коррозия арматуры. Если туда можно складировать трупы, то какая разница? Ведь функция выполняется. Проблема в том, что авторы отчета не уделили этому никакого внимания, поэтому 75% износа представляются не обоснованными. По ставке капитализации тоже непонятно. Что такое региональный риск или риск износа в отношении скотомогильника? Это не объяснено, но я склонен полагать, что учет износа самого по себе и его же учет в ставке капитализации является двойным учетом... И давайте сравним. Согласно табл. 10, чтобы построить скотомогильник без расходов на землю нужно потратить 206 673 рубля, хотя с сомневаюсь, что такие объекты сегодня кто-то строит по УПВС. Скотомогильник либо может работать, либо нет. Если нет, то РС=0. А если работает, то это бизнес, и у него есть доходность, ведь за захоронение что-то берут, и видимо не 2000 рублей в месяц при заполнении скотомогильника. Т.е. скотомогильный бизнес в общем проигнорирован, а зря по-моему. В общем, объект уникальный, а оценка скорее типичная.

Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу еще и балансовая стоимость данного объекта оценки (ФЗ-135, ст. 11; ФСО №3, п. 8е. ). Вот балансовой нигде и нет, а с объектом оценки нужно поступить так: Право владения и пользования объектом недвижимости на условиях договора аренды.

Объект недвижимости у Вас : Скотомогильник + ЗУ