Отчет об определении рыночной стоимости здания торгового центра общей площадью 1543,7 кв. м. с занимаемым земельным участком общей площадью 1122 кв.м.
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
14.02.2012
Дата составления
21.02.2012
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке нежилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для предоставления имущества в банк в качестве залогового обеспечения
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Есть
Наименование обременений
Ипотека
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Отдельностоящие здания
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Здание торгового центра общей площадью 1543,7 кв. м.
Адрес расположения / регистрации имущества
Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. 8 Марта
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Коммерческая недвижимость;
- Недвижимость торгового назначения;
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Есть
Наименование обременений
Ипотека
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок категории "земли населенных пунктов" общей площадью 1122 кв. м. под зданием торгового центра
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
- Коммерческая недвижимость;
- Недвижимость торгового назначения;
Категория земли
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования для земель населенных пунктов
Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания
ВРИ по документам
Под объектами торговли
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Метод экспертных оценок
Как обычно, по данным отчета можно нарисовать стоимость 1 квадратного метра ТЦ от его площади, в итоге мы получим резко падающую кривую, которая заставляет предположить, что хотя согласно Таблице 50 все помещения расположены в центре, однако место расположения аналогов вряд ли является одинаковым, по-видимому, место вносит существенный вклад в цены, которые имеют разброс в 25%. Заметим, что итог оценки 144706 рублей/м2 находится на 24% ниже самого дешевого аналога, что не может быть объяснено одной лишь поправкой на торг в размере 15%, что для февраля 2012 года и города Екатеринбург мне представляется завышенной скидкой, а стоимость, соответственно, кажется заниженной... Прилагаю файл
По моему скромному мнению, отчет вполне хороший. Отлично пойдет за образец.
..... на первый взгляд отчёт достаточно красивый, но это только на первый взгляд.... может в качестве образца его и можно использовать, но только после исправления всех допущенных как бы ошибок и пр. неточностей в расчётах.... сложилось впечатление, что отношение оценщика к своей работе очень и очень формальное, непонимание что делаем, для чего делаем и что же в итоге мы получаем (хотя не исключаю, что как раз и понимается ради чего это делается.... но это уже из другой области....)
..... земельные участки не являются объектами налогообложения для НДС 146 ст. 2 ч. НК РФ… и зачем в целом усложнять себе жизнь выбирая в качестве аналогов з. у. на которые оформлены разные права… и чем же отличается местоположение з. у. от его месторасположения…. к тому же нарушен общий установленный порядок очерёдности применения корректировок – корректировок относящихся к условиям сделки и корректировок относящихся к характеристикам объекта оценки, как следствие - искажение стоимости….
…. в доходном подходе – метод прямой капитализации:
ЧОД 26 606 тыс. руб. / 15,03% коэф. капитализации = 177 млн. руб. а у Вас же вероятнее всего ЧОД 26 606 тыс. руб. / 14,01% ставка дисконта = 189,9 млн. руб. (или я чего то не понимаю) ошибочка… всего то 7%, но это почти 13 млн. руб. …. повнимательнее надать, повнимательнее…
.... а вообще то в данном случае в доходном подходе просто напрашивается применение метода дисконтированных денежных потоков…. ну не будет этот ваш торговый центр использоваться в том виде в котором он есть ещё почти 100 лет до полного своего разрушения (это к гадалке не ходить) это очевидно, памятником культуры он судя по всему не является, рынок сделает своё дело…
я к сожалению был в Вашем прекрасном городе пару лет назад и представляю, что за объект Вы оцениваете….
…. в сравнительном подходе для аналога сравнения № 5 Вы указываете на то что есть покупатель по заявленной цене на данный объект-аналог, но при этом в дальнейших расчётах всё равно уторговываете и этот объект тоже…. и на целых 15%... что проводит опять к искажению рыночной стоимости объекта оценки.
…. отказ от затратного подхода не обоснован хотя бы потому что данная работа выполняется явно не за 2 тыс. руб. к тому же стоимость земельного участка вы всё равно как бы определяете…. (нет, формально, словоблудием отказ от применения затратного подхода конечно как бы обосновывается….)
… а ещё бы хорошо было бы определить погрешность произведённых вычислений примерно так в 5-10% …. тогда бы вероятно итоговое значение стоимости округлённо составило бы - 206 млн. 300 тыс. ( а не 206 283 тыс.) хотя это уже и не принципиально....
т.о. результат данной оценки в первом приближении кажется стрельбой по воробьям….
P/S …но если данная работа выполняется за 2 тыс. и за 3 раб. дня то какие ещё вопросы могут быть к данной работе… не уважаете вы себя господа Оценщицы…
Дмитрий, добрый день. Отчет сделан для крупного федерального банка, при этом он согласован в Москве, объект в городе все знают, и было бы не корректно еще и цифру реальную показать, цифра изменена и причем не только в ДП. Касательно Ндс для земли и почему выбрана капитализация, это требования банка. Отчет надо смотреть не в цифры всматриваться, а как реализованы методики.
….это Вы Сударыня хотите уверить меня в том, что ошибок в расчётах стоимости Вы специально наделали… не проще, было бы вообще тогда итоговую стоимость
не указывать….
....и что вы мне тогда предлагаете смотреть.… как Вы примитивные оценочные методики реализуете по просьбе банка, да ещё не корректно и с ошибками.…
....и тем самым стоимость искажаете.… или я должен был посмотреть, как у Вас в отчёте абзацы выровнены…. ну да выровнены они не плохо….
P/S ....а то что этот Ваш отчет прошёл какое то ещё и согласование в каком то банке, это совсем не украшает не Ваш отчёт, не тем более уж сам этот Ваш банк….
Отчет в целом хорош, принимая во внимание указанные выше недочеты, но пара моментов не понравилась:
1. Анализ рынка сильно перегружен посторонней информацией (ижс, склады и т.д)
2. Объект оценки - отдельностоящее здание на зу, а в качестве аналогов приняты большинство встроенных помещений, что не есть гуд......
Дмитрий, добрый день, выложите свои примеры работ, а потом уже опускайтесь до оскорблений "примитивные", Вас как мужчину, оценщика (каким Вы себя видимо считаете) отца, совсем не красит. Может и ошибочно предполагаю, спорщик Вы отличный, а вот с практикой по похоже сложно, надеюсь чтоб опровергнуть мое суждение, Вы все таки выложите хоть одно свое творчество, и желательно не оценку квартиры, или ущерба от затопления, а что нибудь крупное например оценку комплекса имущества или же ТРЦ, где бы цель оценки была для кредитования и отчет выполнен для Газпрома или ВТБ
Алексей, добрый день, в отчете аналитика (склады и ижс) это по земле, общий обзор, опять же чтоб пользователь отчета видел диапазон цен. А вот аналоги, ну попробуйте в центре Екатеринбурга выбрать отдельно-стоящие здания, или же как вариант выберите аналоги в районах около центра, и сделайте адекватную поправку на местоположение, и все сразу поймете. Здание стоит в самом центре, как если бы в Москве на Красной площади. вот сайт где собрано все что продается попробуйте www.upn.ru
Коллеги, обсуждающие отчет, эта работу не на тему: а в идеале как должно быть, это реальный пример из практики, поэтому когда пишите комментраии вспомните свои работы и трудности с которыми сталкиваетесь, и пишите что нибудь из жизни, а филосовские размышления.
Уважаемая Светлана! .…примитивными я считаю не Вас, а всего лишь применяемые Вами методики расчётов стоимости…. ведь прямая капитализация это по сути всего лишь «закон Ома» из курса физики средней школы…. Вы сами просите посмотреть реализацию методик…. Вам указали на конкретные ошибки…. надо их всего лишь их исправить, сказать спасибо и постараться в будущем их не допускать.... и всё…. вопрос исчерпан…. от ошибок не кто из нас не застрахован
... а правильные аналоги для Вашего ТЦ в Вашем прекрасном мегаполисе подобрать при желании не так уж и сложно как Вы преподносите... только, как я уже говорил, не за 2 тыс. и не за 3 дня…. а Вы всё типа "банковскими требованиями» прикрываетесь....
.... на личности я не переходил и не надо пытаться здесь меня «опускать до оскорблений», никто Вас не оскорблял….
.... оценкой квартир не тем более ущербов, я никогда не занимался, мне это просто не интересно…. И «Оценщиком» я себя уже достаточно давно не считаю, есть вещи более интересные, оценочной практики действительно последнее время не так много и оценка для меня больше хобби, особенно после массового прихода на рынок демпинга, формализма и примитивизма….
.... если Вы действительно очень хотите посмотреть мои работы, я могу Вам для общего развития прислать персонально некоторые варианты своих достаточно давних расчётов для совсем не «маленьких корпораций»…. выставлять их здесь - разговаривать с оппонентами на разных языка и у меня не возникает желания кого то чему то образовывать, особенно тогда, когда этого не хотят….
.... меня попросили поучаствовать в этом проекте, вот я и участвую…. в итоге сильно разочарован на сколько низко в целом качество выполнения оценочных работ…. поэтому и не удивительно, что профессия оценщика так сильно деградировала за последние лет 5 как минимум….
P/S … самое сложное это борьба с не обоснованными амбициями и публичное признание допущенных ошибок….
Дмитрий, мне лично присылать не надо, если в открытом доступе это интереснее. Опять же повторюсь я даже дала сайт, попробуйте найдите аналоги. Совсем не удивлена, что Вы ушли с оценки, мало кто из проверяющих любит спорить, причем только ради спора.
Что касается капитализации, может быть и примитивна методика, но она сдерживает риски, поэтому ее хотят банки. Если бы оценщики не рисовали стоимости, и нормально бы прорабатывали ДДП, то метод капитализацию и не просили.
Не надо так плохо думать об оценщиках, за участие спасибо.
.....Я действительно не вижу смысла вступать более с Вами в бессмысленную дискуссию.... у Вас очень не плохо получается делать не логичные выводы....
..... кто же Вас заставляет рисовать стоимости и не прорабатывать должным образом ДДП - банк?...
....затратного подхода - нет.... аналогов как сами признаёте то же нет.... и какие же риски сдерживает метод прямой капитализации реализованый по самому простому методу Ринга?... и то с ошибками... и чьи это проблемы?
Что же банку ещё остаётся.... у него в данном случае принцим очень простой....
.... с драной овцы хоть шерсти клок....
.... где собственно оценка то.... где принцип независимости оценщика?....
ну я всё понимаю... ну да - за три дня и такую работу.... и это совсем не дурно!
Желую успеха! Пусть же будет и на Вашей улице праздник....
Дмитрий, про ДДП я написала, что раньше его можно было применять, сейчас уже зафиксировано банком что капитализация. И тут прорабатывай не прорабатывай им так надо. Очень мне понравилось про затратный ....затратного подхода - нет.. А вы считаете что он нужен и показательный для коммерческой недвижимости в центре города? Если так то прикольно, сразу становиться все понятно, про уровень. Аналогов идеальных нет, но рынок есть и я его показала.
Про .... где собственно оценка то.... где принцип независимости оценщика?.... о чем Вы? сейчас все кому не лень, написали свои требования хочешь работать, так исполняй нет, так как Вы ищи себе другие отрасли. Тогда на зачем других ругать, если своего практического опыта нет, показать вы его не можете.
Хотя, вы правы разговор не о чем, очень легко кого то ругать словами а вот делом что то показать видимо чего то не хватает. Дальше вести диалог бессмысленно отчета в открыом доступе нет, выборки аналогов тоже нет.
Спасибо
…ну всё понятно, разговор слепого с глухим… жалко на Вас потраченного времени… Вы же всё таки в конкурсе оценки заявились участвовать добровольно и свои как бы достижения с ошибками показываете…
… и чем Вы гордитесь то и что в итоге декларируете - «Чего изволите, Сер?» и «любой каприз за Ваши деньги»….
….практики оценочной у меня и сейчас вполне достаточно, только для Вас она противопоказана и не Вам её измерять… да её было бы несколько больше, если бы поменьше на рынке присутствовало расплодившихся в последние годы формализма, безпринципности и «недоученной» амбициозности….
Человек старался..неплохо