Отчет об определение рыночной стоимости ремонта - комплекса услуг и материалов по устранению последствий залива

Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
28.06.2012
Дата составления
02.07.2012
 
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В "Свободной номинации"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для суда (судопроизводства)
Стандарты СРО
РОО
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Работа, услуга, информация
Наименование работ, услуг, информации
Работы, услуги по ремонту жилых помещений, а также стоимость материалов
Методы
Подход
Затратный
Базовый метод затратного подхода
Метод компенсации затрат
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках затратного подхода
  • метод калькуляции и затрат по его составляющим;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
22 октября 2014 в 13:44:37

Достойный отчет. При внесении дополнений согласно приведенным выше коментариям вполне можно рекомендовать как образец. В отчете есть спорные моменты по некоторым видам работ (Шпатлевание поверхности после удаления обоев , шпатлевание потолков, удаление покраски на потолке по всех площади ), но это мое ИМХО.

Поддержали0
31 октября 2014 в 00:02:05

Хотелось бы мнение автора услышать про начисляемый износ? Как быть с ним?

А в целом - отличная работа!

Поддержали0
2 ноября 2014 в 23:35:38

Работа хорошая.

Из замечаний присоединюсь к коллегам. Явно некорректно брать аналоги по одному и тому же виду работ от 120 до 390 - это 100% не одна и та же работа, а затем выводить среднее. В данном случае не вижу смысла в 7 любых аналогах, уж лучше 2-3 соответствующих именно этому виду работ и среднему рынку.

Износ на полугодовой ремонт надо бы хоть небольшой, но начислить.

И "расходные материалы и непредвиденные расходы 5%" даёт прекрасную возможность второй стороне зацепиться. Что тут подразумевается, в чём непредвиденность. И почему раз непредвиденные, Вы их предвидите в размере 5%?)))). Раз нет обоснования, так может убрать это и снять все ненужные вопросы?

Поддержал1
3 сентября 2016 в 00:21:18

Согласно по поводу непредвиденных, правда аргументация у меня немного иная:

Цитата из МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (с Изменениями от 16.06.2014):

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты

4.96. В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства в отношении объектов (выполнения видов работ), предусмотренных в утвержденном проекте.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется:

при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства - исходя из итоговой суммы расчетов, предусмотренных главами 1-12 сводного сметного расчета стоимости строительства;

при капитальном ремонте объектов капитального строительства - исходя из итоговой суммы расчетов, предусмотренных главами 1-9 указанного сводного расчета.

В отношении объектов капитального строительства, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется государственным заказчиком по согласованию с главным распорядителем средств соответствующего бюджета (за исключением случаев, когда государственным заказчиком является главный распорядитель средств) в размерах, не превышающих:

а) 2-х процентов - для объектов капитального строительства непроизводственного назначения;

б) 3-х процентов - для объектов капитального строительства производственного назначения;

в) 10-ти процентов - для уникальных объектов капитального строительства, а также объектов атомной энергетики, гидротехнических сооружений первого класса, объектов космической инфраструктуры, метрополитенов.

Средства на возмещение затрат, возникающих в связи с введением в действие новых нормативных актов

4.97. Дополнительные средства на возмещение затрат, выявившихся после утверждения проектной документации в связи с введением в действие новых нормативных актов, рекомендуется включать в сводный сметный расчет отдельной строкой (в соответствующие главы) с последующим изменением итоговых показателей стоимости строительства.

4.98. При составлении смет на дополнительные работы, выявленные в процессе строительства (ремонта), резерв средств на непредвиденные работы и затраты не учитывается.

Поддержали0
Кирилл Балесков
2 сентября 2016 в 18:24:50

Хотелось бы услышать мнение о применении сметных программ (ГрандСмета и т.д.) для расчета восстановительной стоимости ремонта затратным подходом.

Поддержали0
2 сентября 2016 в 18:48:59

При правильном применении дает адекватный результат, но это редкое явление.

Обычно специ не дожимают нормативы и занижают результат.

Сам пользуюсь и те и другим.

При пользовании справочниками прога не обязательно они все в свободном доступе и в пять щелчков в летают в эксель, при не больших объемах нормально, но на до нормативку по корректировкам читать много и внимательно иначе занижение итога гарантировано.

Поддержали0
Кирилл Балесков
ответил Геннадию Шувалову
2 сентября 2016 в 19:09:04

Можете уточнить что значит "не дожимают нормативы" на каком-либо примере? Заранее спасибо.

Поддержали0
2 сентября 2016 в 20:38:19

Норматив единицы 100 кв.м., у вас 10 кв.м. А как транспортерные расходы, а как подготовительные работы?

А мебель в квартире перемещать надо?

В нормативах все это описано и даны рекомендации по корректировкам, но об этом забывают. в результате в два а то и три раза занижение.

Поддержали0
4 сентября 2016 в 21:49:10

Можно анализировать рынок строй материалов сколько угодно. Но по средней цене при ремонте после залива (пожара) ни кто материал приобретать не будет. В таких случаях я применяю сметную программу (ГрандСмета ) для расчета восстановительной стоимости ремонта затратным подходом. Материал с износом не бывает. Что касается мебели, если нет подтверждения документально, то нет смыла производить расчет. Сказать можно что угодно.

Поддержали0
Кирилл Балесков
ответил Рафаилу Махмутянову
5 сентября 2016 в 19:07:15

Задача оценщика посчитать стоимость восстановительного ремонт - а если мы учитываем износ, то тем самым уменьшаем стоимость материалов. Мы же не можем купить обои б/у (трех летней давности со следами шампанского). Получается, что учитывая износ пострадавший не сможет сделать ремонт?

Поддержали0
5 сентября 2016 в 19:11:42

Мы должны восстановить до состояния до залива.

Вспоминает постановления Верховного суда. и статью 15 ГК.

Восстанавливаем новыми материалами и работами (в строительстве износ начисляется и на работы) и восстанавливаем кошку, кетчуп и шампанское, так? Или может просто учесть, что часть эксплуатационных свойств на момент залива уже утрачена?

Поддержали0
Кирилл Балесков
ответил Рафаилу Махмутянову
7 сентября 2016 в 17:06:43

Мое мнение: Обои выполняли свое функциональное назначение (на момент затопа не выцвели и т.п.), поэтому мы восстанавливаем именно обои.

Каким образом (методом) здесь можно учесть утрату "эксплуатационных" свойств?

И вопрос который был задан ранее: сможет ли пострадавший сделать ремонт на сумму (с учетом износа)?

Поддержали0
5 сентября 2016 в 07:57:44

Стоимость на материалы есть в документах по регионам для (ГрандСмета ) ТЕРы, ГЭСН . Износ на материалы не производят, можно рассчитать износ на конструкции зданий и сооружений по ВСН, УПВС. Ко Инвест. Общий износ=изн физический+изн функциональный + изн внешний. Как можно сказать что стол может потерять свою функциональность или какой физический износ у посуды. Если учесть износ на работы ,то рабочие выполнившие эти работы получат зарплату вместо 100% , а меньше на процент.

Я исхожу из разумности, если нет необходимости замены напольного покрытия , на основании Акта осмотра, то мебель не выношу .

Что касается газовой плиты -можно пригласить специалиста газовой службы что стоит времени и денег, но если есть голова и руки - оборудование отсоединяется и выполняется необходимые работы. Выносить или нет каждый принимает сам.

Поддержали0
5 сентября 2016 в 09:37:39

Смотрел бегло, может нет а может и не увидел, где подтверждение цен материалов? Принт скрины на каждый вид, кроме икселя ничего.

Поддержали0
Отзывов нет