Статистика
Количество скачиваний
325

определение рыночной ставки почасовой арендной платы

Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
13.10.2012
Дата составления
15.10.2012
Пометки для участников "Партнерской программы"
В рамках сравнительного подхода оценки определяется рыночная почасовая ставка аренды помещения посредством квалиметрического моделирования
 
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке нежилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для сдачи в аренду
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Муниципальное предприятие
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Обязательственные права арендатора по договору аренды (Ставка арендной платы)
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Помещения и их части
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Помещения социального назначения
Адрес расположения / регистрации имущества
Саратовская обл., г. Саратов
Дополнительная информация по адресу
dnkmitry@mail.ru
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Коммерческая недвижимость;
  • Доходная недвижимость;
  • Недвижимость офисного назначения;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
  • (методы качественного анализа в рамках метода сравнения продаж) - Метод квалиметрического моделирования ;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Математическое взвешивание
Нестандартные ситуации
  • Мечта о разумности;
  • Шаблон;
Автор отчета
12 декабря 2012 в 16:14:51

Согласен..... это формальный раздел, не про какое исследование там говорить не приходится.....

Поддержали0

Посмотрел отчет, поделюсь мнением, что, на мой взгляд, сделано не совсем удачно.

Первое, чисто формальное, что бросается в глаза, это как и в большинстве других отчетов об оценке ставок арендной платы, определение объекта оценки и в целом заполнение таблиц разделов "Основные факты и выводы" и "Задание на оценку". Из таблицы на стр. 6 следует, что объектом оценки является ставка арендной платы. Согласно ФЗ-135 объектами оценки могут быть: "отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте". Как видно, ставки арендной платы к объектам оценки не относятся, поскольку не может участвовать сама по себе в гражданском обороте (и соответственно не может иметь рыночной стоимости). Далее в таблице в пункте "Имущественные права" указано "право собственности". На мой взгляд, хоть этот момент не прописан четко в ФСО (информацию о каких имущественных правах на объект оценки нужно приводить в этом пункте, а имущественные права - это достаточно широкий список - это собственность, обязательственные права по договору аренды, сервитуты и т.д.) в этом пункте лучше указывать оцениваемые имущественные права. Т.е. я бы заполнил эти пункты таблицы так:

объект оценки - обязательственные права по договору аренды помещения ... (с отсылкой на проект договора, в котором прописаны основные условия);

имущественные права - обязательственные права по договору аренды

цель оценки - определение рыночной стоимости обязательственных прав арендатора по договору аренды (отсылка на проект договора), включающих право пользования помещением сроком на 1 час (далее в отчете - Рыночной почасовой ставки арендной платы).

Про НЭИ: раздел выполнен формально. Формулировка "как объекта социального назначения" слишком широка и не отвечает на вопрос, на каком рынке (как что) лучше сдавать помещение в аренду для получения максимальной рыночной стоимости оцениваемых прав (наиболее высокой арендной платы)?

Про расчетную часть: скажу сразу, что очень скептически отношусь к квалиметрическим методам. Попробую пояснить на примере отчета. По сути, в работе рыночная ставка арендной платы определена, отталкиваясь от информации о цене одного объекта-аналога путем каких-то субъективных построений. В связи с этим у меня автоматически возникают два вопроса:

1) не смещена ли оценка (один аналог - это явно не крепкий фундамент для оценки)?

2) отражают и соответствуют ли эти субъективные построения рынку?

Видя перед собой расчеты, какой-то рынок мне, как оценщику, просмотреть тяжело (кроме ориентировочного и не надежного потолка для цены объекта оценки в 1000 руб.) Если бы мне принесли такой отчет и спросили, что я могу сказать о полученной цифре и верю ли я ей, я бы сказал, что ничего не могу сказать, мне нужно провести новую оценку. Каких-то оснований верить цифре, которые я бы подчерпнул из рассматриваемого отчета, - нет. Единственный аналог - может иметь не рыночную цену (не с чем даже сопоставить), оценка полученная квалиметрическими методами на основе субъективных оценок - может не попасть в рынок (рынок может придавать факторам совершенно другие веса и оценки, да и перечень ценообразующих факторов может быть не такой).

Поддержали0
Автор отчета
13 декабря 2012 в 18:55:07

определяется арендная ставка и оценивается именно арендная ставка как объект оценки ну или права на получения этой арендной ставки это уж как вам будет угодно.... это уже формализм.... а арендные ставки легко участвуют в гражданском обороте когда например проводятся аукционы по поиску наиболее выгодных арендаторов... ну пусть это будет право требования и обязательства.... суть дела не меняет... а формального договора аренды ещё и в помине нет.... и может вообще и не быть. а помещение может сдаваться и без договора, а нам как оценщикам это абсолютно не мешает ответить на поставленный вопрос - а сколько адекватно взять денег за час, день, месяц, год - моделируйте.... оценка вообще это ответственное творчество - профессиональный экспертный взгляд, а ни некая в целом формальная процедура обязательных расчётно-описательных действий ремесленника, хотя и труд ремесленника тоже нужен...

а по существу..... ну найдите мне на действующем сегодня рынке N+1 (где N - количество факторов сравнения) действительно объектов аналогов, а не объекты типа аналоги... (исключение - квартиры где это ещё можно сделать - не рассматриваем) и что вы найдете - среднюю температуру по больнице... и это ещё хорошо, если найдете.... а ведь каждый объект индивидуален. как и человек.... ну встречаются чем то похожие....

давайте брать ответственность за свои слова и полученные результаты в оценке и смело и уверено подписывать свои отчёты, а не прикрываться формальными типа расчётами по примитивным методическим рекомендациям и типа всё как сказали так и сделали, и хата моя с краю...

не верите результату - проверьте, кто как не оценщик должен владеть рынком, на котором он работает, вообще рынок желанием оценщика/заказчика изменить нельзя, не доверяете мнению оценщика - тогда зачем вы ко мне пришли, за формальной справкой и печатью.....

мы сами виноваты в том, что в погоне за копейкой за последние 10 лет дискредитировали профессию "оценщика" и его честный профессиональный взгляд на объект оценки, если его мнение ничего не стоит.....

не нравятся ценообразующие факторы и их веса, выбирайте свои, моделируйте рынок, оценивайте..... вот как раз квалиметрия и позволяет это делать ( но наверное не каждому по природе это подходит, плагиатную болванку так называемого парного сравнения с единственной псевдо корректировкой на торг заполнить наверное проще и спокойней - как научили...)

в итоге то всё равно при ответственном подходе к оценке, к одной и той же цифре результат её стремиться будет ( с некоторой допустимой погрешностью в разных расчётах у независимых оценщиков), рынок живет по своим законам и независимо от нас с вами, мы рынком не управляем..... но наше субъективно-профессиональное мнение - объективный результат оценки.... именно объективный...

... а Вы мне верю - не верю.... хотя могу признать, что этот отчёт не является идеально вылизанным, цель другая стояла....

Прощу прощения за такой лирический опус, просто наболело....

С Уважением, желаю успеха!

Поддержали0

Вы так эмоционально критику воспринимаете. Работа, в целом, интересная, объект оценки - необычный, и квалиметрические методы - редкость в моей практике. Я поэтому и обратил на неё в первую очередь внимание. Практически любыми методами умелый оценщик может выйти на РС при желании (если её знает). Но работа оценщика - не только цифру озвучить, но и отстоять и доказать её при возможности. Согласен, что большая часть рынков, с которыми приходится сталкиваться оценщику далеко не такие развитые. Ну что делать, приходится работать. Я когда высказывал своё отношение (даже больше опасение) к квалиметрическим методам, опирался на то, насколько сложно такие расчеты на основе этих методов защищать. К ним может быть целая гора вопросов, начиная от того, с чего Вы взяли, что связь между факторами линейная аддитивная, заканчивая тем, почему Вы этому фактору присвоили такой вес? Другими словами, мне очень сложно представить, как такие расчеты защищать (даже если они действительно верные, точные и т.д.)

Поддержали0
Автор отчета
13 декабря 2012 в 20:45:34

.....да по существу то критики, то особой я и не заметил.... а по поводу защиты - лучшая защита наличие элементарного здравого смысла, пожалуйста пусть назначается встречная оценка.... если здравый смысл присутствует, в том числе и в суде (где он как раз в априоре и должен "присутствовать") то и вопросов никаких не будет, а вот если здравого смысла нет, то вот тогда и приходится формализмом защищаться.... ну мы рассматриваем другой более идеальный вариант.... а в отчёте я всего лишь попытался показать как может ещё выглядеть сравнительный подход реализованный не на парном с оскоминой сравнении и не на регрессии....

кстате: в судебной практике США как эполета рынка - суды даже к рассмотрению дела не берут если две независимые оценки и расхождение в результатах - 100%!!!, обе оценки считаются верными, для рассмотрения дела расхождение результатов должно быть более существенным.... делайте выводы

Поддержали0
16 декабря 2012 в 23:01:22

Несколько слов в защиту квалиметрии.

Честь и хвала автору отчета, что использует редкие, сравнительно мало используемые методы в оценочной практике.

Что нужно сделать для внедрения в оценочную практику квалиметрии?

Думаю, что настало время, когда необходимо проделать КАЛИБРОВКУ результатов получаемых квалиметрией и результатов получаемых другими методами сравнительного подхода, т.е. решить одну и ту же задачу разными методами и сравнить РЕЗУЛЬТАТЫ решения и ПРОЦЕССЫ решения. При этом сравнить ПРОЦЕССЫ решения одной задачи разными методами, анализировать особенности решений полученных на каждом этапе анализа хода решения, сравнивать допущения, предположения, прогнозы, ограничения и в итоге сравнить, "какой кровью" достигается решение задачи в каждом подходе: где полученное решение более обосновано и почему.

Важно еще определить ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ используемых для решения оценочной задачи методов, допущений, ограничений и т.д. Подобную КАЛИБРОВКУ для достижения доверия к методам квалиметрии хорошо бы проделать на большом количестве реальных оценочных задач, т.е. хотелось бы во-первых, набрать большое количество решенных задач, а затем проанализировать ситуацию, выделить по результатам анализа "плюсы" и "минусы" каждого метода, где один из методов - квалиметрия.

Автор отчета смело реализует в отчете квалиметрический метод. Возможно, это и есть одно из достоинств отчета. Я бы пожелал автору продолжить активно применять квалиметрический метод в максимально широком перечне оценочных задач. Успех в этом направлении может показать сильные и уникальные стороны "квалиметрической" точки зрения на оценочные задачи и особенности реализаций. Возможно, применение квалиметрии требует определенной настойчивости и вдохновения. Пожалуй эти качества присутствуют у автора отчета.

Хорошо, что находятся энтузиасты в применении новых подходов, методик и точек зрения в решении оценочных задач. В принципе, это обогащает оценочную науку, дает информацию к размышлению. В конце концов, завязываются споры, дискуссии. А в спорах, говорят, рождается истина.

Со своей стороны, одобряю точку зрения автора отчета, желаю ему успеха в практическом применении квалиметрии и обязательного проведения работ по КАЛИБРОВКЕ , по сравнению результатов решения оценочных задач квалиметрическим методом и ставшими традиционными методами оценки.

Поддержали0

Рискну быть не понятым, но всё же попробую ещё раз акцентировать внимание на некоторые слабые места в "квалиметрических" методах. Сразу оговорюсь, что выражаю своё отношение именно к методам, а не данной работе. Автору работы большое спасибо за интересный пример!

У каждых методов есть свои сильные и слабые стороны. Точность оценки тем или иным методом зависит прежде всего от того, насколько он репрезентативно описывает те зависимости, которые находят своё отражение в рыночном ценообразовании. Так, в приведенном примере (в отчете) использован "квалиметрический метод", который по своей сути предполагает аддитивную модель ценообразования. В нем нет механизма настройки, т.е. даже понимая реальные ценовые зависимости и связи между факторами, у оценщика нет возможности изменить модель и подвести её под рынок (есть только возможность подогнать результат под необходимый для получения формального результата). В нем нет механизма исследования зависимостей между ценами и факторами на рынке (мы просто берем изначально заложенную в метод модель, которая просто может не соответствовать рынку). Также в "квалиметрическом" методе нет возможности оцифровать входящие факторы по рынку (т.е. указать значимые для рынка уровни и градации). Нет возможности извлечь веса для факторов из рынка (рыночной информации). Вобщем, на мой взгляд, недостатков (главный из которых отсутствие гибкости метода) очень много. Поэтому, я согласен в автором, использование таких методов ближе к искусству, поскольку методы содержат в себе столько слабых мест, закрыть которые оценщик может только своим хорошим пониманием рынка и нужного результата.

Чтобы не загружать обсуждение представленного отчета обсуждением квалиметрических методов вообще - сделал отдельную тему "Квалиметрические методы в оценке", где все участники проекта могут обсудить квалиметрические методы, поделиться практическими примерами, подискутировать.

Поддержали0
19 декабря 2012 в 22:58:42

Стр. 3. Полная характеристика Ошибка! Источник ссылки не найден., Всю информацию и анализ, использованные для стоимости Ошибка! Источник

ссылки не найден. Вы найдете в соответствующих разделах отчета.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике

(ФСО3 п. 10) В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации.

ФЗ 135. Статья 5. Объекты оценки К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Вид объекта оценки идентифицировать сложно по данным Вашего отчета -разумно было бы прописять по моему мнению.

В обзоре рынка отсутствует обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (ФСО 3 п. 8ж) и ссылки на источники информации ФСО3 п. 10.

В расчеты даже не полезу. Нет данных об опубликованном источнике, откуда взята квазиметрическая модель. Как и во всем тексте. (ФСО3 п. 10) В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации.

Поддержали0
Автор отчета
19 декабря 2012 в 23:32:39

Вы вообщето то сами то уважаемая Катерина поняли что хотели мне сказать.... и к чему... без бумашки я букашка

Поддержали0
Отзывов нет