Отчет об оценке рыночной стоимости однокомнатной квартиры
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
13.02.2013
Дата составления
05.02.2014
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке жилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для совершения нотариальных действий (вступление в право наследства)
Стандарты СРО
НП СРО «Экспертный совет»
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа может быть интересна и полезна другим участникам Партнерской программы?
Работу можно использовать как пример начинающим оценщикам. Соблюдение требований законодательства РФ к содержанию и оформлению отчета, а также рекомендаций НП СРО "Экспертный Совет".
Может кто из коллег покритикует, буду рад.
У меня вызывает вопрос корректировка на площадь квартиры. Есть ли в ней смысл, если расчет ведется за 1 кв. м., и стоимость квартир разной площади естественно будет отличаться?
Да, поскольку показатели удельной стоимости квартир могут зависеть от площади. Для ответа на вопрос - нужен анализ рынка. Зависимость может быть сильной или может не существовать или быть не существенной.
Здравствуйте коллеги. Очень приятно знать, что твою работу читали и особенно если читали внимательно.
Хочется сказать, что я сторонник эффекта масштаба. То что вы говорите Тамара не совсем верно. В данной концепции (если утрированно), стоимость одного квадратного метра в квартире в сорок кв.м. будет больше стоимости одного квадратного метра в квартире в семьдесят кв.м. (в аналогичном доме).
Я соглашусь с Егором, что нужно было бы показать эту зависимость шыре, через анализ рынка. Что бы человеку стороннему было понятно.
Но так как, отчет готовился для нотариуса и местные жители знакомы с ситуацией на рынке жилой недвижимости нашего муниципального образования (хоть и в общих чертах), данная корректировка в данном случае для местного жителя очевидна.
Там смысл простой, спросом пользуется недвижимость с меньшей площадью, я об этом писал в анализе рынка.
ЦИТАТА;
На дату оценки рынок жилой недвижимости в г. Саяногорске сложился и достаточно эффективно функционирует. Тенденция роста на жилую недвижимость сохраняется. При этом спросом пользуются объекты недвижимости, не требующие значительных капитальных вложений, расположенные ближе к центру, а также имеющие сравнительно небольшие площади.
С уважением Владимир Баранов.
табл 2 нет описания объектов-аналогов, согласен со слабым обоснованием корректировок-нет анализа рынка
Согласен, но ведь выше писалось.
Использовать как пример начинающим оценщикам. Соблюдение требований законодательства РФ к содержанию и оформлению отчета, а также рекомендаций НП СРО "Экспертный Совет".
Я его выкладывал не проработав и пол года. Теперь и мне много чего там видно.
Выложите пожалуйста свой отчет, хотелось бы посмотреть на анализ рынка мэтра с восьми летним стажем. А то все както голословно.
посмотрите в отчетах за 13 год по квартрам
К сожалению ваших работ там нет.
а других что нет , понимаю обидно когда старался а тут такое говорят, что работа плохая, просто нужно воспринимать, опыт дело наживное а не подкалывать типа метр оценки
с учетом огранеченного рынка, по квартирам нужно выделить сегмент в котором находится оц квартира, обработать массив инфы в части цен, площади , зависимости от месторасположения ,
Добрый день! может стоит полнее зашифровать данные клиента? все-таки фамилия и номера документов могут быть разглашением личной информации.
Спасибо, просмотрел. Но исправить не могу, не знаю как. Прошу модераторов о помощи. Почистите или удалите информацию из раздела 7.
Господа оценщики! В связи с обсуждением данного отчёта прошу ответить на следующий вопрос: я тоже индивидуальный предприниматель, выполнял по заявке наследников (точнее, родственников умершего) оценку квартиры, на день смерти усопшего, всё как положено, полис 3000000 руб. А нотариус отказал родственникам использовать мой отчёт - основание - оценщик ИП, у них якобы инструкция - только приглашать ООО и т. п. (юр. лица)... А я не знаю чем крыть! Подскажите, спасибо за ранее.
Не то, чтобы я несгибаемый борец за справедливость, да и не навязываю никому свою точку зрения. Просто есть вещи, мимо которых проще и спокойнее пройти мимо - но это не всегда правильно.......
Это всё правильно) Надо, надо по-хорошему правду отстаивать. Вообще факт, что в отдельных организациях пинают неугодного оценщика без обоснований - конечно напрягает. По законам - открытый рынок, свободная конкуренция, на деле - панибратство, кумовство, местечковость, материальная заинтересованность. А иногда просто тупость. По поводу этого на оценочных форумах тысячи строк написаны, а тут не место для этой полемики)
... А я не знаю чем крыть! Подскажите, спасибо за ранее.
Крыть не надо. Самый простой выход позвонить в нотариальную палату, типа пожаловаться. Обычно помогает. Если не поможет, то проще забить. Т.к. периодически встречаются нотариусы с чисто своими "тараканами", пунктиками и т.д.
P.S. Например в Воронеже, в отличие от всей остальной страны, до 2013 года, отдельные нотариусы своеобразно толковали НК. Специалист-оценщик в их понятии был именно ИП, а не оценщик, работающий в ООО. И от ЮЛ отчеты не принимали, и бороться с этим было бесполезно. У всех есть свои "тараканы".
вроде как письмо есть, что и от ИП принимать
Это в нологовом кодексе было прописано, чем первоначально и руководствовались все нотариусы, но были изминения в 13-м году кажется (или раньше). После изминений все нормальные нотариусы стали брать отчеты от ИП.
По отчёту - я особо в суть не вдавался, но обоснование отказа от доходника, на мой взгляд, какое-то невнятное. Это понятно, что ошибка в определении ст.капитализации на 1% приводит к ошибке в стоимости в 15%. Но с такой логикой надо вообще отказываться от доходного подхода методом капитализации всегда, в том числе и при оценке коммерческой недвижимости. Доходник не потому не применяется при оценке квартир, что сложно найти ст.кап., а потому что квартира не является доходной недвижимостью. Гораздо более наглядно написать: наиболее востребованные и выгодные в плане аренды квартиры - однокомнатные. Типовая средняя однушка в районе объекта оценки стоит , к примеру 500-600 тыс, при этом в аренду такие квартиры сдаются за 3 - 3,5 тыс. Значит, срок окупаемости квартиры - 12-15 лет. Золотое правило риэлтора гласит, что разумный покупатель не приобретёт недвижимость в целях арендного дохода, если срок окупаемости - более 100 месяцев. Всё.