Статистика
Количество скачиваний
520

Отчет об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта жилого помещения.

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
12.07.2014
Дата составления
29.07.2014
 
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В "Свободной номинации"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для суда (судопроизводства)
Стандарты СРО
НП СРО «Экспертный совет»
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Иные права требования
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Методы
Подход
Затратный
18 ноября 2014 в 17:42:17

Точно, Винсмета, у Вас выше написано ... Я работаю в А0 , эта прога вроде без косяков

Поддержали0
Автор отчета
ответил Игорю Васяеву
21 ноября 2014 в 13:36:21

Давайте вспомним ПЦСН - 2005 МО в конце которого приведён пример заполнения столбца №2 и там нет наименования нормативной базы, да и сам столбец этого не требует - там же написано "Шифр расценки и коды ресурсов" не о какой нормативной базе речь не идёт. Для сметчика с опытом работы в проверяющей организации более полугода не составляет вообще никакого труда определить откуда расценка. По стеснённости - не могли бы вы прикрепить файл, прошедший экспертизу с коэф-том 1,5. За 8 лет работы с экспертизой нам ни разу не удавалось его получить. То что он есть я знаю и откуда он берётся, и в вопросах-ответах тоже красиво всё пишут, только вот никто его не пропускает почему то. А уж в случае суда - крайним с таким коэф-нтом окажется оценщик.

По обоям: на снятие есть две расценки: Снятие обоев простых и улучшенных и вторая снятие обоев высококачественных и линкруста. Поэтому снимаю улучшенные - ведь они действительно исходя из фото нормального качества. Поэтому тут тоже всё в порядке. Подводя итог - смета составлена нормально и отражает реальную картину и состава работ, и цен, и объёмов, я думаю что при любых спорных вопросах - она является наиболее правильной как для проверяющих так и для заказчиков.

Поддержали0
Игорь Калинников
20 ноября 2014 в 15:26:15

Не увидел. В чем была причина затопления? Квартирное или общедомовое имущество?

Бегло замечания по смете.

С 01/04/2014 года ФЕР-2001 (ред. 2009 г.) перестала существовать (исключена из списка действующих нормативов).

Индексы пересчета в текущие цены (начиная с апреля 2014 года) применяются только к ФСНБ 2014 г., к ФЕР-2001 (ред. 2009) они неприменимы; кроме того не указан месяц или квартал 2014 года. Судя по коэф.: 0,8 и 0,85 Вы используете индексы по статьям затрат.

Например, п. 7 сметы: 15-04-005-04, К=1,15, О.Ч. ГЭС-НПиТЕРр п. 1.11, О.Ч. ГЭС-НПиТЕРр п. 1.11. Судя по "ГЭС-НПиТЕРр", т.е. пусконаладочные и ремонтные работы, а расценка 15-4-5-15 относится к строительным работам, поправочный коэффициент взят не неверно.

В ТЧ ГЭСН-2001 (ред. 2009), во всяком случае в моей программе (смета.ру), нет п. 1.11. поэтому, что это за коэф. 1,15 сходу понять невозможно.

Коллеги в комментариях предположили, что 1,15 - это коэф. на стесненность. Коэффициент на стесненность должен быть обоснован (выполнены и подтверждены условия стесненности). В строительстве это прописывается ПОС или ППР. Чтобы избежать этого проще применить коэф. 1,2 прил. 1, т.1, п.2 МДС 81-35 "Про-во строит. и др. работ в сущ. здан. и сооруж., освобожд. от оборуд. и др. предметов. Тут слово "стесненность" отсутствует.

По коэф. пересчета в текущие цены: ЗП=21,02; ЭММ=9,56 и 6,66; МР=2,49 и 7,14 и 5,82 и 2,76 и т.д.... это откуда такое множество? Например, п.п. 8, 9: Вы вычитаете МР с инд. 2,29, а заменяете с инд. 3,62.

Непредвиденные 2% п. 4.96 МДС 81-35. Но, имеется постановление правительства РФ № 468 от 21/06/2010, в котором написано (п.15 положения) что заказчик имеет право осуществлять строительный контроль, сиречь разделить (можно пополам) непредвиденные расходы, т.е. - 1%.

Касаемо износа, то лучше приложить фото и дефектную ведомость с цифрами, т.к. такого описания повреждений явно недостаточно:

1. Жилая комната:

стены (обои): следы протечек, отошли.

потолок: (окрашен): следы протечек, вздутие

полы: (паркетная доска): вздутие

......5

Поддержали0
21 ноября 2014 в 09:23:00

Игорю Калинникову Уважаемый коллега, не могли бы Вы поподробней разъяснить свою позицию по непредвиденным расходам .Непонятна связка " строительный контроль и непредвиденные расходы" и также принцип разделения (пополам)

Поддержали0
Игорь Калинников
ответил Игорю Васяеву
21 ноября 2014 в 12:21:59

Добрый день!

На основании п. 4.96 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35):

При расчетах за выполненные работы по договорам с установленной твердой договорной ценой, резерв средств на непредвиденные работы и затраты в актах приемки выполненных работ не расшифровывается и оплачиваются заказчиком по норме согласованной при формировании договорной цены.

Или тут:

ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 30 августа 1995 г. N 12-251

О РЕЗЕРВЕ НА НЕПРЕДВИДЕННЫЕ РАБОТЫ

Согласно п. 3.5.9.1 "Порядка определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений" (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-349) часть резерва на непредвиденные работы и затраты передается заказчиком подрядчику только в случае твердой договорной цены. При производстве расчетов между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные работы весь резерв остается в распоряжении заказчика. При этом сообщаем, что в связи с выходом "Порядка ..." письмо Минархстроя Российской Федерации от 17.01.92 N БФ-39/12 утратило силу.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЖИЛИЩНОЙ И СТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ ПИСЬМО от 26 декабря 1997 г. N 12-301 О РЕЗЕРВЕ СРЕДСТВ НА НЕПРЕДВИДЕННЫЕ РАБОТЫ И ЗАТРАТЫ

В соответствии с п. 3.5.9 "Порядка определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию..." (письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-349) при производстве расчетов между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные объемы работ резерв средств на непредвиденные работы и затраты подрядчику не передается, а остается в распоряжении заказчика. Их расход может осуществляться на основании актов на дополнительные работы и затраты, утверждаемых заказчиком, в которых устанавливается необходимость выполнения тех или иных работ, отсутствующих в выданной заказчиком сметной документации. Заказчик ведет учет дополнительных затрат подрядчика по актам формы 2 и постоянный контроль за расходованием резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного сводным сметным расчетом.

Т.к. отчет действителен в течении 6-ти месяцев, резонно считать его твердой договорной ценой.

Делить "пополам" непредвиденные - устоявшаяся практика между заказчиком и подрядчиком.

И вообще, последние веяния в ценообразовании и сметном нормировании сводятся к отсутствию всяких повышающих коэф-в.

Поддержали0
Автор отчета
ответил Игорю Васяеву
21 ноября 2014 в 13:30:03

Итак, о каких ФЕРах вы говорите, у нас Московская область смета составлена и индексы выпускаются как для ФЕР(ред 2009) для МО отдельно, так для ТСНБ (ред.2009) для МО отдельно. Месяц индексов указан в каждой позиции и в начале сметы – вы опять не видите?

Причём здесь коэф-нты 0,85 и 0,8 и индексы по статьям затрат. Одно с другим вообще никак не связано.

Например, п. 7 сметы: 15-04-005-04, К=1,15, О.Ч. ГЭС-НПиТЕРр п. 1.11, О.Ч. ГЭС-НПиТЕРр п. 1.11. Судя по "ГЭС-НПиТЕРр", т.е. пусконаладочные и ремонтные работы, а расценка 15-4-5-15 относится к строительным работам, поправочный коэффициент взят не неверно.

Это что за чушь. Какие пусконаладочные работы??? Вы правила составления смет совсем не знаете???? К=1,15 – это стеснённость; к=1,15 к ЗП, к=1,25 к ЭМ и в т.ч.ЗПМ смотри МДС 81-35.2004

Далее по вашим расчётам замены материалов с разными индексами, так уже давным давно для каждого ресурса существует свой индекс, лет 8 назад было иначе (с которым вычитали с таким и включали). Вам учиться и учиться.

Про непредвиденные ПЦСН 2005 МО Резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты (НРЗ), предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте, определяется в процентах от итога глав 1 - 12 (1 - 9 по объектам капитального ремонта) ССР и показывается отдельной строкой с распределением по графам 4 - 8.

Лимит резерва средств на непредвиденные работы и затраты по объектам жилищно-гражданского строительства принимается в размере 2 %, по объектам промышленного строительства - в размере 3 %.

Далее дискуссию считаю невозможной. Кто разбирается в сметах тот сам сделает выводы, а доказывать свою правоту человеку, прошедшему двухнедельные курсы по ценообразованию в строительстве и считающему что он теперь всё знает, более не намерен. PS Что то вы не торопитесь выкладывать смету прошедшую экспертизу с коэф-том 1,5 на стеснённость??? Потерялась наверное???

Поддержали0
Игорь Калинников
ответил Игорю Васяеву
21 ноября 2014 в 13:44:53

Позвольте справиться, Вы - сметчик?

На месяц в графе не обратил внимания - привык видеть его в шапке или в итогах

Если Вы считаете смету в базисных ценах, или с применением индекса к СМР по видам строительства (согласно письму 30394-ИП/8 от 7.11.2011г), то к-ты 0,85 и 0,8 не применяются.

Если Вы считаете смету в текущем уровне цен с применением индексов по элементам затрат(к ФОТ, ЭММ, материалам), то применяем индексы 0,85 к НР и 0,8 к СП.

Если Вы считаете смету на капитальный ремонт, то дополнительно применяете коэффициенты 0,9(НР)для жилых и общественных зданий) согласно п.4.8 МДС 81-33.2004; п.1Примечания к приложению 4 МДС 81-33.2004 п.3 Примечания к приложению 4 МДС 81-33.2004 и 0,85(СП)согласно п.1 примечания к приложению 1(письмо ФА от 18.11.04г. № АП-5536/)

Кстати, как Вы доказываете на экспертизе "стесненность"?

Вешание ярлыков и эпитетов в Вашей манере Вас не красит

Поддержали0
21 ноября 2014 в 18:05:45

Автору , а злобы откуда столько? Так застило глаза, что не видите, что смешали в одну кучу двух человек. Я в ПСИС Горячкина состою с 2005 года, но не разу не видел чтобы вот так огрызались на невинную критику по коэффициентам сметы. Посты ведь пишутся не только для Вас, ( я например, всех свох работников заставляю полемику на форумах читать), а и для других оценщиков, также как отчет в суд составляется не для"опытного сметчика с опытом работы проверяющим" , а для судьи и все должно быть ясно и понятно ( это кстати в наших стандартах содержится) Общение по принципу "сам дурак". меня абсолютно не прельщает. Я дискуссию заканчиваю Честь имею...

Поддержали0
Автор отчета
ответил Игорю Васяеву
22 ноября 2014 в 08:15:39

Злобы нет, это всего лишь ответы на вашу критику. Я выкладываю отчёт для примера как образец, а вы пытаетесь его необъективно засадить. И как вы правильно заметили форум читают многие люди и какое по вашему мнение должно сложиться у читателей после ваших комментариев - что оценщик из меня никакой и сметы составлены неверно. Поэтому приходится отвечать и защищать свой отчёт. Судье наши сметы вообще как китайская грамота, какие бы мы там коэф-ты и сборники не написали. Заметьте не я это начал.

Поддержали0
23 ноября 2014 в 23:17:14

Я не сметчик, но считаю, что работа произведена качественно.

Поддержали0
Автор отчета
ответил Екатерине Потоцкой
24 ноября 2014 в 10:54:55

Большое спасибо.

Поддержали0
Игорь Калинников
24 ноября 2014 в 10:03:08

Доброе утро.

Я написал фразу о множественности индексов неспроста: это будет стандартным вопросом нормального неискушенного Заказчика.

Правильный ответ: номер и дата документа и выпустившая его организация.

Допускаю, что надо было сформулировать это иначе (про множество индексов), но индексы квартальные можно скачать с сайта МИНСТРОЯ или РЦЦС и т.п. бесплатно, а месячные (по статьям затрат) можно только купить. Стоят они порядка 3 000 рублей. Даже если и удастся скачать месячные индексы бесплатно - представьте, сколько надо времени, чтобы их проверить в смете.

ГЭСНп расшифровывается как: Государственные элементные сметные нормы, а "п" - пусконаладочные работы. Если назначается поправка, то и писать надо поправку со ссылкой на МДС или ТЧ сборника и т.п.

Судье сметы может и китайская грамота, но ответчик может направить Ваши сметы на экспертизу...

"Основание: АТСНБр-2001 МО, АТСНБ-2001 МО, ТССЦиТСЭМ МО, ФЕРм(ред.2009), ФССЦ(ред.2009), ФЕР(ред.2009)

Составлена в базисном уровне цен 2001 года и в уровне цен с индексом за 2014 г." Тут ошибка - не 2001, а 2000 г.

Без ссылки на издавший индексы орган я полагаю, что Вы применили индекс мая 2014 года на несуществующую базу в редакции 2009 г., т.е. - искусственно завысили стоимость работ и ТМЦ.

Забыл добавить. Акт в отчете датируется: Основание: Технический паспорт, АКТ ОСМОТРА № ХХ/ХХ от 23 июля 2014 года. Так что ФЕР(2009) неприменима.

Засим прощаюсь и прошу не расстраиваться из-за критики. Представьте себе, что я даже не сметчик, кончивший 72-вые курсы сметного дела, а простой провинциальный гражданин.

Поддержал1
24 ноября 2014 в 20:25:00
Цитата:
Игорь Васяев
 — 
18 ноября 2014 в 17:34:11:

•Письмо Росстроя № 6-506 от 29.06.2005: "При производстве ремонтных работ в

эксплуатируемом здании можно воспользоваться коэффициентом 1,5 к нормам

затрат труда, оплате труда рабочих и нормам времени и затратам на эксплуатацию машин (см. МДС 81-35.2004, Приложение 1, Таблица 3, п.6). Причем словосочетание "без расселения" следует понимать, как ситуацию, когда происходит пересечение людских потоков рабочих с жильцами домов или сотрудниками организаций".

Экспертизы проходил , у меня кстати аттестационная работа была с таким коэффициентом....

Поддержу. Ни разу проблем с к.1,5 не было.

Не сметчик. Но на пальцах, расценки подразумевают, что помещение освобождено, что никак не соответствует действительности. Кстати ФБУ этот коэфф. применяет.

Поддержали0
24 ноября 2014 в 22:19:10

по отчету: не нашла определение объема работ.... а акт осмотра вы составляете? мои практические выводы: сметная стоимость и рыночная две разные стоимости, насколько приходилось сталкиваться с этим вопросом, для себя сделала вывод что сметная стоимость-ст-ть еще никем не согласованная, а по рыночной потребитель уже готов делать заказ. составление смет произвожу только если объем очень большой (нежилые коммерческие или производственные здания и т.п.), а для квартир заказ сметы лишние расходы на мой взгляд.

Поддержали0
25 ноября 2014 в 10:50:09

Конечно!

скоро будет доступен для скачивания мой отчет, поделюсь после 08.12.14 ссылкой

Определение рыночной стоимости объекта оценки с учетом и без учета износа заменяемых деталей, а также определение стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления транспортного средства

Поддержали0
25 ноября 2014 в 10:56:09

И элемент у вас типа 6 тыр. стоит? А какие материалы используются, вы спрашиваете у заказчика? Давность замены элементов тоже со слов заказчика? Стоимость работ берете с сайтов СТО? Упорно анализируя рынок.

Поддержали0
25 ноября 2014 в 11:03:50

:-) давно так не смеялся!!!

Поддержали0
12 января 2015 в 10:39:56

Таблицу 1.2. можно было предоставить как Задание на оценку, и она слишком перегружено лишними данными (тип работы, отчета, результат, дата залива = дате оценки, условия осмотра) и основные факты и выводы таблица 1.1., часть можно в раздел описание объекта.

Износ странный, как-то не обоснован, может следовало считать среднезвешенным значением с учетом сроков эксплуатации видов строения или с использованием ВСН, с указанием ссылок на таблицы.

Поддержали0
Отзывов нет