Отчет об оценке рыночной стоимости права собственности на жилое помещение (квартиру), расположенной по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район

Не нашла функцию "редактировать" комментарий. Продолжаю.

Там же. п. 7 "6. Расчеты и рассуждения основывались на данных и документах, предоставленных Заказчиком для оценки"

Мое мнение: Так писать не следует, в связи с тем, что имеются случаи, когда Заказчик, предоставляет заведомо недостоверный данные. Лучше добавлять что-то типа "где возможно, проводилась проверка" или т.п.

стр. 5. абзац 1. "Оценщик не несет ответственности за оценки состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визуального осмотра, или изучением планов, спецификаций и технической документации"

Мое мнение: Это является повтором п.3 раздела "Задание на оценку. Допущения и ограничения...." зачем?

стр.5. абзац 2. Текст абзаца надо вычитать, чтобы он не вторил по сути "Допущениям и ограничения из "Задания на оценку".

стр. 5 абзац 5.

Мое мнение: Это является повтором п.5 раздела "Задание на оценку. Допущения и ограничения...." зачем?

стр. 5 абзац 4. "Оценка выполнена, исходя из предположения о том, что оцениваемое право не имеет юридических пороков и обременений."

смутила фраза о предположении об отсутствии обременений. Обременения - дело важное. Заключение об их отсутствии делаются по итогам анализа соответствующих документов, в частности выписки из ЕГРП. Фраза об отсутствии обременений "по умолчанию", т.е. без анализа документов, на мой взгляд должна быть как раз в разделе "Задание на оценку. в Ограничениях и допущениях, на которых основывается оценка".

продолжение следует.

Анна, чтобы редактировать - наведите курсор (мышку) на ваш комментарий, который хотите редактировать, под комментарием загорится ссылочка зеленого цвета.

стр. 6 п.2.1. абзац 3. "Существующие ограничения (обременения) права не выявлены"

исходя из упомянутого выше стр.5 абзац 4 "Оценка выполнена, исходя из предположения о том, что оцениваемое право не имеет ...обременений" вижу внутреннее противоречие в отчете. Или обременения выявлялись и не были выявлены, или они по умолчанию считались отсутствующими.

Кроме того, в Отчете не вижу упоминаний о представленной выписке из ЕГРП, хотя думаю, именно она должна была быть в первую очередь исследована на выявление ограничений и обременений оцениваемого права. (ну это ладно...)

стр. 6 п.2.2. "2.2 Описание локального местоположения объекта оценки"

здесь идет текстовое описание, которое потом будет дублироваться в таблицах ниже по тексту. Если это специальное требование - то и ладно. Если это "просто" так сделано, то я такое изложение материала считаю не очень удобным.

В частности в первом абзаце указывается только общая площадь квартиры, но не указываются жилая, кухня, санузел. Информация является "куцей", неудобной для ознакомления.

Далее по тексту стр. 6-10 начинается полная мешанина из непоследовательной информации, которая должна дать описание объекту оценки.

Но! Объектом оценки на стр. 3 названо право собственности.

а по тексту, тот же раздел 2, и иные, называют объектом оценки непосредственно жилое помещение квартиру.

Следуя логике, если объект оценки - право собственности, то квартира должна по тексту называться "объектом права", а не "объектом оценки".

!!!Необходимо весь текст отчета проверить на это несоответствие и исправить, чтобы не было "разночтений". !!!!

продолжение следует

По разделу 2.2. Описание локального местоположения объекта оценки, стр. 6.

В абзаце 1 и в абзаце 6 дважды указано, что «Объект оценки расположен на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома», причем во второй раз, упоминание о расположении квартиры на этаже всунуто между описанием окружения объектами промышленной инфраструктуры и положительными факторами локального местоположения. На мой взгляд было бы уместно, убрать повтор, а фразу «о доступе к объекту оценки» перенести в описание конкретно квартиры (1 абзац).

В абзаце 2 и 3 заметила так же повтор информации о наличии «детский сад №77 «Елочка», средняя общеобразовательная школа №63, стадион «Северный». Мне кажется, это лишнее.

Абзац 4. Описание транспортной и пешеходной доступности. Использованы такие критерии оценки как «хорошая». Что значит «хорошая»? У нас нет единых шкал оценки, и меня лично, всегда смущает такая оценка «хорошая», «плохая», «средняя» и т.п. Лучше, на мой взгляд, делать пояснения, например, в виде, перечисления видом транспорта и интервала движения. Или привести все же разработанную шкалу, описывающую используемые оценки.

Абзац 7. Указаны только положительные фактора расположения. А где отрицательные? Ведь за хорошую транспортную доступность, обеспеченность транспортом и близость остановок, приходится «платить» постоянным автомобильным шумом, загазованностью и т.п.

Также осталось совершенно непонятным в какой части города расположена квартира. Это исторический центр, новый спальный микрорайон, или еще какая особая зона города? Удаление от центра?

И заканчивая с анализом стр.6 хочу спросить, для чего рисунок 2 с планировкой квартиры, расположен между рисунком, характеризующими локальное расположение и таблицей, описывающей жилой дом?

Уместнее было бы его перенести на стр.9 в раздел 2.3 Техническое состояние объекта оценки.

Так бы на мой взгляд, хотя бы соблюдалась логика изложения описательной информации по оцениваемой квартире.

Сейчас попробую изложить основные комментарии по стр. 6 -10, где изложена не очень удобная для восприятия информация по описанию объекта оценки в табличной форме.

При чем она в ЧЕМ-ТО, к тому же дублирует текстовую информацию уже приведенную в отчете. не понятно - для чего это сделано.

итак. Основное что бы я хотела увидеть измененным в этом отчете, это то, чтобы информация была сгруппирована по смыслу.

например

"качество обустройства двора" - описано. потом описаны "экологическая обстановка", объекты социальной инфраструктуры, и далее следует "состояние прилегающей территории". Далее описываются технические характеристики здания, нормативный срок службы, этажность и т.д. и тп. и оп!: "Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи" (прямо в тех.характеристиках здания).

Так я бы, сделала так, информацию "качество обустройства двора, состояние прилегающей территории и организованную стоянку" разместила бы единым лотом, что ли, в одной графе, или последовательно друг за другом. Но не разбрасывала по всему отчету. В таком виде, как сейчас все это описываетсся в отчете - совершенно неудобно, не понятно, и не очень корректно по отношению к пользователю.

Вот еще пример. Сведения о "Нормативный срок службы" и "Общий физический износ, %" разделены между собой Сведениями об "Этажность" (специально не склоняю слова, чтобы не терять время на правку окончаний). А сведения "Информация об аварийности здания" отделены еще кучей дополнительной информации о состоянии подъезда, материалах стен, и о многом другом.

По смыслу бы объединив, "Нормативный срок службы" +"Общий физический износ, %"+Информация об аварийности здания - я вынесла бы в отдельный лот (подраздел, графы и т.п.).

Думаю, что автору надо как-то попробовать переписать все эти сведения об объекте скомпоновав их по смыслу, и удалив опять многочисленные повторы.

Например сведения об этажности дома встречаются 2 раза, в разных табличках в сведениях "этажность" и "количество этажей"

Кроме того, я не нашла информации, в каком административном районе города находится эта квартира. Почему это для меня важно? - об этом в следующий раз.

Жду еще Ваших комментариев, Анна. После прочтения уже написанного, есть над чем задуматься и что необходимо изменить. Если бы вы не написали, то я бы даже внимания не обратил на отсутствии логики в построении отчета - буду исправлять.

Тоже с нетерпением жду комментариев Анны. Стоит отдать должное, Анна оценщик с большим опытом, которая имела опыт поработать по разные стороны баррикад, и поэтому даёт действительно дельные советы, к которым стоит прислушаться.

Да, и о том, почему я придрался к критериям нормальности распределения:

Я обещал выложить свои мысли по этому поводу - смотрите черновик статьи в банке материалов - http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/359

Продолжаю :)

На самом деле я нашла упоминание о районе расположения объекта оценки везде по отчету, кроме раздела "описание объекта".

Туда бы я все же его вписала.

Раздел 3. Анализ объекта с целью выявить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ), а так же анализ рынка, к которому относится объект оценки.

п.3.1. Анализ сегмента рынка , к которому относится объект оценки.

Нигде в отчете выше, не было указано что объект вообще относится к какому-либо сегменту рынка. Т.е. сейчас начинается анализ не понятно чего.

Думаю, что для соблюдения логики, в разделах выше, посвященных описанию объекта следовало всунуть и упоминание о сегменте рынка.

абзац 2. раздела 3.1. по тексту следует, что Официальный сайт минэкономразвития отнесен к "информация агентств недвижимости, периодических изданий"

абзац 3. раздела 3.1. идет речь о том, что "риэлторы традиционно разделяют предложения на вторичном рынке жилья по следующим типам" как и в случае с "сегментом рынка" нигде не был установлен "тип" объекта оценки. Может конечно, это и не обязательно, но, лично по моему мнению, вся описательная часть отчета должна иметь связь с объектом оценки, чтобы читая понимать, о чем идет речь.

Это можно сделать или в разделе описание объекта оценки, там же где будет установлен сегмент рынка, или же сделать сразу вывод после этого текста: объект оценки относится к типу "такому-то".

стр.13. п.1 "Особенности ценообразования на рынке жилой недвижимости."

сказано дословно "Как правило, большие по площади квартиры (комнаты) продаются дешевле, чем квартиры (комнаты) меньшего размера, схожие по остальным характеристикам. "

Так действительно обстоят дела в Нижнем Новгороде? И цена трехкомнатной квартиры ниже двухкомнатной?

стр.13. п. 2. "2. Этаж, на котором расположена квартира – величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. "

Сложная фраза, но вопрос такой: Разве не может этаж быть фактором удешевления? Или какой-то этаж подразумевается некой точной отчета, по сравнению с которым все другие этажи будут дороже?

стр 13. п.3. "Увеличение количества комнат увеличивает общую стоимость квартиры. Но стоимость квадратного метра в ней ниже по закону рынка: чем меньше комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра. "

На мой взгляд, это утверждение несколько противоречит утверждению из п.1. Ну и остается вопрос: "Закон рынка ведет речь об цене квадратного метра общей площади или жилой? как на самом деле? или без разницы?

стр.13 второй абзац снизу " Все исследованные выше факторы являются ценообразующими и существенно влияют на стоимость жилья."

Это как резюмирующий итог? А как эти факторы увязываются с градацией типов жилья в предыдущем разделе? Год постройки? Планировочные решения? Инженерные коммуникации?

Получается я пишу много вопросов. Но действительно так и есть, что информация в отчете урывиста, и не связана между собой. Это скопировано отсюда, это вставлено отсюда...

там же чуть ниже: "На рынке наблюдается повышенный спрос на квартиры малого формата (оптимальное время экспозиции, максимальная стоимость )."

Наверно автор что-то хотел сказать, но не досказал. :)

Общее по разделу "Ценообразующие факторы". Они перечислены как будто из книжки, нет указания на то, какие из них будут использованы при расчете, и соответственно отсутсвуют цифры/значения/диапазоны. Они должны быть хотя бы для тех ценообразующих факторов, которые присущи не рынку в целом, а объекту оценки и выбранным аналогам (ФСО).

Информации в отчете мало быть просто познавательной, она должна быть связана с объектом оценки, с процессом оценки.

Продолжение еще будет.

Случайно наткнулся. Интересные комментарии. Особенно о понятиях "объект оценки" и "объект права".