Статистика
Количество скачиваний
370
Вы скачали
Достоверность
4
Обоснованность
4
Оптимальность
4
Сложность
3
Файлы отчета

Стоимость права аренды 1 кв.м. нежилого помещения

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
01.09.2015
Дата составления
01.09.2015
Пометки для участников "Партнерской программы"
Прошу прокомментировать данный отчет, с целью усовершенствования в дальнейшем
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для сдачи в аренду
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Иные стандарты
Нет
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Нет
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Иные объекты гражданских прав
Уточните вид объекта оценки
стоимость права аренды
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Применен один подход
4 сентября 2015 в 11:03:13

1) Имущественные права на объект оценки - Собственность Российской Федерации. Объект оценки - стоимость права аренды 1 кв. м. части нежилого помещения. Так собственность на право аренды или на ОБЪЕКТ АРЕНДЫ?

2) в задании на оценку "Допущения и ограничения, на которых ДОЛЖНА основываться оценка" приводятся ограничения от имени Оценщика, таких ограничений разумный Заказчик (а именно Заказчик составляет (дает) задание на оценку) дать не может!

3) п 8 ФСО-7: Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

4) по тексту отчета не понятно, что же все таки является объектом оценки: право аренды или объект недвижимости (объект недвижимости в данном отчете - это объект аренды, а не объект оценки)

5) при определении физического износа нормативный срок службы - 100 лет (почему не 125 или не 150, т.е. нет обоснования)

6) п. 21 ФСО -7: Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (нет ни слова о договоре).

7) п. 22 (е) ФСО - 7: е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

• вид использования и (или) зонирование;

• местоположение объекта;

• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

В отчете не обоснован выбор элементов сравнения.

8) п. 22 (в) ФСО - 7: при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (нет обоснования в отчете)

9) в таблице 12 приводятся элементы сравнения, по которым объект оценки и аналоги идентичны (состав передаваемых прав, условия продажи, количество комнат) - зачем сравнивать по элементам, которые одинаковы, по моему, эти элементы сравнения вообще не должны присутствовать в таблице.

10) п. 29 ФСО - 7: При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости (отсутствуют ориентировочные величины)

11) п. 8(е) ФСО-3 (от 2007г): в отчете об оценке должна быть приведена информация... об устареваниях (не приводится)

12)135-ФЗ (ст. 11): В отчете должны быть указаны:

балансовая стоимость данного объекта оценки (отсутствует);

перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ (отсутствует указание на источники получения многих данных, использованных при оценке: пример - нормативный срок службы);

12) Объект аренды - часть учебного корпуса, расположенная на первом этаже здания в помещении столовой для студентов и преподавателей. Общая площадь - 190 кв. м. Объект оценки - "стоимость права аренды 1 кв.м. части нежилого помещения" - какого? (нет идентификации объекта аренды).

13) нет информации, включает ли итоговая величина коммунальные платежи и НДС.

Думаю эксперт, при проверке отчета, да и грамотный потребитель отчета, обратил бы на это внимание. :)

Поддержали0
12 июля 2016 в 11:46:04

Это да, понятно, как сделать корректировку на местоположение, если ОЦ и ОА расположены в моем случае в одной республике, но в разных районах. ОА в своем районе нет.

Поддержали0
12 июля 2016 в 12:52:59(отредактировано Минуту спустя)

По инвестиционной привлекательности районов (ранги публикуются), по экономическому развитию, по численности населения и т.д., но только если стоимость недвижки отличается в районах!

Поддержал1
12 июля 2016 в 12:54:08

Спасибо.

Поддержали0
Автор отчета
8 сентября 2015 в 03:45:56

Спасибо за дельные замечания учту. Ссылка на срок эксплуатации в отчете приведена.

Поддержали0
12 июля 2016 в 11:29:13

Да, супер отзыв на отчет

Поддержали0