Заключение судебного эксперта по вопросу о размере платы за пользование земельным участком, обремененным сервитутом, ежемесячно и на период пользования земельным участком

Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа может быть интересна и полезна другим участникам Партнерской программы?

что бы дать оценку или составить мнение надо видеть работу, но простите платить за это мне кажется не правильно

на бесплатной у меня не получается, как это можно сделать?

Разд. 4.2 (с. 7) – нет ссылки на авторство Обзора методов, эксперт присваивает себе чужие исследования (?).

Разд. 4.4 (с. 11) – нет описания объекта исследования: если ЗУ не является дорогой, то ниже на с.13 при расчете прибыли допущена ошибка – min рыночную стоимость ЗУ можно брать только по отношению к дорогам.

с. 12 – в п/разд. «Расчетная арендная плата» заявляется, что право собственности на землю возникло в результате купли-продажи, а за итоговую величину принята нормативная арендная плата (с. 14), поскольку земля находится "в собственности Московской обл. или государства" (где-то опечатка?).

с.13 – ссылка на ЕМИСС (сноска 3) не подтверждает принятую в расчетах рентабельность активов.

с. 14 – доля сервитуария 100% - я бы на месте эксперта дал пояснения почему ЗУ не выкупается, если сервитуарий не оставляет собственнику возможности пользоваться ЗУ.

с. 14 – для определения платы за сервитут принята все-таки расчетная (рыночная) арендная плата, а не нормативная (см. замечания к с.12).

с. 14 – ставка капитализации, равная 0,1232, принята даже не как "средняя температура по больнице", а как средняя величина по ВСЕМ категориям ЗУ в среднем по России (??). Я бы на месте оппонентов потребовал более предметного обоснования ставки капитализации.

ПРОВЕРКА на здравый смысл. Стоимость ЗУ по ср.стат. данным (с. 12) равна 11749,56 р/кв.м × 9 кв.м = 105,75 тыс.руб, а единовременная плата (за бессрочный сервитут) равна 25,88 тыс.руб. В условиях, когда собственник НЕ может пользоваться ЗУ, а только распоряжается им (хочу продам, хочу подарю – и ВСЁ), стоимость этого права распоряжения 105,75 тыс.руб – 25,88 тыс.руб ≈ 80 тыс.руб совершенно не логична. Вот и всплыла ошибка со ставкой капитализации – земля безрисковый актив (и через 100 лет с ней ничего не случится – твердь останется твердью, только вырастет в цене), соответственно ставка капитализации д.б. меньше безрисковой ставки, например, по гособлигациям. А 12% - это, во-первых и как правило, ставка для бизнеса, связанного с землей, а, во-вторых, заблуждения оценщиков, ориентирующихся на экспертные оценки "в среднем по всему и вся" (в наших публикациях тоже встречалась эта ошибка, которая, к сожалению, осталась незамеченной только потому, что не было крайних ситуаций как здесь).

P.S. Да, ещё одно замечание. Переход от арендной платы к соразмерной плате за сервитут – тонкий момент, требующий соответствующих пояснений, чего в заключении эксперта нет.

В заключении вроде бы фигурирует "ИЖС".

Вопрос конечно дискуссионный, поэтому подискутирую с вами немного :)

Вы писали:

А безрисковый ли актив - земля?

1. Во-первых, а существует ли на рынке инвесторы, готовые инвестировать на 100 лет? И если даже да, то является ли такое инвестиционное поведение - типичным для рынка? С точки зрения здравого смысла - вряд ли. Во-первых, срок жизни человека значительно меньше (и соответственно, результаты своих инвестиций он вряд ли увидит), а во-вторых прогнозирование на столь широкие горизонты проблематично (никто не знает будущего) и уже сопряжено со значительными рисками. К слову сказать, а так ли давно распался СССР?

2. Во-вторых, все мы знаем, что один из существенных рисков - это так называемый риск низкой ликвидности. Относится ли земля (как актив) к высоколиквидным товарам? Опять же - вряд ли. Сроки экспозиции недвижимости в целом уже достаточно велики, причем на данный момент прослеживается тенденция к их росту. Срочные продажи сопряжены с существенным дисконтом, а это само по себе - существенный риск. К тому же рынок недвижимости сам по себе довольно инертен - он медленно разворачивается и восстанавливается, соответственно, если он входит в зону спада, то это состояние может продолжатся года.

3. В-третьих. Страновой риск. Инвестирование в недвижимость связано с существенными геополитическими рисками. Наглядный и очевидный пример - Украина. Кто сейчас может сказать инвесторам, которые вкладывались в недвижимость страны, через какое время цены на недвижимость хотя бы восстановятся (до тех значений, которые были до гос. переворота)?

4. Посмотрим на ситуацию в финансовом мире (так сказать, оглянемся вокруг). Отток капитала из фондов, инвестирующих в акции в РФ (а на фондовом рынке у нас в том числе есть и компании, управляющие земельными активами), огромен и держится несколько лет подряд https://www.gazeta.ru/business/2015/01/17/6378581.shtml

И это при рекордной (исторически) во всех отношениях сверхмягкой политике главных центральных банков (ФРС, ЕЦБ и др.) и беспрецедентном объеме средств, вложенных в облигации с ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ доходностью https://www.gazeta.ru/business/2016/07/11/9598841.shtml

Что это значит? А значит это следующее: инвесторы в массовом порядке предпочитают вкладываться в безрисковые бумаги с отрицательной доходностью, нежели инвестировать, например, в землю в РФ (похоже, что всё же есть какие-то риски?).

5. Проверка на здравый смысл. У нас у всех сейчас есть возможность купить краткосрочные облигации со ставкой доходности под 9% годовых в рублях. Не успев позабыть, как может повести себя рубль, мы можем дополнительно застраховать валютный риск (например, купив фьючерс USD/RUB- это будет стоить нам как ни странно тоже где-то около 9% годовых), это существенно снизит доходность (останется что-то где около 0%). Это и будет безрисковой доходностью на текущий момент. Также есть возможность купить землю (предположим, что со ставкой доходности в 3% по рентным платежам). Но опять же, не забывая о падении реальных доходов населения и соответственно платежеспособного спроса, высоких валютных рисках, отрицательной динамики цен в долларах и "боковике" в рублях на рынке недвижимости при очень высоких показателях (не просто так ЦБ проводит политику таргетирования) инфляции, найти причины (если мы говорим о получении именно безрисковой доходности) не застраховать хотя бы тот же самый валютный риск просто невозможно. И тут мы уже уверенно входим в зону существенной отрицательной доходности.

Вывод: недвижимость с доходностью в 3% по рентным платежам инвесторам не может быть интересна. Чтобы она стала интересна инвесторам, требуется доходность как минимум покрывающая страховку за валютный риск.

Теперь оглянемся вокруг. Как я уже написал выше, уже несколько лет наблюдается существенный отток средств из фондов, инвестирующих в акции в РФ. При этом доля иностранных фондов в госдолге страны (ОФЗ) продолжает расти http://delyagin.ru/citation/96421-gosdolg-rossii-skupayut-inostrannyje-spekulyanty.html. Другими словами, текущая ситуация на финансовом рынке за последние несколько лет полностью подтверждает приведенный чуть выше вывод.

6. Рынок недвижимости и фондовый рынок сильно коррелируют между собой http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml. Фактически динамика цен на рынке недвижимости догоняет динамику цен на фондовом рынке (т.е. если фондовый рынок на крупный горизонтах растет - то и недвижимость тоже, если падает - этой участи следует и недвижимость). Что это значит? По сути риски инвестирования в недвижимость и в бизнес сильно связаны. Другими словами, средняя рыночная доходность при вложениях в недвижимость не может существенно (в разы) отличаться от средней рыночной доходности при вложениях в бизнес (конечно если речь идет об инвестиционно-привлекательных с точки зрения рынка вложениях).

Остается объяснить почему право распоряжения стоит 80 т.р.