Статистика
Количество скачиваний
111

Заключение судебного эксперта по вопросу о размере платы за пользование земельным участком, обремененным сервитутом, ежемесячно и на период пользования земельным участком

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Заключение судебного эксперта
Дата оценки
17.02.2016
Дата составления
17.02.2016
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для суда (судопроизводства)
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Нет
Объект оценки
Оцениваемая величина
Соразмерная плата
Объект оценки
Сервитут
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Дополнительная информация о документе
Нестандартные ситуации
  • Нет;
Администратор проекта
11 марта 2016 в 16:51:38

Добрый день! Не могли бы Вы оставить комментарий: чем, на Ваш взгляд, эта работа может быть интересна и полезна другим участникам Партнерской программы?

Поддержали0
19 августа 2016 в 16:51:51

Судя по терминологии "на базе правомочий аренды" была использована наша методика оценки сервитута (Козлова Е.В. ж. "ИОвРФ" 2015 и др.), хотелось бы посмотреть и, возможно, написать отзыв. Но платить за просмотр наверное будет неправильно... Пришлите, если возможно.

Поддержали3
19 августа 2016 в 17:07:53

что бы дать оценку или составить мнение надо видеть работу, но простите платить за это мне кажется не правильно

Поддержали6
Администратор проекта
ответил Таисии Емельяненко
19 августа 2016 в 23:45:44

Таисия, можно поинтересоваться, почему не принимаете участие в Партнерской программе на бесплатной основе?

Поддержали0
20 августа 2016 в 10:25:20

на бесплатной у меня не получается, как это можно сделать?

Поддержали0
Администратор проекта
ответил Таисии Емельяненко
20 августа 2016 в 14:53:11

Вы наверно не пробовали ещё. Просто отправляете свои работы (для участия достаточно отправить одну) - и можете смотреть и обсуждать работы, которые отправили для участия в Партнерке (программе по обмену опытом и практическими наработками) другие специалисты. В Банке отчетов уже больше 1500 отчетов и заключений по разной тематике - это всё работы, которые когда-то были размещены нашими коллегами - оценщиками и экспертами - в рамках Партнерской программы. Среди них периодически попадаются очень интересные работы (например, по каким-то редким объектам оценки или с какими-то интересными методами и т.д. и т.п.). Есть работы и многих ведущих оценщиков. Т.е. участвуя в Партнерке, вы можете получить доступ к практическим наработками огромного числа специалистов, обмениваться с ними мнениями, обсуждать те или иные моменты в работах, подсматривать и перенимать какие-то необычные решения и находки - и всё это бесплатно. Это отличное дополнительное подспорье для тех, кому интересно профессиональное развитие и расширение багажа практических знаний.

Подробнее здесь https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/1695-ocenshikam-i-ekspertam-novaya-partnerskaya-programma-banka-otchetov-eshe-proshe-poleznee-i-udobnee

Поддержали0
31 августа 2016 в 10:57:06(отредактировано 2 сентября 2016 в 11:48:55)

Разд. 4.2 (с. 7) – нет ссылки на авторство Обзора методов, эксперт присваивает себе чужие исследования (?).

Разд. 4.4 (с. 11) – нет описания объекта исследования: если ЗУ не является дорогой, то ниже на с.13 при расчете прибыли допущена ошибка – min рыночную стоимость ЗУ можно брать только по отношению к дорогам.

с. 12 – в п/разд. «Расчетная арендная плата» заявляется, что право собственности на землю возникло в результате купли-продажи, а за итоговую величину принята нормативная арендная плата (с. 14), поскольку земля находится "в собственности Московской обл. или государства" (где-то опечатка?).

с.13 – ссылка на ЕМИСС (сноска 3) не подтверждает принятую в расчетах рентабельность активов.

с. 14 – доля сервитуария 100% - я бы на месте эксперта дал пояснения почему ЗУ не выкупается, если сервитуарий не оставляет собственнику возможности пользоваться ЗУ.

с. 14 – для определения платы за сервитут принята все-таки расчетная (рыночная) арендная плата, а не нормативная (см. замечания к с.12).

с. 14 – ставка капитализации, равная 0,1232, принята даже не как "средняя температура по больнице", а как средняя величина по ВСЕМ категориям ЗУ в среднем по России (??). Я бы на месте оппонентов потребовал более предметного обоснования ставки капитализации.

ПРОВЕРКА на здравый смысл. Стоимость ЗУ по ср.стат. данным (с. 12) равна 11749,56 р/кв.м × 9 кв.м = 105,75 тыс.руб, а единовременная плата (за бессрочный сервитут) равна 25,88 тыс.руб. В условиях, когда собственник НЕ может пользоваться ЗУ, а только распоряжается им (хочу продам, хочу подарю – и ВСЁ), стоимость этого права распоряжения 105,75 тыс.руб – 25,88 тыс.руб ≈ 80 тыс.руб совершенно не логична. Вот и всплыла ошибка со ставкой капитализации – земля безрисковый актив (и через 100 лет с ней ничего не случится – твердь останется твердью, только вырастет в цене), соответственно ставка капитализации д.б. меньше безрисковой ставки, например, по гособлигациям. А 12% - это, во-первых и как правило, ставка для бизнеса, связанного с землей, а, во-вторых, заблуждения оценщиков, ориентирующихся на экспертные оценки "в среднем по всему и вся" (в наших публикациях тоже встречалась эта ошибка, которая, к сожалению, осталась незамеченной только потому, что не было крайних ситуаций как здесь).

P.S. Да, ещё одно замечание. Переход от арендной платы к соразмерной плате за сервитут – тонкий момент, требующий соответствующих пояснений, чего в заключении эксперта нет.

Поддержали2
1 сентября 2016 в 12:20:47(отредактировано 21 секунду спустя)

Вячеслав, интересно ваше мнение - какую ставку капитализации в данном случае вы считаете справедливой?

Поддержали0
1 сентября 2016 в 17:20:43

Для сельхоз земель ставка капитализации составляет около 3% [а) Бабенко Р.В. на Appraiser.ru; б) Приказ МЭРТ РФ № 145 от 04.07.2005 г. "Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения" (п. 2.1.5); + др. источники]. ЗНП отличаются от с/х земель только доходностью – ставка дисконта для ЗНП м.б скорректирована относительно с/х по разнице в рентабельности активов.

О «тирании дисконтирования» (безосновательном уменьшении стоимости или обесценивании природного ресурса, в том числе земли, из-за использования определенной техники математического расчета) говорится, например, в «МР по оценке земли по текущей рыночной стоимости» [Росстат, 2015, https://statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/statistika-rynka-demo-versii/658-metodologicheskie-rekomendatsii-po-otsenke-zemli-po-tekushchej-rynochnoj-stoimosti-moskva-2015-god]. Там же указывается ставка дисконта 2-4% (разд. 2.4.2). И т.д.

Вопрос сложный и дискуссионный. Надо принимать во внимание то, каким денежным потоком мы оперируем, а также учитывать влияние синергетической стоимости [«Вопросы оценки», 2007, № 3, с. 53-61; МСО-2011].

..."какую ставку капитализации в данном случае вы считаете справедливой?" - в данном случае не указан вид разрешенного использования земли, поэтому "no comments"

Поддержали0
8 сентября 2016 в 00:50:33(отредактировано 15 минут спустя)
Цитата:
Вячеслав Козлов
 — 
1 сентября 2016 в 17:20:43:

..."какую ставку капитализации в данном случае вы считаете справедливой?" - в данном случае не указан вид разрешенного использования земли, поэтому "no comments"

В заключении вроде бы фигурирует "ИЖС".

Вопрос конечно дискуссионный, поэтому подискутирую с вами немного :)

Вы писали:

Цитата:
Вячеслав Козлов
 — 
31 августа 2016 в 10:57:06:

Вот и всплыла ошибка со ставкой капитализации – земля безрисковый актив (и через 100 лет с ней ничего не случится – твердь останется твердью, только вырастет в цене), соответственно ставка капитализации д.б. меньше безрисковой ставки, например, по гособлигациям.

А безрисковый ли актив - земля?

1. Во-первых, а существует ли на рынке инвесторы, готовые инвестировать на 100 лет? И если даже да, то является ли такое инвестиционное поведение - типичным для рынка? С точки зрения здравого смысла - вряд ли. Во-первых, срок жизни человека значительно меньше (и соответственно, результаты своих инвестиций он вряд ли увидит), а во-вторых прогнозирование на столь широкие горизонты проблематично (никто не знает будущего) и уже сопряжено со значительными рисками. К слову сказать, а так ли давно распался СССР?

2. Во-вторых, все мы знаем, что один из существенных рисков - это так называемый риск низкой ликвидности. Относится ли земля (как актив) к высоколиквидным товарам? Опять же - вряд ли. Сроки экспозиции недвижимости в целом уже достаточно велики, причем на данный момент прослеживается тенденция к их росту. Срочные продажи сопряжены с существенным дисконтом, а это само по себе - существенный риск. К тому же рынок недвижимости сам по себе довольно инертен - он медленно разворачивается и восстанавливается, соответственно, если он входит в зону спада, то это состояние может продолжатся года.

3. В-третьих. Страновой риск. Инвестирование в недвижимость связано с существенными геополитическими рисками. Наглядный и очевидный пример - Украина. Кто сейчас может сказать инвесторам, которые вкладывались в недвижимость страны, через какое время цены на недвижимость хотя бы восстановятся (до тех значений, которые были до гос. переворота)?

4. Посмотрим на ситуацию в финансовом мире (так сказать, оглянемся вокруг). Отток капитала из фондов, инвестирующих в акции в РФ (а на фондовом рынке у нас в том числе есть и компании, управляющие земельными активами), огромен и держится несколько лет подряд https://www.gazeta.ru/business/2015/01/17/6378581.shtml

И это при рекордной (исторически) во всех отношениях сверхмягкой политике главных центральных банков (ФРС, ЕЦБ и др.) и беспрецедентном объеме средств, вложенных в облигации с ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ доходностью https://www.gazeta.ru/business/2016/07/11/9598841.shtml

Что это значит? А значит это следующее: инвесторы в массовом порядке предпочитают вкладываться в безрисковые бумаги с отрицательной доходностью, нежели инвестировать, например, в землю в РФ (похоже, что всё же есть какие-то риски?).

5. Проверка на здравый смысл. У нас у всех сейчас есть возможность купить краткосрочные облигации со ставкой доходности под 9% годовых в рублях. Не успев позабыть, как может повести себя рубль, мы можем дополнительно застраховать валютный риск (например, купив фьючерс USD/RUB- это будет стоить нам как ни странно тоже где-то около 9% годовых), это существенно снизит доходность (останется что-то где около 0%). Это и будет безрисковой доходностью на текущий момент. Также есть возможность купить землю (предположим, что со ставкой доходности в 3% по рентным платежам). Но опять же, не забывая о падении реальных доходов населения и соответственно платежеспособного спроса, высоких валютных рисках, отрицательной динамики цен в долларах и "боковике" в рублях на рынке недвижимости при очень высоких показателях (не просто так ЦБ проводит политику таргетирования) инфляции, найти причины (если мы говорим о получении именно безрисковой доходности) не застраховать хотя бы тот же самый валютный риск просто невозможно. И тут мы уже уверенно входим в зону существенной отрицательной доходности.

Вывод: недвижимость с доходностью в 3% по рентным платежам инвесторам не может быть интересна. Чтобы она стала интересна инвесторам, требуется доходность как минимум покрывающая страховку за валютный риск.

Теперь оглянемся вокруг. Как я уже написал выше, уже несколько лет наблюдается существенный отток средств из фондов, инвестирующих в акции в РФ. При этом доля иностранных фондов в госдолге страны (ОФЗ) продолжает расти http://delyagin.ru/citation/96421-gosdolg-rossii-skupayut-inostrannyje-spekulyanty.html. Другими словами, текущая ситуация на финансовом рынке за последние несколько лет полностью подтверждает приведенный чуть выше вывод.

6. Рынок недвижимости и фондовый рынок сильно коррелируют между собой http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml. Фактически динамика цен на рынке недвижимости догоняет динамику цен на фондовом рынке (т.е. если фондовый рынок на крупный горизонтах растет - то и недвижимость тоже, если падает - этой участи следует и недвижимость). Что это значит? По сути риски инвестирования в недвижимость и в бизнес сильно связаны. Другими словами, средняя рыночная доходность при вложениях в недвижимость не может существенно (в разы) отличаться от средней рыночной доходности при вложениях в бизнес (конечно если речь идет об инвестиционно-привлекательных с точки зрения рынка вложениях).

Поддержал1
10 сентября 2016 в 10:34:29

Вопрос о СК для земли - это сферический конь ...

СК = ЧОД : Стоимость

Иначе никак. Имеет смысл только для доходприносящих активов. Если земля не используется - её СК бесконечно велика вместе с рисками соответсвующим её использованию.

Далее. Ну допустим, что пустая земля - актив настолько безрисковый, что её СК совсем мала . А если на ней склад действующий построен, то что произойдёт с СК земли. С мтз она выровняется с СК складских объектов. Т.е. вырастет в разы?

Т.о. земля начинает приносить реальный доход, а риски растут?

Прикольно...

Земля сама по себе, т.е. пустая, - сверхрисковый актив.

А утверждение о том, что она растёт в цене со временем, относится к ставке дисконтирования - к компоненту ожидаемого темпа роста.

Поддержали0
8 сентября 2016 в 06:30:51

Остается объяснить почему право распоряжения стоит 80 т.р.

Поддержали0
9 сентября 2016 в 00:19:10

Хороший вопрос. А по вашему мнению, сколько оно могло бы стоить?

Поддержали0
9 сентября 2016 в 08:32:30(отредактировано 4 минуты спустя)

Право аренды (владение + пользование) на 49 лет (а сервитут в ЗЭ бессрочный и эквивалентен праву аренды) Лейфер оценивает в 70-100%, Яскевич - в 46-96% от права собственности (владение + пользование + распоряжение). Соответственно на право распоряжения при бессрочном пользовании остается очень-очень мало (я намеренно не указываю предполагаемое значение, поскольку в оценке каждая цифра д.б. обоснована).

Ваши рассуждения о капитализации несколько абстрактны и во многом спорны. Вот лишь некоторая информация к размышлению:

1) Ставка дисконтирования для бизнеса не означает, что она распространяется на все элементы бизнеса (см. Брейли Ричард, Майерс Стюарт Принципы корпоративных финансов / Пер с англ. – М.: ЗАО «Олимп-Бизнеc», 2004. – 1008 с.). В частности, есть упрощенные формулы пересчета ставки дисконтирования (капитализации) бизнес-единицы непосредственно для земли: Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2002, с.129; «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования». Серия «Оценочная деятельность». Уч.-практ. пособие. – М.: Дело, 1998, с.113 и др. источники.

2) Ограниченность земельных ресурсов приводит к росту стоимости земли в долгосрочной перспективе - потребителей становится больше, а земли не прибавляется (и даже уменьшается в некоторых сферах деятельности). В этой связи тезис о низкой ликвидности нужно рассматривать в краткосрочной перспективе и с позиции "twix" ("сладкая парочка" = "стоимость-доход"): чем меньше доход от актива, тем меньше стоимость актива и наоборот. Соответственно ставка капитализации в силу своей относительности имеет бОльшую стабильность, а все её флуктуации носят временный характер.

3) И т.д. - много интересных тем, но мало времени на их обсуждение в данном формате.

P.S. Кстати, я совсем не против ставки капитализации в 8-12%, но всегда нужно отдавать себе отчет, что мы при этом оцениваем: "голую" землю или "земля + синергия"... А для ограниченного (или частичного) права собственности вдвойне все усложняется.

Поддержали0
10 сентября 2016 в 00:28:40(отредактировано 6 минут спустя)
Цитата:
Вячеслав Козлов
 — 
9 сентября 2016 в 08:32:30:

Право аренды (владение + пользование) на 49 лет (а сервитут в ЗЭ бессрочный и эквивалентен праву аренды) Лейфер оценивает в 70-100%, Яскевич - в 46-96% от права собственности (владение + пользование + распоряжение). Соответственно на право распоряжения при бессрочном пользовании остается очень-очень мало (я намеренно не указываю предполагаемое значение, поскольку в оценке каждая цифра д.б. обоснована).

Ну давайте попробуем порассуждать. Возьмем недвижимость в то время, когда она была ещё инвестиционно-привлекательной (ведь нелогично оценивать с позиций доходного подхода вещь, которая не интересна инвесторам). Например, в период активного роста, например, 2004 - 2008 гг. Из чего складывалась доходность актива: 1) рентные платежи, 2) рост стоимости актива. Причем рост стоимости актива (земельных участков) был в то время колоссальный (например, в Геленджике земля подорожала почти в 7 раз). По сути для инвесторов была интересна именно вторая составляющая (я не помню, чтобы рентные платежи за недвижимость были когда-то особо высокими). Теперь попробуем сопоставить всё это с правомочиями в рамках права собственности. Доходность в виде рентных платежей дает именно право пользования, именно его мы передаем в рамках договора краткосрочной аренды (без возможности выкупить, пересдать и т.д. и т.п. - только пользование вещью). Доходность в виде роста актива обеспечивается за счет оставшихся правомочий - прав владения и распоряжения (т.е. именно владея и распоряжаясь вещью мы можем её продать по возросшей цене, т.е. по сути уступить свои права владения и распоряжения). Сопоставив эти доходности мы и получим соотношение между вкладом в стоимость права собственности этих прав/правомочий. Пример же с долгосрочной арендной не показателен, поскольку её вряд ли можно считать сопоставимым аналогом чистого права пользования (без каких-либо правомочий распоряжения и др. правомочий). Права по долгосрочной аренде можно переуступать, закладывать, долгосрочная аренда с точки зрения законодательства зачастую может включать дополнительные правомочия, например, право льготного выкупа и т.д. и т.п.

Цитата:
Вячеслав Козлов
 — 
9 сентября 2016 в 08:32:30:

Ваши рассуждения о капитализации несколько абстрактны и во многом спорны.

Я как раз вроде пытался избежать какой-то абстрактности и излишнего "теоретизирования", упомянул лишь о базовых рисках (валютный, ликвидность, страновой), которые всем знакомы и известны, а также конкретные факты, которые мы с вами можем непосредственно наблюдать (как, например, ситуацию на долговом рынке, когда не смотря на санкции и прочие прелести ОФЗ разбираются нерезидентами "как пирожки", при том что рынок недвижимости стагнирует - в долларовой оценке - так вообще корректируется). Это всё объективно и это всё мы можем видеть.

Цитата:
Вячеслав Козлов
 — 
9 сентября 2016 в 08:32:30:

Ограниченность земельных ресурсов приводит к росту стоимости земли в долгосрочной перспективе - потребителей становится больше, а земли не прибавляется (и даже уменьшается в некоторых сферах деятельности).

Ограниченность земельных ресурсов может приводить к росту стоимости земли только при одном условии (которое вы сами упомянули) - при росте платежеспособного спроса (именно платежеспособный спрос определяет стоимость по большей мере, если людям нечем платить и соответственно нет покупателей, то вы просто не сможете актив продать). Но по всему миру наблюдается стагнация спроса (вот только что недавно эту тему подымали на G20 http://www.interfax.ru/business/209249), который не получается раскачать даже беспрецедентными по историческим меркам стимулирующими мерами.

Цитата:
Вячеслав Козлов
 — 
9 сентября 2016 в 08:32:30:

В этой связи тезис о низкой ликвидности нужно рассматривать в краткосрочной перспективе и с позиции "twix" ("сладкая парочка" = "стоимость-доход"): чем меньше доход от актива, тем меньше стоимость актива и наоборот.

Проблема для недвижимости, как актива, который претендует на инвестиционную привлекательность, в том, что доходности - уже упали, а цены пока ещё не скорректировались (высоки, хотя процесс уже идет) до приемлемых уровней.

Но в целом, оценка сервитутов, довольно сложная и дискуссионная тема, как и сам объект оценки. И большинство дискуссионных моментов, как мне кажется, провоцирует по сути недостаточно (пока ещё) проработанная методология оценки таких объектов. ИМХО, тут есть ещё над чем работать.

Поддержали0
Отзывов нет