Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
01.01.2015
Дата составления
15.02.2017
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для целей оспаривания кадастровой стоимости
Стандарты СРО
СРО РОО
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Стандартная умышленная "ошибка" оценщика в Отчете 5532. Объект аналог не соответствует объекту оценки, нарушение п. 22б) ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ .
Оценивается застроенный земельный участок с действующим бизнесом (страницы 12-15, страница 83 - свидетельство на магазин). И в этом же отчете утверждения: участок не застроен (отказ от корректировки на наличие коммуникаций? У оцениваемого все коммуникации подключены. У аналогов на границе? нарушение п. 22 б) ФСО № 7. Отказ от метода выделения стр. 63- участок не застроен? и т.д., где Истина?).
Не застроенный земельный участок в 2-5 раз дешевле, аналогичного по местоположению, застроенного земельного участка с действующим бизнесом. Этим соотношением пользуются оценщики "оспаривающие" кадастровую оценку объектов недвижимости. http://cal.su/show_art.php?id=98
http://cal.su/show_art.php?id=96
При оспаривании кадастровой стоимости участок оценивается, как условно "не застроенный" (п. 20, ФСО-7), так что тут нарушения нет. По коммуникациям - т.к. участок условно "не застроенный", то коммуникации принимаются "по границе" - тоже не вижу противоречий.
"...Не застроенный земельный участок в 2-5 раз дешевле, аналогичного по местоположению, застроенного земельного участка с действующим бизнесом..." - спорное утверждение, либо работает не во всех субъектах.
Оценивайте условно "не застроенный", но в качестве аналога Вы обязаны взять застроенный с действующим бизнесом, аналогичный оцениваемому застроенному с действующим бизнесом
Оценивайте условно "не застроенный", но в качестве аналога Вы обязаны взять застроенный с действующим бизнесом, аналогичный оцениваемому застроенному с действующим бизнесом
Масса оценщиков, занимающихся оспариванием и экспертов СРО, выдающих положительные экспертизы с вами не согласны. Да и логика такого заявления хромает - объект оценки не застроенный, а аналоги брать застроенные???? Какие же это будут аналоги?
"Масса оценщиков" - не аргумент. Оценщики не согласны, потому что это их "хлеб"
Прошу для себя рассчитать стоимость земельного участка методом остатка для действующего магазина. И сравните ее со стоимостью аналогичного по местоположению "не застроенного". И все Вам станет ясно
Прошу для себя рассчитать стоимость земельного участка методом остатка для действующего магазина. И сравните ее со стоимостью аналогичного по местоположению "не застроенного". И все Вам станет ясно
Ну да, ну да, а под соседним отделением банка - еще дороже. А уж если казино поставить - так участок золотой станет. Вам самому не смешно?
Да и логика такого заявления хромает - объект оценки не застроенный, а аналоги брать застроенные???? Какие же это будут аналоги?
На этот вопрос сможете ответить?
Согласно стандартам оценки, по методу парных сравнений, объекты оценки должны различаться только по одному фактору, при прочих равных условиях. Причем здесь банк? Вид разрешенного использования должен быть одинаковым. Застроенный земельный участок под магазин с действующим бизнесом. Не застроенный земельный участок под магазин.
Причем здесь парные сравнения? Это метод расчета корректировок, а не оценки всего объекта. ВРИ "под магазин с действующим бизнесом" никогда не встречал. Просто "под магазин" было. Обычно пустой участок дороже застроенного, потому что не ограничивает будущего собственника в пределах использования и объеме/дизайне/технологии строительства объекта.
Очень часто встречается следующее разрешенное использование - "Для объектов общественно-делового значения" или вовсе "Для размещения объектов, характерных для населенных пунктов" - а тут хоть магазин, хоть банк, хоть казино.
Законодатели создали "кривотолки", среди спецов теперь опять идут "размолвки" :)))
:)
Прошу оценить корректировку на фактор "застроенный ЗУ - не застроенный ЗУ" и всем показать что получилось
Вы пока тоже ничего не показали. А специально тратить на это время пока нет возможности. Здесь бываю набегами, на перекурах.
Все уже показано.
Читайте теорию http://cal.su/show_art.php?id=14, http://cal.su/show_art.php?id=96
И практику http://cal.su/show_art.php?id=86.
Если будут вопросы, готовы ответить
Спасибо за ссылки. Посмотрел, почитал. Все было очень интересно. Спорить с методикой Власова, не имея методики Ромашкина, считаю не этичным. Засим, позвольте откланяться.............
Оценивайте условно "не застроенный", но в качестве аналога Вы обязаны взять застроенный с действующим бизнесом, аналогичный оцениваемому застроенному с действующим бизнесом
Фигассе ...
Не понял.
Извините, прошу ссылку на методику Ромашкина.
Методики Власова не существует. Есть метод геокосмических аналогий Понько В.А., как частный случай этого метода, опробована на практике технология расчета экономических нормативов рационального использования ограниченного ресурса. По одной формуле рассчитывается рыночная стоимость земельного участка по физическим, инструментально измеряемым показателям, в любой точке России, на любой момент времени, по любому виду разрешенного использования: http://cal.su/show_art.php?id=14. По сданным отчетам кадастровой оценки земельных участков по субъектам России ни один земельный участок не оспорен по поводу неверной формулы расчета. Все оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости связаны с уточненияем значений ценообразующих факторов по заявлению землепользователей, как ошибки кадастрового учета объектов недвижимости. Есть, правда, Мисовец Василий Григорьевич, большой теоретик, как я понимаю не написавший ни одного отчета по оценке, который с помощью подложных объектов аналогов Макеева А.П., полностью опроверг метод геокосмических аналогий на примере особо охраняемых объектов Астраханской области. Я до сих пор не получил от Мисовец В.Г. пояснения: за что же все таки он меня так подставил с судебной экспертизой?
Ромашкин говорит не о методике а о тенденции движения стоимостных характеристик объектов основанных на практике.
И вполне соглашусь с ним, что стоимость застроенного участка меньше стоимости свободного, только с одной поправкой - не всегда, но часто.
Особенно заметно на мелких участках.
Пять копеек накину, перед окончательным отползанием....
Извините, прошу ссылку на методику Ромашкина.
Методики Ромашкина, как раз и не существует))))
Методики Власова не существует.
Видимо я неправильно понял вот этот документ по ссылке (см. приложение)
Также мне очень интересно почитать ответ СРО ЭС на запрос к нему от 2016 года. На сайте вашем не нашел.........
Уважаемый Алексей! СРО "Экспертный Совет" на наш запрос не ответили. Очень заняты, нет времени. Зато РОО на методику ООТиО в лице Сапожникова П.М. запретили оценщикам применять методику ООТиО Власова А.Д., как сумашедшую, не соотвествующую действительности http://cal.su/show_art.php?id=43
и наши комментарии http://cal.su/show_art.php?id=44.
Лучшей рекламой методики ООТиО Власова А.Д. является полный плагиат (повторение до запятой и таблиц) по республике Чувашии в отчете кадастровой оценки ООТиО отчета Власова А.Д. (http://cal.su/show_art.php?id=40) в отчете кадастровой оценки ООТиО Чувашии в последующем туре оценки оценщиками ООО "Ко-Инвест" Табаковой С.А. (http://cal.su/show_art.php?id=40). Отчет №47/16 от 07.07.2016 г висит на сайте Росреестра. Можете сравнить
Уважаемый Алексей! вернемся лучше с чего начали. Не застроенный земельный участок "инвестиционный", вследствие повышенных рисков всегда дешевле, аналогичного по местоположению, застроенного земельного участка с действующим бизнесом. Посмотрите http://cal.su/show_art.php?id=86