Добрый день. Нужно определить рыночную стоимость здание магазина продуктового площадь 100м2 с земельным участком в границах здания. Аналогов всего 2, так что сравнительный не подходит. При затратном износ физ. более 100% (здание кирпичное 1900 года), но в состоянии удовлетворительном. Также есть функциональный и внешний износ, т.к. весь город заполонили сети типа "магнит" и такому магазину выживать тяжело. Как посчитать функциональный и внешний износ? Какая методика может быть?

Ответы9
6 октября 2014 в 16:27:36

Вы не корректно пишите об износе.

1. Если физический износ более 100%, значит здания больше нет. Скорее в Вашем случае это не так. Вы хотите посчитать физ. износ через нормативный срок службы. При этом не учитываете то, что в здании, по всей вероятности, выполнялись (и возможно неоднократно) кап. ремонты, увеличивая его нормативный срок жизни (см. строительные нормативы). Т.е. фактически нормативный срок жизни выше, а физ. износ соответственно меньше.

2. Функциональный износ. Т.е. объемно-планировочное решение или конструктивные характеристики оцениваемого магазина, не позволяют его использовать в качестве магазина? Его наличие в Вашем случае для меня сомнительно. Но если это действительно так, как же в АНЭИ вы сделали вывод, что оцениваемое здание можно использовать в качестве магазина? Или вы считали затраты на реконструкцию?

3. Наличие внешнего износа у вас обусловлено тем, что "такому магазину выживать тяжело". Чтобы долго не писать: нельзя оценивать здание в привязке к текущему собственнику. От того, что он его эксплуатирует неэффективно, стоимость бизнеса собственника падает. Здание не при чем, оно свою РС от этого не теряет. Продавая здание, а не бизнес, вид продаваемых товаров/услуг, не является ценообразующим параметром.

Поддержали2
Автор вопроса
8 октября 2014 в 15:42:14

1. Капремонт проводился 2 раза. Допустим с учетом этого износ будет примерно 80-90%.

2. Функциональный то же будет только какой? Использовать в качестве магазина при текущем рынке убыточно. Реконструкция? Но под что? Офисы не подойдут, их рынке полно. Любое производство запрещено СЭС. В 3 метрах жилое деревянное двухэтажное здание.

3. Внешний износ будет но какой? Здание морально устарело. По сути его нужно сносить. Но на оставшемся ЗУ 120м2 ничего не построишь. Как быть?

4. В итоге мы получим износ более 100%. Следовательно по затратному получим ноль.

5. Остается по доходному сдача в аренду по мин. ставке. Так? Это и будет рыночная стоимость.

Поддержали0
8 октября 2014 в 15:56:20

А что за аналоги, сколько стоят и чем от ОО отличаются (насколько существенны различия)?

Поддержали0
8 октября 2014 в 20:15:59
Цитата:
Автор вопроса
 — 
8 октября 2014 в 15:42:14:

1. Капремонт проводился 2 раза. Допустим с учетом этого износ будет примерно 80-90%.

?????????

С таким подходом только сносить. Физический износ таким просто быть не может, т.е. только фундамент остался. Всегда можно перепрофилироваться.

Поддержали0
Автор вопроса
8 октября 2014 в 16:04:30

Аналоги такие же разница в площади, местоположении, более новые. И не понятно что с ЗУ.

Поддержали0
Администратор проекта
ответил Автору вопроса
8 октября 2014 в 16:21:31

Вы попробуйте проанализировать различия, может вам стоит на тот уровень цен, которые они дают - ориентироваться.

Поддержали0
Автор вопроса
9 октября 2014 в 14:55:30

По поводу сноса теоретически нужно. Фактически здание стоит и идет бизнес. Не знаю хорошо или плохо.

По поводу ориентации на аналоги. Они уже продаются более 2 лет. И неизвестно когда продадут. Поэтому ориентироваться на них не вижу смысла при такой ликвидности.

Поддержали0
Гость
9 октября 2014 в 16:38:56

Если ОА сопоставимы по основным ценообразующим с ОО не вижу смысла отказываться от подхода. Если, как вы говорите, недвижимость неликвидна, попробуйте увеличить корректировку на торг.

Автор вопроса
9 октября 2014 в 17:59:44

По сравнительному более менее все понятно. Но хотелось бы рассмотреть данный вопрос именно по затратному, алгоритм, как оно будет. Если по затратному получается ноль, то что-то значит неправильно считаю, поэтому хотелось бы разобраться.

Поддержали0