Полезные ссылки
Добрый день. Нужно определить рыночную стоимость здание магазина продуктового площадь 100м2 с земельным участком в границах здания. Аналогов всего 2, так что сравнительный не подходит. При затратном износ физ. более 100% (здание кирпичное 1900 года), но в состоянии удовлетворительном. Также есть функциональный и внешний износ, т.к. весь город заполонили сети типа "магнит" и такому магазину выживать тяжело. Как посчитать функциональный и внешний износ? Какая методика может быть?
Ответы9
Вы не корректно пишите об износе.
1. Если физический износ более 100%, значит здания больше нет. Скорее в Вашем случае это не так. Вы хотите посчитать физ. износ через нормативный срок службы. При этом не учитываете то, что в здании, по всей вероятности, выполнялись (и возможно неоднократно) кап. ремонты, увеличивая его нормативный срок жизни (см. строительные нормативы). Т.е. фактически нормативный срок жизни выше, а физ. износ соответственно меньше.
2. Функциональный износ. Т.е. объемно-планировочное решение или конструктивные характеристики оцениваемого магазина, не позволяют его использовать в качестве магазина? Его наличие в Вашем случае для меня сомнительно. Но если это действительно так, как же в АНЭИ вы сделали вывод, что оцениваемое здание можно использовать в качестве магазина? Или вы считали затраты на реконструкцию?
3. Наличие внешнего износа у вас обусловлено тем, что "такому магазину выживать тяжело". Чтобы долго не писать: нельзя оценивать здание в привязке к текущему собственнику. От того, что он его эксплуатирует неэффективно, стоимость бизнеса собственника падает. Здание не при чем, оно свою РС от этого не теряет. Продавая здание, а не бизнес, вид продаваемых товаров/услуг, не является ценообразующим параметром.
1. Капремонт проводился 2 раза. Допустим с учетом этого износ будет примерно 80-90%.
2. Функциональный то же будет только какой? Использовать в качестве магазина при текущем рынке убыточно. Реконструкция? Но под что? Офисы не подойдут, их рынке полно. Любое производство запрещено СЭС. В 3 метрах жилое деревянное двухэтажное здание.
3. Внешний износ будет но какой? Здание морально устарело. По сути его нужно сносить. Но на оставшемся ЗУ 120м2 ничего не построишь. Как быть?
4. В итоге мы получим износ более 100%. Следовательно по затратному получим ноль.
5. Остается по доходному сдача в аренду по мин. ставке. Так? Это и будет рыночная стоимость.
А что за аналоги, сколько стоят и чем от ОО отличаются (насколько существенны различия)?
1. Капремонт проводился 2 раза. Допустим с учетом этого износ будет примерно 80-90%.
?????????
С таким подходом только сносить. Физический износ таким просто быть не может, т.е. только фундамент остался. Всегда можно перепрофилироваться.
Аналоги такие же разница в площади, местоположении, более новые. И не понятно что с ЗУ.
Вы попробуйте проанализировать различия, может вам стоит на тот уровень цен, которые они дают - ориентироваться.
По поводу сноса теоретически нужно. Фактически здание стоит и идет бизнес. Не знаю хорошо или плохо.
По поводу ориентации на аналоги. Они уже продаются более 2 лет. И неизвестно когда продадут. Поэтому ориентироваться на них не вижу смысла при такой ликвидности.
Если ОА сопоставимы по основным ценообразующим с ОО не вижу смысла отказываться от подхода. Если, как вы говорите, недвижимость неликвидна, попробуйте увеличить корректировку на торг.
По сравнительному более менее все понятно. Но хотелось бы рассмотреть данный вопрос именно по затратному, алгоритм, как оно будет. Если по затратному получается ноль, то что-то значит неправильно считаю, поэтому хотелось бы разобраться.