Коллеги, добрый день!
Возник вопрос по поводу оценки квартир для выкупа с учетом компенсаций. Часто проезжаю мимо этого дома. Не сказала бы, что он находится в аварийном состоянии: старый, но не настолько. Насколько я поняла такие квартиры оцениваются по рыночной стоимости с учетом корректировки на состояние по результатам осмотра. Земля отдельно не оценивается, т.к. стоимость доли земли является составляющей стоимости квартиры. К полученной стоимости квартиры следует также добавить величину убытков, которые понесет владелец в результате выкупа его собственности (услуги риелтора при подборе нового жилья, переезд с собственным имуществом, юридическое оформление сделки покупки новой квартиры и ее регистрация). Величины расчета убытков можно найти на рынке посредством обзвона. Я правильно понимаю алгоритм расчета или же что-то упущено?
Просьба исправить или дополнить алгоритм действий во избежание ошибок в будущем.
Ответы41
"При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду". ЖК ст.32.7
Спасибо большое!
Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции .Утвержден Президиумом Верховного Суда 29 апреля 2014 года.32 декабря 2014 года внесены изменения в ст.32 ЖК РФ,вступают в силу 01 апреля 2015 года.Изучайте.Удачи!
1. Ответ на ваш вопрос зависит от того, как сформирован объект оценки.
2. Если просят оценить квартиру - то только квартиру и определяете.
3. Выкупная цена не может быть объектом оценки в понимании 135-ФЗ.
4. Всякие убытки, связанные с переездом, учитываются, например, при оценке "рыночной стоимости прав требования на возмещение убытков, связанных с изъятием ...".
1. Что оценивать будет написано в распоряжении об изъятии. Четкие объекты. ЗУ, квартира, дом и т.д. Что есть в задании то и оценивайте. Вообще ст.32.1 ЖК говорит: Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, Т.е. участок должен быт прежде всего, но будете ли его оценивать вы, вопрос к заданию
2. Я последнее время формирирую объект оценки применительно к вашему случаю: квартира.. Кроме того в отчете рассчитывается: Расчетная величина определяемая в отчете : 1. Убытки, связанные с изъятием , 2. Размер возмещения в связи с изъятием. На выходе: РС квартиры и Расчетная величина убытков в сумме дающие Размер возмещения.
3. С правом требования были проблемы до 1 апреля 2015 г. Проблемы возникают при оценке на дату ПРЕДШЕСТВУЮЩУЮ изъятию, т.к. право требования возникает ПОСЛЕ изъятия. Сейчас законодательство изменилось и оценку делают за 60 дней до подписания соглашения.
Коллега, рыночная стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, включает в себя: рыночную стоимость самого жилого помещения( в том числе земельного участка), убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, целью определения рын. сто-ти является: выплаты компенсации за изымаемое жилье, пришедшее в негодность для проживания не по вине собственника. других вариантов нет. (В соответствии с ч. 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
Небольшое уточнение к предыдущему сообщению.
У выкупной цены не может быть стоимости (если мы работаем по 135-ФЗ), она не может быть объектом оценки.
Ошибочка, есть и 135 ФЗ это описано и даны рекомендации по определению выкупной стоимости.
Может вместе 135 ФЗ почитаем?
Давайте почитаем!
Особенно место где сказано, что выкупная стоимость, размер возмещения или убытки могут быть ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ
Давайте почитаем!
Особенно место где сказано, что выкупная стоимость, размер возмещения или убытки могут быть ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ
Статья 3 Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости .
Будем читать дальше или понятие иной стоимости хватит?
О чем спор коллеги
Ранее при изъятии определялась выкупная ЦЕНА. А фраза "рыночная стоимость ... цены", как и "рыночная стоимость ущерба" и т.д. и т.п. - сама по себе не имеет смысла.
В соответствии со ст. 5 ФЗ №135 об оценочной деятельности к объектам оценки относятся права требования, обязательства (долги).
Необходимо также отметить, что в данном случае (при изъятии объектов недвижимости) это не что иное, как право требовать возмещения убытков, возникающее при нарушении обязательств и реализуется как право применения имущественной ответственности (глава 25 ГК РФ).
В соответствии со ст. 5 ФЗ №135 об оценочной деятельности к объектам оценки относятся права требования, обязательства (долги).
Необходимо также отметить, что в данном случае (при изъятии объектов недвижимости) это не что иное, как право требовать возмещения убытков, возникающее при нарушении обязательств и реализуется как право применения имущественной ответственности (глава 25 ГК РФ).
Но о чем, просто тренируюсь в словоблудии, готовлюсь к судебному процессу, заодно, повышаю квалификацию в знании нормативных документов.
Открою страшный секрет - чтобы ваше слово в суде было услышано, надо не просто назвать закон, но и пункт и абзац пункта.
Сослался на абзац №1 и оппонентам крыть больше не чем, потому что понятие иная стоимость это иная, то есть любая требующаяся при разрешении проблемы заказчика.
Стоимость затрат на полет барбулятора - пожалуйста, стоимость утилизации 135 ФЗ - пожалуйста. Только оценщики почему то собственный закон не читают и не знают, от этом возможно и спор.
Ни о чем, просто тренируюсь в словоблудии, готовлюсь к судебному процессу, заодно, повышаю квалификацию в знании нормативных документов.
Открою страшный секрет - чтобы ваше слово в суде было услышано, надо не просто назвать закон, но и пункт и абзац пункта.
Сослался на абзац №1 и оппонентам крыть больше не чем, потому что понятие иная стоимость это иная, то есть любая требующаяся при разрешении проблемы заказчика.
Стоимость затрат на полет барбулятора - пожалуйста, стоимость утилизации 135 ФЗ - пожалуйста. Только оценщики почему то собственный закон не читают и не знают, об этом возможно и спор.
Николай, именно такая модель и была реализована, например, при изъятии для нужд "Олимпстроя" - рыночная стоимость прав требования.
И не только для "Олимпстроя", а практически для всех госконтор. Но если честно, бестолковая конструкция, которая возникла лишь при желании запихнуть определение размера убытков в отчет об оценке. Местами была интересная ситуация, например, одна и та же госконтора при оценке на стадии проектной документации принимала отчет об оценке РС недвижимости и заключение о величине (размере) убытков (что в принципе было правильно), а на стадии непосредственно выкупа - меняла позицию - и принимала только отчет об РС недвижимости и прав требования (поскольку такая конструкция, в их понимании, переносила на оценщика большую ответственность). Хорошо, что сейчас такой нужды (придумывать надуманные конструкции) нет.
Вот только не олимп в качестве примера..
Чего там с иной стоимостью, кто ответит на вызов?
Егор, согласен, конструкция кривовата.
У неё есть ещё и второе дно: размер выкупной цены (как сумма стоимости недвижимости + убытков) может не быть равна правам требования. В т.ч. из-за того, что погашение прав требования происходит не одномоментно на дату оценки.
Можно и иной стоимости, но в суде это не проходить есть практика и суд ее придерживается.
У Вас мало практики, у меня все стоимости иные, и суд их принимает.
Просто законы читаю и знаю на какой пункт абзац сослаться и к судам готовлюсь, а не как РОО очень хорошо пере подготовились и продули из-за не знания закона..
Николай, тут конструкция другая:
РЫНОЧНАЯ стоимость ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ.
1) проблема в виде стоимости;
2) проблема в том, что "выкупная цена" не может являться объектом оценки.
Замена вида стоимости нивелирует только первую проблему.
А че, Вы отвергаете нормы 135 ФЗ, статья 3, абзац 1?
Вы отвергаете действие законов РФ на ее территории?
Все в рамках закона
Все в рамках закона
Отвергать право на оценку иной стоимости в рамках закона?
А пояснить, как отрицание закона вдруг ему соответствует?
Иван Иванов или Иванов Иван есть разница?
то есть никто не отрицает иной стоимости или объект оценки - права требования, обязательства, это вы как специалист должны доказать сою правоту , чтобы при проверке счетной палаты об использовании бюджетных средств. не были признаны ваши отчеты не соответствующим Зак. Актам
Есть разница - Николай Айвазян и Айвазян Николаевич.
Не подскажите где можно взять отчет для образца?
Здесь много хороших отчетов и комментарии к ним.
Если Вас не затруднит может подскажете где тут найти отчет где определяется убытки, связанные с изъятием или расчет размера возмещения в связи с изъятием, или в этом роде. Искал не нашел, или неправильно ищу
Кнопка Банк отчетов и кнопка поиск по заданным параметрам.
Кстати если параметры правильно задать и в Яндыксе найдете.
Спасибо нашел про Сочи
Присутствие термина убытки, немного озадачило))). Раньше думал что убытки определяется только после факта нанесения убытков..
Присутствие термина убытки, немного озадачило))). Раньше думал что убытки определяется только после факта нанесения убытков..
Поясните.
Приблизительно с такой подробностью https://www.youtube.com/watch?v=EdJyEWFmTLE
Как определить убыток, если еще этот факт не установлен? Расчет упущенной выгоды, предполагаемые расходы связанные в с изъятием... раньше так думал.
Что значит не установлен?
К примеру сносится дом 2 этажный, или гаражный кооператив из 30 боксов. У части есть возможность купить равнозначную квартиру или гараж по приблизительно равной цене. У других нет такой возможности, по моему тут и возникает убыток, ущерб....
ДА_А_А, так ни когда не договоримся.
Что за проблема, не хотите писать тут пишите на почту, а типа это, то и се - чистейшей воды глупость.
Да ни каких проблем не было.... просто интересно стало.
Нет стандартных решений, есть принципы решения определенных проблем - нет проблем, нет решений.