Дорогие оценщики нужен ваш совет! Оцениваю офисное помещения в процедуре конкурсного производства. Помещение находится в залоге у банка. Вышел небольшой спор с директором по этому поводу, нужно или нет делать корректировку на это! Я считаю, что да, т.к. какая разница банкротство это или нет, долг есть и следовательно в случае не уплаты по кредиту помещение может изъять банк для дальнейшей перепродажи! Что думаете по этому поводу вы?

Ответы22
Гость
23 февраля 2015 в 12:29:04

Однозначно нет, т.к. продавец сможет расплатиться с банком в момент реализации и обременение залога будет снято. Кстати без согласия банка реализация заложенного имущества невозможна.

Поддержали0
Автор вопроса
23 февраля 2015 в 12:52:42

Большое спасибо.

Поддержали0
25 февраля 2015 в 11:26:29

Однозначно да.Скидка на вынужденную продажу и низкую ликвидность и контроль( обусловлены залогом) зависят от соотношения величины долга по кредиту и стоимостью залога.

Поддержали0

это уже ликвидационная получается

Поддержал1
26 февраля 2015 в 09:41:00

Не совсем, вынужденность по обстоятельствам, а не по срокам реализации

Поддержали0
Гость
ответил Федору Попову
26 февраля 2015 в 12:43:30

Как интересно "вынужденность по обстоятельствам" влияет на рыночную стоимость?

зы. Если я при продаже авто скажу, что я вынужден продать, т.к. нечем за квартиру платить - покупатель попросит скидку по этой причине?))))))

Поддержали0
Гость
ответил Федору Попову
26 февраля 2015 в 16:07:21

вынужденная сделка, это уже не рыночная стоимость

Гость
ответил Федору Попову
26 февраля 2015 в 17:05:59

Вынужденность проистекает не из мотива продавца, а из способа/срока реализации. Даже в законе прописано, что КУ реализует имущество по рыночной, а следовательно и считать надо рыночную.

Без корректировок, которые рыночную превратят в черт знает какую......

Поддержали0

из вынужденности продажи вытекают необходимость срочной реализации за короткие сроки.

Поддержали0
26 февраля 2015 в 16:36:46

че то я не то написал.

Поддержали0
26 февраля 2015 в 15:01:30

В силу закона, при реализации залога по суду период экспозиции рыночный.

Поддержали0
Гость
ответил Федору Попову
26 февраля 2015 в 17:12:00

Следовательно нужно оценивать РС без каких либо корректировок)))))

Поддержали0
28 февраля 2015 в 15:24:06

• Корректировка на условия продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки, который будет реализовываться на публичных торгах, должна быть уменьшена на величину затрат связанных с увеличением периода экспозиции в рамках исполнительного производства.

Размер корректировки в данном случае определяется по следующей формуле:

Кусл. продажи = 1-(1/(1+ Iинф)^ ((Треализ – Трын)/12)),

где:

Iинф – норма инфляции (составляет 8% по данным www.cbr.ru на дату оценки)

Tреализ – срок реализации объекта оценки, рассчитываемый с момента начала процедуры взыскания в судебном порядке до момента поступления денежных средств от его реализации в рамках исполнительного производства – 5 месяцев*

Tрын – срок экспозиции, обычный для аналогичных объектов, реализующихся на рыночных условиях – 1 месяц (экспертно)

* В соответствии с действующим законодательством срок рассчитан исходя из сроков:

- рассмотрения и разрешения гражданских дел – 2 месяца со дня поступления заявления в суд (ст. 154 ГПК РФ);

- вступления в законную силу решений суда – 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, если оно не было обжаловано (ст. ст. 209, 338 ГПК РФ);

- передачи исполнительного листа и заявления взыскателя судебному приставу-исполнителю – 3 дня с момента поступления исполнительного листа и заявления взыскателя в подразделение судебных приставов (ч.7 ст. 30 Федерального Закона РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.);

- вынесения постановления о возбуждении исполнительного производства – 3 дня со дня поступления к судебному приставу-исполнителю исполнительного документа (ч. 8 ст. 30 Федерального Закона РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.);

- совершения исполнительных действий – 2 месяца со дня возбуждения исполнительного производства (ч. 1 ст. 36 Федерального Закона РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.);

- не включаемых в сроки совершения исполнительных действий – согласно ч. 7 ст. 36 Федерального Закона РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008 г.).

Кроме того, исчисленный оценщиками срок продажи объекта оценки соответствует Инструкции ЦБ РФ от 26.03.2004г. N 254-п «О ПОРЯДКЕ ФОРМИРОВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕЗЕРВА НА ВОЗМОЖНЫЕ ПОТЕРИ ПО ССУДАМ», определяющей, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав становится для банка необходимой.

Таким образом, величина корректировки для объектов аналогов №1,2,3,4,5 будет равна 2,5%.

Поддержали0
Гость
ответил Вячеславу Григорьеву
1 марта 2015 в 00:29:56

Так вроде же стандартным сроком экспозиции для коммерческой недвижимости принято считать 180 дней (6 месяцев), поэтому и годность отчета прописали в эту циферку. Какая тут корректировка на увеличение срока, если для конкурсного вы насчитали 5 месяцев?

Мне кажется, что эти игры с корректировками на "вынужденность" продажи ведутся с целью занизить стоимость.

Поддержали0
2 марта 2015 в 15:21:08

Уважаемый Алексей, согласитесь, что при реализации залога существует вынужденность по обстоятельствам.Которая расходится с классическим определением рыночной стоимости. Поэтому, формально рыночная, а фактически - ликвидационная.Поэтому скидка нужна.

Поддержали0
Гость
ответил Федору Попову
3 марта 2015 в 13:16:26

Вопрос был про реализацию имущества конкурсным управляющим, а не самим банком и не приставами. Может в этом подвох?

Поддержали0
3 марта 2015 в 13:33:04

я написал пример корректировки для проблемных активов банка, по существу вопроса я бы тоже добавил корректировку на минус, наверно по другому обосновал - надо вникать в суть проблемы. подобный актив да еще с обременениями, да с возможным оспариванием сделки в течении срока исковой давности - неизвестно, что придет в головы кредиторам, когда не все получат в зад свои деньги ... это все снижает ликвидность, если подобные помещения на другом этаже продаются собственником без вышеупомянутых геморроев.

Поддержали0
Гость
ответил Федору Попову
3 марта 2015 в 15:33:01

На мой взгляд риск оспаривания сделки тут не выше, чем при любой другой.

Мне кажется подход тут должен быть простой - закон велит продавать по рыночной, а всякие корректировки на "вынужденность/риск оспаривания/вдруг не снимут залог" делают рыночную не рыночной.

Вот как -то так))))))

Поддержали0