Полезные ссылки
Добрый день!
Подскажите какой корректировкой можно воспользоваться на площадь земельного участка, Вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания . Участок оцениваю в Ямало-Ненецком автономном округе в г.Салехард
Ответы10
Стандартно, если рынок позволяет - лучше набрать аналоги из того же сегмента рынка по площади, не позволяет - метод парных продаж, не хватает аналогов для метода парных продаж - проводим КРА зависимости удельных показателей стоимости земли от различных показателей, связанных с площадью (например, величина, обратная площади, десятичный логарифм площади и др. - в зависимости от того, какая функция лучше описывает ценообразование на вашем рынке, можно и сразу использовать заложенные в "эксель" возможности аппроксимации, но для этого желательно, чтобы они были "чистыми" - влияние др. факторов должно быть сведено к минимуму - иначе вам сложнее будет вытащить из ваших данных репрезентативную зависимость).
В случае, если вы прекрасно знаете рынок, и вам нужно только обосновать значение введенной вами корректировки, приглядитесь к справочникам (например, Лейфера, "Электронный справочник оценщика") и различным статьям и публикациям на данную тему, в которых вы можете найти что-то схожее с вашим экспертным мнением и на которые вы сможете сослаться.
Корректировка на площадь. Данная поправка призвана учесть тот факт, что объект недвижимости меньшей площади имеет удельную стоимость выше, чем объект большей площади. Корректировка произведена по следующей формуле:
Ks = Ln (Soа) / Ln (Sоо), гдеKs - коэффициент влияния размера площади объекта недвижимости на его стоимость; Ln - функция натурального логарифма по основанию е; Soо - площадь объекта оценки, кв.м; Sоа - площадь объекта аналога, кв.м; Источник: Модель влияния размера объекта недвижимости на его рыночную стоимость, автор Власов А.Д.
Источник: Модель влияния размера объекта недвижимости на его рыночную стоимость, автор Власов А.Д.-это информация 2005 года, 10 лет назад..не все эксперты это принимают это, ссылаясь на устаревшую дату. Нет ничего нового по методикам, посвежее????
Корректировка на площадь зависит от временного периода? По-моему нет. Это же не скидка на торг. Отправляла отчеты на экспертизу. Именно к этой корректировке вопросов вообще никогда не было.
Ну вот я так же считаю, что не зависит от даты оценки...в судах тоже не было вопросов, где я присутствовала, а вот у эксперта возник он)) пришло такое замечание, поэтому решила написать этот вопрос-может что то есть, а я не в курсе. Спасибо.
Отношение Ln (Soа) / Ln (Sоо) правильно? Может наоборот Ln (Soо) / Ln (Sоа)
Да, ОО/ОА (http://www.niec.ru/Met/met006.htm)
г. Екатеринбург, дело №3-116/2015 от 25.03.2015 г.
"Суд отмечает, что ссылки на источник информации (А.Д. Власов «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 1 (40)), не позволяют определить, на какой период времени выведена такая зависимость.
...
Использование неотносимых и неопределенных сведений при формировании корректировок на величину площади вводит в заблуждение пользователей отчета, свидетельствует о нарушении принципов проверяемости и обоснованности отчета."
Интересно, суд проверить выводы, представленные в публикации А.Д. Власова хотел? А тут бац и облом - не получилось. Или всё же отчет? Если всё же отчет - то для соблюдения принципа проверяемости - достаточно ссылки на источник. Вообщем, что-то новенькое.
Оценщиком нарушен п.4 Федерального Стандарта Оценки №3. (Решение №134 от 20.11.2015 г. Казань)
Согласно п.4 ФСО №3 (принцип обоснованности): «… информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности)». Однако:
Величину поправки на площадь (стр.47-48) оценщик рассчитывает на основании результатов А.Д.Власова «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» №1(40), 2007. При этом оценщик не принял во внимание, что данные исследования были проведены в 2005, 2007 годах, а рыночная стоимость оценщиком определяется по состоянию на 01.01.2013. Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, в период с 2005 по 2013 годы мог измениться, в связи с чем, в данном случае, необходимо было провести анализ возможности использования указанных материалов для расчета корректировки на площадь. Однако какие-либо исследования или пояснения по данному вопросу оценщиком не приведены, что свидетельствует о необоснованном использовании указанных материалов.
Кроме этого, указанные исследования были проведены для кадастровой оценки земельных участков, а оценщик определяет рыночную стоимость земельного участка.