Добрый день! Помогите, пож-та, начинающему оценщику :)

Оценивается комната и доля комнаты в квартире. Комнату оценили. По доле вопрос - обычно стоимость доли оценивается ниже стоимости аналогичной комнаты на 30-40 (и т.д.)%. Не могу найти обоснование этим цифрам, на которое можно сослаться в отчете. Можно, конечно, написать - сложившаяся практика, взять среднее значение + учесть факторы, влияющие на стоимость доли в конкретном случае, но хочется все-таки какой-нибудь источник информации кроме и-нет и собственного мнения, где бы фигурировали эти цифры (30-40%...).

Заранее благодарна за помощь.

Ответы4

Добрый день!

Вопрос до конца не понятен. Пожалуйста, прочтите нижеприведенное лирическое отступление, в конце которого приведены конкретные рекомендации .

1. Все вопросы, касающиеся оценки не квартиры, а ее составных частей (комната или доля) достаточно сложны. В вашем случае непонятно предполагаемое использование результатов, - куда заказчик пойдет с Вашим отчетом? И как будут использоваться цифры по стоимости объектов (каждого из объектов!). В связи с этим непонятно, какой конкретно должен быть объект оценки (комната или доля)?

2. Еще более непонятна комната как объект оценки (если Вы прочитаете ФСО №1, там в самом начале написано, что объекты оценки – это объекты гражданских прав, в связи с этим неясен статус комнаты как объекта права – она уже объект права? Если да, то что написано в свидетельстве о гос.регистрации этого права? Как там описан объект права? Обычно то, что на рынке называют комнатами, по документам проходит именно как доля в праве общей долевой собственности… ). Если же комната еще не объект права, то нужно четко понимать, для чего она оценивается. Пока не уверен, что ее вообще нужно оценивать.

В Вашем вопросе информации для корректного ответа недостаточно, например, неизвестно, как оценили комнату (какие брали аналоги). Как уже сказано выше, то, что на рынке называют комнатами, по документам проходит именно как доля в праве общей долевой собственности. Так что, если Вы брали аналоги-комнаты, то, скорее всего, оценили долю.

3. Самый простой способ понять величину скидки - проанализировать рынок продажи долей/комнат/квартир (если соответствующая информация есть).

В качестве примера можно ознакомиться с этим материалом: http://www.c-a.ru/opredelenie_razmera_diskonta_pri_ocenke_doli_v_kvartire.htm .

Обратите внимание, что в примере не указаны источники ифнормации. а полученный разброс значений очень большой (необосновано брать среднее значение - ошибка).

Поддержали0
Автор вопроса
20 ноября 2012 в 13:21:32

Максим, приветствую!

Постараюсь разъяснить ситуацию. 4-х комнатная квартира. 4 собственника подписывают соглашение о выделе долей в натуре. Каждый получает в собственность жилое помещение, состоящее из 1 комнаты. Квартира превратилась в коммунальную.

А дальше интереснее. Один из собственников умирает, оставив в наследство свою комнату 4 внукам. Свидетельства о праве на наследство, о регистрации прав... получены (каждый получил по 1/4 доли в праве собственности на комнату). 3-е из наследников хотят выкупить 1/4 у 4-го наследника.

В задании заказчик просит оценить комнату и 1/4 доли в праве.

По комнате все понятно - аналогичных предложений о продаже комнат в коммуналках много.

А вот предложений о продаже долей, а уж тем более в комнате не нашла. Следовательно, подтвердить скидку на долю нечем (

Поддержали0

Ситуация нестандартная.

1. Ссылка на возможный вариант рассчетного обоснования скидки приведена в моем предыдущем сообщении. Но, скорее всего, вы не найдете данные для расчета скидки для доли в комнате. В открытых источниках информации по этому сегменту практически отсутствует.

2. В такой ситуации можно пойти двумя путями:

2.1. Сделать предположение, что доля в комнате на столько же дешевле комнаты, насколько и доля в квартире дешевле квартиры.

2.2. Провести экспертный опрос среди риэлторов о величине скидки (но сперва еще надо найти таких риэлторов, которые имеют опыт работы с долями и имеют желание отвечать на вопросы).

Поддержали0
Автор вопроса
20 ноября 2012 в 17:28:08

Максим, спасибо!

По первому пути не получилось ибо из предложений только продажи долей, выделенных в натуре - продаются комнаты в квартирах. Это уже погрешность по сравнению с долевой собственностью не выделенной в натуре + спрос на многокомнатные квартиры сейчас оч маленький, цены низкие. В итоге получается, что кв. м. в комнате, располож. в 4-х к.кв. стоит почти также как кв.м. жилой площади в квартире. К тому же 1/4 - это оч маленькая доля. Таких предложений нет даже по квартирам... Вот и получается, как не крути, а расчеты с очень большими погрешностями.

Остается второй вариант. Правда опрос провела среди коллег оценщиков. Можно для верности и с АН пообщаться.

Еще раз благодарю за участие :)

Поддержали0