Всем привет !

Такая ситуация: у администрации городка (5 тыс. человек) есть заасфальтированный участок. Хотят сделать рынок. Нужно провести оценку аренды. Просят определить цену аренды 1 кв.м места, чтобы объявить минимальную цену для конкурса. Хотят кому-то одному сдать, а он пусть там со всеми торговцами разбирается и организовывает. Я обещал помочь, а сам растерялся и не знаю, как расчитать. Там анализировать нечего, аналогов нет, до города миллионника - 40 км. Права и паспорт БТИ на этот кусок асфальта есть. Помогите пожалуйста спасти честь и доброе имя. Заранее благодарен за помощь!!!

Ключевые слова: оценка аренды асфальтированной площадки под рынок для конкурса

Ответы7

Задача не простая, и это видно хотя бы потому, что ответов не особо много поступило. Фактически Вам нужно определить рыночную величину ставок арендной платы на рынке, которого нет.

Как вариант практического решения такой задачи, можно посмотреть в сторону рынков других городов (более развитых), чтобы попробовать из них вытащить мультипликаторы "РС аналогичного ЗУ / Величина ставки АП" - и потом опираясь на них и рассчитав РС Вашего ЗУ - определить рыночную величину арендной платы (из допущения о том, что взаимосвязи и отношения на выбранных Вами рынках других городов будут характерны и для исследуемого Вами рынка).

Можно попробовать рассчитать аналогичный мультипликатор "Кадастровая стоимость аналогичного ЗУ / Величина ставки АП", но кадастровые зачастую определяются не пойми как, поэтому врядли что-то получится.

Как вариант (если совсем всё плохо), можно использовать метод рекапитализации - т.е. из РС ЗУ, рассчитав соответствующую ставку капитализации, получить величину арендной платы. Но этот метод основан на куче допущений (хотя и часто применяется, поскольку относительно прост) - и врядли покажет рыночную стоимость (если Вы её заранее не знаете). Метод рекапитализации, как я уже отметил, часто встречается в отчетах - поэтому достаточно порыться в Банке отчетов - подыскав наиболее корректные и обоснованные реализации (хотя в целом, повторюсь, метод конечно же слаб - это по сути одно большое допущение).

Более продвинутый вариант реализации метода рекапитализации представлен в презентации ГК "Аверс" "К обоснованию прогноза долгосрочных темпов роста цен на недвижимость" в разделе "Влияние корректного учета долгосрочных темпов удорожания земельного участка на оценку рыночной арендной платы за него" (продвинутость заключается в учете факта роста стоимости недвижимости во времени в долгосрочном периоде). Вот попытка реализации на практике - "Отчет об определении величины рыночной арендной платы за земельный участок".

Есть ещё реализация определения ставок арендной платы в рамках затратного подхода - "Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода", не знаю, насколько уместна она в этом случае (мне её на практике не приходилось использовать).

Поддержали0
Автор вопроса
9 ноября 2012 в 15:06:32

Собственно и не сомневался кто мне ответит :-)

Тут ведь речь идет не о земле а об аренде сооружения "Асфальтированная площадка"..... как начинающий переживаю, чтобы через пару лет мне иск об упущенной выгоде не предьявили ))))))) Власть в районах иногда меняется со скандалом и разбором договорных отношений. Поэтому мне важнее не результат а обоснованность методики.

Поддержали0

Сути это сильно не меняет, все перечисленные выше методы можно использовать. Аналогами могут быть предложения о сдаче в аренду асфальтированных земельных участков (не так часто асфальтированные площадки на учет как сооружения ставятся), зачастую просто сдаются как земли. В целом, формальное оформление не сильно важно, если покупатели (арендаторы) по сути получают одно и тоже и на одинаковых условиях - а именно асфальтированные площади, которые могут быть использованы для размещения торговых палаток, магазинов (ну и всего, что может быть на рынке).

По обоснованности - конечно лучше всего метод сравнения продаж с парой-тройкой абсолютно идентичных аналогов. Но как я понимаю, это не Ваша ситуация. Во всех остальных методах есть слабые места, поэтому на первое место выходит мастерство исполнения, сумеете эти спорные места красиво обыграть - будет обоснованно, нет - значит - нет.

Поддержали0
9 ноября 2012 в 15:42:57

Пощелкал в инете.

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 - 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.

За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.

Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

А правильно, методику расчета арендных платежей, должны принимать власти на местах.

Поддержали0
9 ноября 2012 в 15:46:07

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития Рoccии) от 14 июля 2006 г. N 190 г. Москва

Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон

Поддержали0
Автор вопроса
9 ноября 2012 в 16:31:17

Коллеги, жму Вам руки !!! Спасибо, что поделились мыслями.

Поддержали0
9 ноября 2012 в 17:46:15

Сначала, действительно, надо определиться точно с объектом оценки ( должно быть правильно прописано):

-аренда 1 кв. м земельного участка (метод выделения, скорее всего,) или

-плоскостного сооружения- асфальтиролванной площадки, или другое название согласно паспорту БТИ).

Методом рекапитализации могу даже сбросить отчет(не совсем отличный, но за базу сгодится, ) : автодром был в оценке. Этот метод не дает корректных итогов, и может результат получиться далеким от рынка: доходность совсем не учитывается, вернее учесть возможно, но с очень большой степенью погрешности.

Думаю, лучше, в Вашем случае, определить стоимость с учетом доходного подхода:

учесть ставки сдачи мест в аренду на рынке (места для торговли все-равно сдаются в любом городе), учесть коэффициент потерь от недозагрузки с учетом сезонности,

учесть затраты на содержание: можно самому рассчитать исходя из сложившегося уровня зарплаты работников охраны, дворников и т.д., тем более, возможно использовать информацию МО), расходы на управление, ремонт, ...

Ставки брать корректнее не для земельного участка, и не для помещений (стоимость получите разную, в зависимости от соотношения стоимости земельного участка незастроенного и стоимости затрат на создание улучшений)

Если, действительно, своего рынка сдачи в аренду совсем нет, возможно корректировку на местоположение ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ БАЗОВОЙ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА МЕСТО ( ИЛИ 1 КВ М) сделать через удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов для земель с видом разрешенного использования -для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (средние значения удельных показателей утверждаются в рамках Приказов ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАС. ПУНКТОВ). В данном случае использование кадастровой стоимости буде более корректно, так как методология определения кадастровой стоимости основывается на рыночной и одинакова для различного местоположения зем. уч., но опять же при возможности следовало учесть рентную составляющую земли в в районах расположения аналогов).

С ув. ЛЮДМИЛА

Поддержали0