Добрый день коллеги!

Нужна Ваша помощь!!! 

Уже не в первый раз при оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения вижу такой вопрос:

"Каков размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта?"

Кто -то сталкивался с таким? Если да то подскажите методику расчета?

Ответы19
20 мая 2015 в 15:35:27

Вопрос интересный. Тоже было бы интересно посмотреть расчеты.

Но, лично мое мнение, что данный вопрос - бред сивой кобылы. Из серии посчитай то, не знаю что, это просто затягивают процесс.

Поддержал1
20 мая 2015 в 17:11:07

Упущенная выгода возникает из-за уменьшения арендных платежей.Затягивание капремонта увеличивает риск ущерба.Собственник, арендатор не желает рисковать и делает бюджетный ремонт. Поэтому надо сравнить арендные ставки объектов сходной локации с хорошим ремонтом и бюджетным. Этот риск компенсирует страхование. Стоимость страхового полиса и будет равна упущенной выгоде.

Поддержали0
20 мая 2015 в 17:18:24

А как соотносятся капремонт и "бюджетный", я так понимаю текущий (косметический)? Это вообще разные понятия.

Поддержали0
Гость
20 мая 2015 в 22:00:25

Если я правильно понял вопрос, то "размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта" будет составлять сумма отчислений в фонд капитального ремонта за период от предыдущего капремонта до момента изъятия.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Гость
21 мая 2015 в 09:01:12

Алексей предположим что вы правы что действительно это сумма отчислений в фонд капитального ремонта за период от предыдущего капремонта до момента изъятия ( здесь есть логика), до кого периода считать? Если как правило выходит распоряжение об изъятии (т.е. дата оценки определяется) а фактически граждан выселяют не ранее чем через полгода (это в случае если все гладко и нет ни каких суд.разбирательств)

Поддержали0
22 мая 2015 в 13:52:49

Момент изъятия и многое другое - регулируется соглашением об изъятии. В идеале - перечень убытков, которые подлежат расчету - должен быть согласован между правообладателями изымаемого имущества и той организацией, которая осуществляет изъятие. По идее правообладателю должен быть уже направлен проект соглашения об изъятии.

Поддержали0
Автор вопроса
21 мая 2015 в 08:44:54

Жилой дом (год постройки 1956) кирпичный, 2-х этажный, изымается по причине его аварийности (имеется заключение).

Оценщик в заключение пишет (цитирую):

В случае, если бы своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.

Дальше суть изложу самостоятельно, т.к. цитировать очень много, скан не возможен ((( у меня заключение в распечатанном виде и с очень плохим качеством((:

Оценщик берет фактически уплаченные взносы за кап.ремонт за год от данной суммы вычитает сумму затрат на фактически приведенный ремонт так же за год.

Так он делает за период с 2008 года до даты оценки. по итогу результат получается с - (расходы на произведенные работы составляет больше, чем полученные денежные средства на кап.ремонт).

Тогда оценщик берет по городу дома с годом постройки от 1951 - 1970, собирает информацию по фактическим затратам на капитальный ремонт в данных домах, выводит среднюю стоимость затрат приходящуюся на 1 кв.м. жилого дома и полученную сумму умножает на площадь квартиры. По ее мнению это размер упущенная выгода собственника жилого помещения в результате не произведенного кап.ремонта.

По моему мнению это чушь и я вообще здесь не вижу объекта оценки!

На что судья сослалась на обзор судебной практики (файл прикрепила) и сказал что считать надо! Как быть не знаю?(

Прикреплены файлы:Show_pdf.pdf
Поддержали0
21 мая 2015 в 09:03:14
Цитата:
Автор вопроса
 — 
21 мая 2015 в 08:44:54:

По моему мнению это чушь и я вообще здесь не вижу объекта оценки!

+100500.

Пишите НПВ. Как, сразу влет как-то не сообразить....первое, что приходит в голову, с какой стати уплаченные взносы именно за капремонт? Почему именно с 2008? Но, если все-таки надо, то сделать как рекомендует Ромашкин....

А за это - "полученную сумму умножает на площадь квартиры...это....упущенная выгода собственника жилого помещения в результате не произведенного кап.ремонта"- "лицензии лишать надо"(с), к сожалению сейчас не возможно.

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
23 августа в 15:04:29

Цитирую: "Оценщик в заключение пишет:

В случае, если бы своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному."

И сразу вопрос: на каком основании этот оценщик делает такие выводы? Он исследовал конструкции дома? Он эксперт-строитель? У оценщика есть достоверные сведения о всех проведенных ремонтах 1956 года? У нас зачастую оценщики много слишком берут на себя. А вот это "если бы" похоже на вангование. Не надо лезть не в свои сани.

21 мая 2015 в 16:41:53

Уважаемый Игорь, бюджетный или хороший ремонт это относится к помещению. Влияет на величину аренды и Вы правы никакого отношения к капитальному ремонту здания отношения не имеет.

Поддержали0
Гость
21 мая 2015 в 20:03:35

Вопрос я понял правильно, что уже радует)))))

Теперь докину свои соображения:

Что касается "упущенной выгоды из-за не сделанного капремонта" - ее нет. Так как, взамен изъятой квартиры, собственнику выплачивают рыночную стоимость жилья, либо предоставляют равноценное жилье. В любой случае такого ценообразующего фактора на квартиры, как "количество уплаченных взносов на капремонт" я не встречал))))))

При изъятии оценивается РС квартиры (без учета аварийного/ветхого состояния) + расходы на переезд. Все остальное - попытка навариться................

Поддержали0
5 апреля в 07:49:18

По логике: ПВС - это стоимость строительства нового объекта, а упущенная выгода - это (данном случае предположим), это те непонесенные своевременно расходы на ремонт, в связи с чем дом стал ветхим аварийным)) Т.е. это стоимость физического износа от ПВС???

Поддержали0
Гость
ответил Гость
22 августа в 13:19:01

Полностью согласен с вашими рассуждениями. Тоже часто сталкиваюсь с вопросом о компенсации за непроизведенный кап.ремонт, и всегда пишу НПВ, потому как реально определить невозможно. Уже то что аварийный дом сравниваем с пригодными - бонус, оно и есть компенсация. Другие суждения на мой взгляд просто обсурдны!!!

23 августа в 22:52:19

Это не бонус и не компенсация....А то что пишите нпв - просто не знание вопроса с Вашей стороны. Разве капитальный ремонт не проводится? Посмотрите в квитанцию по жку, дальше на сайты нп капитального ремонта в своем регионе и т.д.

Поддержали0
22 мая 2015 в 14:07:53

"Каков размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта?"

Вопрос похож на бред сивой кобылы. Правообладатель сдает жилье в наем (есть все подтверждающие документы)? Если нет, то о какой упущенной выгоде идет речь?

Как мне видится, затраты на непроизведенный капитальный ремонт - это реальный ущерб, который подтверждается фактически произведенными расходами (платежными документами). Т.е. правообладатель, например, произвел оплату на кап. ремонт муниципалитету (или у муниципалитета уже существовало ранее это обязательство перед правообладателем) - тот ремонт не произвел, но недвижимость решил изъять - соответственно обязательства муниципалитета по выполнению кап. ремонта как бы "прекращаются" путем компенсации за их невыполнение, которая включается в выкупную цену.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Максиму Онипчеренко
22 мая 2015 в 14:32:55

Максим ни кто ни кому ни чего не сдает! Объект оценки - изымаемая квартира находится в собственности.

При изъятии собственник по мимо стоимости жилого помещения и компенсации расходов на переезд и оформление нового жилого помещения (гос.регистрации) хочет еще компенсацию за не произведенный капитальный ремонт (по его мнению и мнению оценщика который выполнял отчет для этого гражданина - если бы был во время произведен кап.ремонт, то они бы еще 150 лет (утрирую) прожили в этом доме)!

По моему мнению что администрация компенсирует это при выкупе у гражданина жилого помещения без учета аварийного состояния!

Судья встает на сторону гражданина и ссылается на выше указанный мной документ!

Как отстоять в суде свою позицию????

Поддержали0

Бред! :) Если бы администрация не приняла решение об изъятии, то у гражданина бы ухудшилось здоровье вследствие проживания в помещении непригодном для проживания и понадобилось бы дорогое лечение. Поэтому администрации следует уменьшить выкупную цену на величину расходов на лечение, которые сэкономит гражданин, потому что жилье так вовремя у него изымается, предотвращая проблемы со здоровьем :)

Почитайте про упущенную выгоду здесь: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/21

Обратите внимание на то, что:

"Как и в случае с реальным ущербом, для истребования упущенной выгоды кредитору необходимо доказать каждый элемент убытков, в том числе причинную (причинно-следственную) связь между нарушением обязательств и возникшими убытками в виде упущенной выгоды.

Кроме того, при расчете данного вида убытков необходимо помнить о содержании п.4 ст.393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Игнорирование этой правовой нормы может привести на практике к отказу судов удовлетворить исковые требования о взыскании упущенной выгоды.

Таким образом, бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на пострадавшей стороне (истце), которая должна доказать, что она могла и должна была получить определенные доходы и только нарушение обязательств ответчиком стало причиной, лишившей ее возможности получить прибыль от реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг).

.....

Но наличие и указанных выше доказательств арбитражная практика признает недостаточным. Пункт 1 статьи 404 ГК РФ гласит о праве суда уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Таким образом, лицо, пострадавшее от неправомерных действий контрагента по договору, чтобы иметь достаточные основания требовать компенсации убытков в полном размере, обязано принять все разумные меры к уменьшению размера убытков. Например, при недопоставки товара по договору купли-продажи покупатель должен принять меры к приобретению аналогичного товара у сторонних организаций, и, наоборот, продавец при отказе покупателя от приемки товара должен попробовать перепродать товар. В противном случае считается, что убытки образовались в результате неправомерных действий, как продавца, так и покупателя."

И ответьте на вопрос, почему гражданин, зная, что дом простоял бы ещё 150 лет, если бы вовремя был сделан кап. ремонт, не предпринял никаких действий и допустил ухудшение состояния своего жилья до аварийного?

Поддержал1