Ситуация такая:
объект оценки: изымаемое жилое помещение - 2-х комнатная квартира расположена на первом этаже двухэтажного, деревянного многоквартирного дома.
оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры по сравнительному подходу.
после чего оценивает рыночную стоимость зем.участка на котором расположен жилой дом, выделяет долю зем.участка приходящуюся на оцениваемую квартиру и полученную стоимость доли зем.участка добавляет к стоимости квартиры.
По моему мнению это завышение стоимости т.к. зем.участок на котором расположен многоквартирный дом согласно ст.36 ЖК РФ является общим имуществом и является неотъемлемой частью жилого помещения и всегда следует судьбе права собственности на него (помещения).
Хотелось бы услышать Ваше мнения по данной ситуации! Может быть я не права?
Ответы14
Стоимость доли з/у вполне допустимо добавлять при расчете стоимости квартиры затратным подходом (есть еще энтузиасты, которые занимаются ....таким))))
В сравнительном подходе зу отдельно не добавляется, т.к. его стоимость уже сидит в ценах предложений.
зы. Явно завысили стоимость квартиры для изъятия............
То что в рамках затратного можно добавлять я это знаю))) Но это делается в рамках сравнительного((( и оценщик усердно объясняет что для изъятия это верно!!! А самое страшное что судьи это принимают и удовлетворяют((((
Вот вчера была на одном судебном, но вроде удалось отстоять свое мнение что это завышение и назначили повторную экспертизу! Но такие ситуации у нас сплошь и рядом сейчас, многие оценщики стали так делать.
По этому решила спросить что думаю коллеги по данному вопросу из других регионов!
По этому решила спросить что думаю коллеги по данному вопросу из других регионов!
Это очевидное завышение. В сравнительном подходе на базе цен предложений по продаже прав собственности на квартиры мы фактически определяем РС следующего комплекса имущественных прав: 1) прав собственности на квартиру, 2) а также неразрывно связанных с ними прав общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, поскольку:
"В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него."
http://economy.gov.ru/minec/references/faq/qa200923431
Таким образом, на лицо умышленный двойной учет имущественных прав на общее имущество многоквартирного дома.
А если заказчик указывает в задании, что нужна оценка рс квартиры И доли в общем имуществе, то как правильно указать, чтобы и требования выполнить и не было двойного включения зу в стоимость? Расчет сравнительным.
Доля не определена в этом Тындексе.
У нас по Сочам прямо было написано, какая. И св-во было отдельное (!). Отдельно от жилого помещения продать можно, заложить и пр. Прикол?
Доля не определена в этом Тындексе.
У нас по Сочам прямо было написано, какая. И св-во было отдельное (!). Отдельно от жилого помещения продать можно, заложить и пр. Прикол?
Собственность на квартиру и общая долевая на общее имущество, доля в праве - 117/100 000. От зу площадью 7 298 кв.м.
зы. Сам впервый раз увидел такое чудо, обычно всегда отдельные зеленки))))
Звиняюсь.
Но общее имущество - не только ЗУ отнюдь, а ещё и крыша, например..
Украли!!!
http://varlamov.ru/2383981.html
а как выделить участок земли под одной квартирой ? по площади?? то есть квартира над оцениваемой не владеет земельным участком ??