Вопрос заключается в требовании Сбербанка в определении физ. износа для жилого помещения на дату оценки. Конечно есть физ износ в тех паспорте, но это как правило износ на дату составления тех. паспорта, а он может быть 5-10 летней давности. Конечно, мне тут возразят, что есть ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», и можно по нему посчитать, но, во-первых, не хотелось бы выполнять строительную экспертизу в отчете по оценке, за которую никто не заплатит, да и все же это относится к зданию в целом (хорош для затратного подхода, а не для сравнительного для квартир).

Чтобы облегчить обсуждение даю ссылку исследования одного товарища по этой теме http://anobti.1bbs.info/viewtopic.php?t=675&postdays=0&postorder=asc&start=0 

Там есть рациональное зерно, вытекающее из амортизационных отчислений на основные средства в размере 0,8% за каждый год. Вот была бы идеальная годовая корректировка на физ. износ. Но Сбербанк, наверное, это не пропустит, я уверен, что физ. износ не равен амморт. отчислениям, которые применяют бухучете.

Коллеги, что посоветуете.?

Ответы8
Гость
28 июля 2015 в 09:12:55

"...есть ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» и можно по нему посчитать...")))

Экспертизы тут проводить не надо - просто найти признаки вашего здания в таблицах и проставить % износа по всем элементам. Делов на 7,5 минут))))

Поддержали0
Автор вопроса
28 июля 2015 в 09:21:55

Ну тогда это будет (постановка % износа) экспертная оценка износа, зачем тогда делать поэлементно, проще тогда, состояние - хорошее = 20-40% износа. тоже экспертно проставили износ. вот только диапазон широкий, как тут быть?

Поддержали0
Автор вопроса
28 июля 2015 в 09:23:09

И вообще это в целом к зданию относится, он может старым быть, а в квартире евроремонт сделан.

Поддержали0
28 июля 2015 в 11:01:11

При оценке квартир физический износ здания лучше считать методом срока жизни (можно модифицированным), экспертные оценки по всн даже в рамках затратного подхода не все банки принимают.

Физический износ отдельно квартиры в многоэтажном доме считать не вижу смысла, думаю тут нужна обоснованная корректировка только на уровень отделки

Поддержали0
Автор вопроса
28 июля 2015 в 12:04:07

" ...Физический износ отдельно квартиры в многоэтажном доме считать не вижу смысла..." Вот и я так думаю, но вот у Сбербанка появилось новое указание, им нужен физ.износ объекта оценки на дату оценки, а не как в тех паспорте, хотя в тех. паспорте все же физ. износ относится ко всему жилому многоквартирному дому, а не к квартире (как объекту оценки).

Поддержали0
28 июля 2015 в 15:51:58

Квартиры считаются только сравнительным подходом. Зачем нужен износ? Если можно, дайте ссылку, где можно в живую прочитать это указание и кто его подписал?

Поддержали0
Автор вопроса
28 июля 2015 в 16:27:58

Никто и не говорит что надо считать квартиры затратником, и банк такого тоже не требует. Вопрос только в том, что нужно указывать, ну и наверное как то подтверждать требуемый физ. износ объекта недвижимости (в данном случае квартиры). Разослали внутреннее письмо, с банком спорить бесполезно

Поддержали0
28 июля 2015 в 16:58:17

Сергей, будьте так добры, дайте пожалуйста ссылку на текст этого письма.

Поддержали0