Добрый день! Помогите, пожалуйста! Поступил заказ на оценку доли в жилом доме! Согласно Земельного кодекса РФ и ФСО №7 мы должны долю в жилом доме посчитать вместе с земельным участком под ним. При это Заказчиком не предоставлено НИКАКИХ документов на земельный участок,  а только дали информацию, что он не сформирован и находится в собственности муниципалитета ( и то на словах). Как в данном случае быть: нужно ли считать земельный участок? или нет? ведь документов нет, ещё и при этом как объект права земельный участок не сформирован.

Ответы16
Автор вопроса
8 декабря 2015 в 19:15:35

оценка для выкупа! доля в натуре не выделена! о возможности выделения сложно сказать, объектов несколько..где-то можно, где-то вряд ли! вопрос больше в земле, приходящейся на эту долю, поскольку выкупая долю у муниципалитета, собственник жилого дома (после выкупа доли уже целого) получает преимущественное право выкупа земельного участка под домом, который на дату оценки не сформирован и никаких документов на него нет!

Поддержали0
Гость
8 декабря 2015 в 21:45:50

Надо посмотреть ЗК РФ, там прописано сколько земли выделяется в каком случае. ЕМНИП под ИЖС 6 соток, под ЛПХ 25. Стоимость нормативного выкупа можно установить по документам администрации региона - обычно привязано к ставкам земельного налога. Мне кажется земельный участок обязательно надо учитывать, т.к. ОКС без ЗУ существовать не может.

Поддержали0
Автор вопроса
9 декабря 2015 в 07:22:49

Спасибо за ответ! Согласна! Только вот тут возникает немного другой вопрос, если учесть земельный участок, то собственник выкупая у администрации долю в жилом доме, выкупает и земельный участок. А после того, как он станет владельцем целого дома и решит оформить в собственность зу под домом, еще раз вынужден будет его выкупать! Получится он два раза будет платить за выкуп земли. Как избежать этой ситуации? Ведь он будет вправе оспорить результаты оценки в таком случае и будет прав!

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
9 декабря 2015 в 10:51:40

В принципе логично)))) Наверное, если право не оформлено, то его лучше не учитывать, дабы избежать двойной оплаты. Но этот момент обязательно прописать подробно в отчете, чтобы никто ничего никому никогда)))))))

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Автору вопроса
9 декабря 2015 в 11:20:42

Спасибо!)

Поддержали0
9 декабря 2015 в 15:04:09

С подобной проблемой сталкиваюсь. когда гараж и дом для наследства оцениваю. Заказчику и нотариусу нужно учесть только стоимость строения без учета стоимости земельного участка. И тут если с домом можно посчитать только затратным подходом. Так как в сравнительном нужно вычитать и землю и все доп строения (сараи, заборы и пр.). То с гаражом интереснее. Гараж обычно имеет общие стены, отсюда затратный неприменим. В сравнительном: цена на гараж с зем уч в собственности и с зем участком в аренде практически не различается. Дома и дачи считаю затратным, гаражи сравнительным считаю сравнительным не делая поправки на права на участок (если не удается подобрать сопоставимые гаражи без оформленных в собственность участков). Правильно ли делать так? Как вы делаете такие отчеты? Спасибо.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Дмитрию Ливинскому
9 декабря 2015 в 15:23:47

Мы посчитали изначально только затратным, нам направили замечания из администрации с вопросом: почему не используется сравнительный подход? в связи с чем пришлось применить и сравнительный, очищая стоимость единого объекта от стоимости земельного участка. И тут у администрации, видимо, закончились аргументы и они отправили отчет на проверку в экспертную организацию, где эксперт нашел кучу несоответствий ФСО и ФЗ и по косвенным выводам можно было понять что землю он считает необходимым учесть! вот теперь думаем как правильно обосновать отказ от расчета ЗУ!

Поддержали0
11 декабря 2015 в 17:41:26

Смотря что Заказчик указал в задании. Если только долю в доме. То долю и считайте. А в допущении указать что расчет ЗУ не производится по причине указанной в задании. А если нужно с ЗУ. То считайте РС ЗУ, выделяйте долю приходящуюся на долю в доме без выдела в натуре. В итоге получиться стоимость доли в доме + стоимость доли ЗУ. Ваш главный аргумент задание Заказчика, как требует так и делайте.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Сергею Бабкину
11 декабря 2015 в 18:35:11

Спасибо за ответ! Согласна с Вами, что задание на оценку все и определяет! В задании соответственно объект оценки - доля в жилом доме!про земельный участок ничего не сказано. Но, руководствуясь ст. 35 ЗК РФ "Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.", мы должны считать земельный участок, даже если в задании на оценку это не указано, поскольку собственник доли получит исключительное право выкупа ЗУ(на что и настоятельно указывает муниципалитет, заказавший оценку)!или всё же я неправильно что-то понимаю? и в данном случае, логические умозаключения оценщика не требуются, поскольку в задании на оценку четко поставлен вопрос определения только доли жилого дома?

Поддержали0
12 декабря 2015 в 12:00:18

Все верно. В данном случае, логические умозаключения оценщика не требуются, поскольку в задании на оценку четко поставлен вопрос определения только доли жилого дома. Вот Вам пример: есть ЗУ в центре города с разр. исполь-ем "для посадки овощей" 500м2. Теоретически на нем можно поставить жилой дом или небольшое здание (форма участка позволяет). Но для этого нужно менять разрешенку. Вот Вы как будете считать? Как земли под огороды (что является близким под испол-е сельского хоз-ва) или как строительство жилого дома. Разница цен в несколько раз. Я буду считать как указано в разр. испол-ии. Потому как нельзя рассуждать в данном вопросе "а может быть", "а вот если". Во-первых, даже если будущий соб-к захочет поменять разрешенку (если додумается и надо будет). Админ-я скажет нет (по разным причинам, обоснованным). Во-вторых, есть утвержд.градплан (или должен быть). Никто менять его не будет. В-третьих, есть противоп.нормы, санит.нормы и т.д., которые могут быть нарушены. Думаю, ответил на ваш вопрос.

Поддержали0
Гость
ответил Сергею Бабкину
12 декабря 2015 в 12:54:11

Сергей, вы считаете, что анализ НЭИ проводить не нужно никогда? Оценивать все объекты как есть? Даже огород в центре города, около БЦ и ТЦ оценивать, как СХЗ????

Поддержали0
12 декабря 2015 в 21:16:25

Нет, далеко не всегда. Но в данном случае, считаю что не нужно, если собственником является государство в лице муниципалитета. Потому как разрешенка в центре города "для посадки овощей" тоже не сама по себе появилась. Значит были на то причины. Если есть возможность смены, чтобы это повлияло на стоимость в большую сторону, считаю муниципалы уже давно поменяли.

Поддержал1
Автор вопроса
ответила Сергею Бабкину
13 декабря 2015 в 11:46:25

Спасибо за ответ! Внесли ясность! Изначально я придерживалась той же точки зрения (что задание на оценку первостепенно и считать нужно только то,что там требуется определить), пока муниципалитет не стал настойчиво убеждать оценить то, чего фактически в задании нет (ЗУ)! Но вот у меня небольшое сомнение про ННЭИ в таком случае: ведь собственник доли в жилом доме выкупает ее для того, чтобы стать собственником целого дома и выкупить под ним ЗУ (и не важно для каких целей), и я как оценщик должна все это в анализе ННЭИ написать, но при этом в расчете РС я свои результаты анализа ННЭИ не учитываю, а руководствуюсь только лишь заданием на оценку!Правильно я понимаю?? Или мне при анализе ННЭИ вообще не стоит рассматривать ситуацию с выкупом ЗУ?

Поддержали0
13 декабря 2015 в 19:03:04

Считаю, в данном случае задание первостепенно. Во-вторых, если нужен ЗУ, пусть указывают в задании. "Но вот у меня небольшое сомнение про ННЭИ в таком случае: ведь собственник доли в жилом доме выкупает ее для того, чтобы стать собственником целого дома и выкупить под ним ЗУ" Это информация достоверная или только слова? Считаю, это все от лукавого. Кто знает, кроме него, ради чего он выкупает. Мы можем только догадываться (предполагать). Анализ НЭИ можно проводить, но не рассчитывать.

Алексей, я имел ввиду ЗУ рядом с инд.жилым домом. И в радиусе 500м только инд.застройка.

Поддержали0
Автор вопроса
14 декабря 2015 в 08:01:06

"собственник доли в жилом доме выкупает ее для того, чтобы стать собственником целого дома и выкупить под ним ЗУ" - это опять же только слова, если так можно выразиться: прежде всего это Заказчик настоятельно рекомендует ну и умозаключения оценщика!

Спасибо большое!!

Поддержали0