Добрый день! В настоящее время оцениваю 5 земельных участков размером 103, 52, 54, 51, 32 га., земли населенных пунктов, для ИЖС, в 5-6 км от города. Оценка для банка. Со всеми затратами, их величиной в процентном выражении определился, с величиной доходов тоже. 

Сейчас стоит вопрос обоснования прогнозного периода. 103 га - еще неплохой участок, удобный, коммуникации достаточно близко, рядом коттеджные застройки, может его и начнут сразу же осваивать. Остальные (я бы никогда там не купил участок), по словам знакомых застройщиков (они не хотят чтобы их упоминали в отчете) говорят что "маленькие" участки в данном районе хорошо если лет через 8 освоятся. А если сделать прогноз на 8 лет, то земля там будет стоить рублей 10 (это не серьезно). Цена ее там (и банк с нами согласился 20-25 рублей)

Кроме того постоянно утверждают, что прогнозный период не должен быть более 5 лет, так как экономическая ситуация в Россия не стабильная и спрогнозировать риски, инфляцию проблематично.

Как в данной ситуации правильно обосновать период освоения, чтобы убедить банк в своей правоте?

Заранее спасибо! 

Ответы1

Добрый день!

Не совсем понятно, зачем для оценки данных участков вообще нужен прогнозный период.

Обычно для оценки подобных "малоперспективных/не охваченных коммуникациями" участков применяют сравнительный подход, в котором в качестве объектов-аналогов используют аналогичные по уровню благоустройства участки.

Прогноз благоустройства участков - дело неблагодарное и способно значительно повысить сложность расчетов и их погрешность.

Поддержали0