Оценивается здание (административное) с земельным участок доходным походом, при расчете потенциального валового дохода используются аналоги помещения на первых этажах (так как не предложений по аренде зданий целиком). Проведя все необходимые расчеты получили рыночную стоимость объекта оценки, Вопрос нужно ли из Итоговой стоимости вычитать стоимость зем. уч., что бы получить отдельно стоимость здания и зем. уч?

Ответы15
6 апреля 2016 в 16:40:01
Цитата:
Максим Ильин
 — 
6 апреля 2016 в 16:12:56:

Можно толковать двояко :)

Один вариант здание дает доход не имея прочной связи с землей (на колесах наверно)

Вариант 2 - сдаем в аренду землю под зданием отдельно от здания.

В обоих вариантах стоимость земли и здания ни как не связаны.

Поддержали0
6 апреля 2016 в 16:41:36(отредактировано 25 минут спустя)

А как быть с тем, что арендная плата высокая (низкая) только из-за того, что здание находится именно в этом месте (на этом участке)?

Поддержали0
6 апреля 2016 в 17:07:36
Цитата:
Эдуард Сарычев
 — 
6 апреля 2016 в 16:41:36:

А как быть с тем, что арендная плата высокая (низкая) только из-за того, что здание находится именно в этом месте (на этом участке)?

Да никак с этим не быть, это исток (основа) его стоимости, потому и не может быть выделена стоимость здания от земли в Доходном подходе.

За исключением одного случая - здание под снос. Вот тогда его стоимость никак не зависит стоимости земли и на оборот.

Поддержали0
6 апреля 2016 в 17:11:18(отредактировано 2 минуты спустя)

А говорите стоимость здания и земли ни как не связаны :) Отдельной стоимости (рыночной!) ОКСа и застроенного З/У быть не может. Какая угодно, но не рыночная!

Поддержали0
6 апреля 2016 в 17:14:41
Цитата:
Эдуард Сарычев
 — 
6 апреля 2016 в 17:11:18:

А говорите стоимость здания и земли ни как не связаны :)

Никогда не утверждал такого, все претензии к Ильину, просто хотелось показать абсурдность двоякого смысла.

Думаю нормально, если человек поймет, что объектов недвижимости в виде зданий на колесах в городах нет, а сдать поверхность земли в аренду если там стоит здание не возможно.

Поддержал1
6 апреля 2016 в 17:22:05

Да, во память дырявая!

Есть в городе Москва здание на колесах, или во всяком случае было.

Здание Моссовета еще в тридцатые годы прошлого века, поставили на колеса, развернули на 90 град. и переместили на 400 метров.

Интересно посмотреть колеса там еще на месте?

Поддержали0

Чувствую, автор вопроса потонет в наших комментариях и не уточнит, для чего же ему нужно такое разделение.

Поддержали0
6 апреля 2016 в 17:39:46
Цитата:
Максим Ильин
 — 
6 апреля 2016 в 17:37:06:

Чувствую, автор вопроса потонет в наших комментариях и не уточнит, для чего же ему нужно такое разделение.

Очень интересно!

Поддержали0
Автор вопроса
12 апреля 2016 в 11:47:13(отредактировано 15 минут спустя)

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 500кв.м, расположенное на земельном участке площадью 700 кв.м, необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки, и указать в том числе стоимость здания и земельного участка.

В рамках затратного подхода стоимость земельного участка составила 2 700 000 р

стоимость здания (по сборникам УПВС) 3 360 000р.

В рамках сравнительного подхода были использованы объекты-аналоги здания с земельными участками. Из стоимости объектов аналогов была вычтена стоимость земельных участков на которых они расположены. Итого рыночная стоимость здания в рамках сравнительного подхода составила 3 037 000р.

В рамках доходного подхода были использованы объекты аналоги (предложения по сдаче в аренду помещений, так как предложений по сдачи в аренду зданий целиком нет) ПВД, ДВД, ОР были определены и рассчитаны в соответствии с методиками расчета. И рыночная стоимость объекта составила 3 041 000.

Вопрос?! нужно ли от 3 041 000 отнимать 2 700 000 (ст-ть земли), что бы получить стоимость здания?

Что бы после это го произвести согласование,

СП=3 037 000

ЗП=3 360 000

ДП=341 000

Стоимость здания =1 870 000

Стоимость зем.уч=2 700 000

Итого рыночная стоимость объекта оценки =4 570 000

Поддержали0
12 апреля 2016 в 15:32:06

В доходном подходе выделять не нужно. Согласовываете стоимости полученные различными подходами, затем из итоговой (согласованной) стоимости выделяете стоимость ЗУ как условно свободного. В Итоге у вас: Стоимость объекта недвижимости (ЗУ+ОКС) в том числе стоимость ЗУ (2 700 000).

Поддержали0