Полезные ссылки
Оценивается здание (административное) с земельным участок доходным походом, при расчете потенциального валового дохода используются аналоги помещения на первых этажах (так как не предложений по аренде зданий целиком). Проведя все необходимые расчеты получили рыночную стоимость объекта оценки, Вопрос нужно ли из Итоговой стоимости вычитать стоимость зем. уч., что бы получить отдельно стоимость здания и зем. уч?
Ответы22
Нельзя.
Землю непосредственно под зданием вычесть не возможно, а прилегающий земельный участок надо отдельно оценивать.
Земельный участок под зданием обычно оценивается в затратном подходе ЕО (единого объекта).
В доходном подходе получается стоимость ЕО, т.е. в ней есть и здание и ЗУ.
Т.е. из общей стоимости Доходного подхода вычитать ЗУ нужно - чтобы осталась стоимость здания по доходному подходу.
Не понятен вопрос.
"нужно ли из Итоговой стоимости вычитать стоимость зем. уч., что бы получить отдельно стоимость здания и зем. уч" - зависит от того, как сформирован объект оценки, что написано в задании на оценку.
Не понятен вопрос.
"что бы получить отдельно стоимость здания и зем. уч" .
Вот тут мне кажется смысл вопроса был. Т.е. автор интересуется, сидит ли в полученной доходном подходом стоимости земельный участок или нет. Я так понял вопрос))))))
Можно толковать двояко :)
Можно толковать двояко :)
Один вариант здание дает доход не имея прочной связи с землей (на колесах наверно)
Вариант 2 - сдаем в аренду землю под зданием отдельно от здания.
В обоих вариантах стоимость земли и здания ни как не связаны.
А как быть с тем, что арендная плата высокая (низкая) только из-за того, что здание находится именно в этом месте (на этом участке)?
А как быть с тем, что арендная плата высокая (низкая) только из-за того, что здание находится именно в этом месте (на этом участке)?
Да никак с этим не быть, это исток (основа) его стоимости, потому и не может быть выделена стоимость здания от земли в Доходном подходе.
За исключением одного случая - здание под снос. Вот тогда его стоимость никак не зависит стоимости земли и на оборот.
А говорите стоимость здания и земли ни как не связаны :) Отдельной стоимости (рыночной!) ОКСа и застроенного З/У быть не может. Какая угодно, но не рыночная!
А говорите стоимость здания и земли ни как не связаны :)
Никогда не утверждал такого, все претензии к Ильину, просто хотелось показать абсурдность двоякого смысла.
Думаю нормально, если человек поймет, что объектов недвижимости в виде зданий на колесах в городах нет, а сдать поверхность земли в аренду если там стоит здание не возможно.
Да, во память дырявая!
Есть в городе Москва здание на колесах, или во всяком случае было.
Здание Моссовета еще в тридцатые годы прошлого века, поставили на колеса, развернули на 90 град. и переместили на 400 метров.
Интересно посмотреть колеса там еще на месте?
Чувствую, автор вопроса потонет в наших комментариях и не уточнит, для чего же ему нужно такое разделение.
Чувствую, автор вопроса потонет в наших комментариях и не уточнит, для чего же ему нужно такое разделение.
Очень интересно!
Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 500кв.м, расположенное на земельном участке площадью 700 кв.м, необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки, и указать в том числе стоимость здания и земельного участка.
В рамках затратного подхода стоимость земельного участка составила 2 700 000 р
стоимость здания (по сборникам УПВС) 3 360 000р.
В рамках сравнительного подхода были использованы объекты-аналоги здания с земельными участками. Из стоимости объектов аналогов была вычтена стоимость земельных участков на которых они расположены. Итого рыночная стоимость здания в рамках сравнительного подхода составила 3 037 000р.
В рамках доходного подхода были использованы объекты аналоги (предложения по сдаче в аренду помещений, так как предложений по сдачи в аренду зданий целиком нет) ПВД, ДВД, ОР были определены и рассчитаны в соответствии с методиками расчета. И рыночная стоимость объекта составила 3 041 000.
Вопрос?! нужно ли от 3 041 000 отнимать 2 700 000 (ст-ть земли), что бы получить стоимость здания?
Что бы после это го произвести согласование,
СП=3 037 000
ЗП=3 360 000
ДП=341 000
Стоимость здания =1 870 000
Стоимость зем.уч=2 700 000
Итого рыночная стоимость объекта оценки =4 570 000
В доходном подходе выделять не нужно. Согласовываете стоимости полученные различными подходами, затем из итоговой (согласованной) стоимости выделяете стоимость ЗУ как условно свободного. В Итоге у вас: Стоимость объекта недвижимости (ЗУ+ОКС) в том числе стоимость ЗУ (2 700 000).
Нужна помощь. Есть производственная база, под ней ЗУ в аренде . Цель- купля-продажа. Права аренды естественно перейдут покупателю. Скажите, как корректно вычесть землю на праве собственности у аналогов в СП?
С одной стороны вроде верно, с другой стороны право аренды и право собственности равнозначны ли?
Здесь из стоимости аналогов, надо удалить стоимость земли, что бы вывести стоимость заданий. Так что все нормально.
Спасибо!
Очень нужен совет. Оцениваю рыночную стоимость ж/д тупика, под ним земельный участок в долгосрочной аренде (по заданию его оценка не требуется). В затратном подходе нужно прибавить стоимость зу. Достаточно будет прописать в отчете, что зу перейдет покупателю на тех же правах, оценивать стоимость земли в этом случае не нужно же?
Я бы указал, сто растёт произведен в соответствии с заданием на оценку.