Добрый день!
Провожу оценку гостиницы для суда. Нашел аналоги. В моем городе всего лишь один, а остальные в других городах. Подскажите как правильно сделать корректировку на местоположение (регион)?

Ключевые слова: оценка гостиниц, корректировка на местоположение

Ответы3
Гость
24 ноября 2012 в 23:17:08

Можете сравнить цены на административные, торговые помещения в данных регионах и вывести среднее значение между двумя коэффициентами корректировки.

Поддержал1

На аппрайзере Вам писали: http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=128890#128890

Я бы для суда (да и не для суда) побоялся проводить оценку гостиницы в рамках сравнительного подхода, опираясь только на один, хоть и априори важный фактор. Насколько я понял из вопроса, разговор идет об оценке гостиницы, как недвижимости, при чем в аналоги взяты объекты с разным местоположением. Для любой недвижимости - одним из ключевых и немаловажных факторов является расположение. Эта формула этого не учитывает. Как и не учитывает множество других факторов. Вобщем, на мой взгляд, в таком виде можно осуществлять только очень приблизительную экспресс-оценку (кроме конечно же случаев, когда нужно провести оценку гостиниц, которые абсолютно сопоставимы по всем ценообразующим параметрам кроме плотности застройки).

Поскольку в этой формуле не учтено множество факторов, которые потенциально могут влиять на стоимость, перед любым оценщиком должен вставать логичный вопрос: "Насколько эта формула репрезентативна для анализируемой выборки и насколько её применение корректно в рассматриваемом случае?". Так, например, одним из моментов, которые заставляют об этом задуматься, является то, что исходя из полученной формулы следует, что удельная стоимость незастроенной земли под гостиницей отрицательна (см. свободный член уравнения), что конечно врядли соответствует действительности. Чтобы мои сомнения стали Вам более очевидны и понятны, попробую эту формулу проанализировать более подробно:

Мы знаем, что удельная стоимость имущественного комплекса определяется по формуле: Vео/Sзу= vзу + vул*Sул/Sз (посм., например, статью "Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков производственно - складского назначения"). Знание этой формулы позволяет нам трактовать свободный член a уравнения регрессии вида: Vео/Sзу= a + b*Sул/Sз, как удельную стоимость земельного участка, а член b - как удельную стоимость улучшений (или, если рассматривать более подробно, отталкиваясь от приведенной выше статьи, как "удельную стоимость замещения улучшений (среднюю стоимость строительства одного квадратного метра построек с учетом износа и с учетом прибыли предпринимателя)"). Зная это, обратим внимание на то, что эти коэффициенты мы получаем общими для всей выборки аналогов. О чем это говорит? А это говорит о том, что полученное нами уравнение строится на допущениях о том, что:

1) удельная стоимость земли для объектов-аналогов приблизительно одинакова или незначительно отличается (не значительно значит - что участки можно признать сопоставимыми друг с другом - не нужны корректировки - допустимо брать среднее).

2) удельная стоимость улучшений приблизительно одинакова или незначительно отличается (улучшения можно признать сопоставимыми друг с другом по конструктиву или функциональным характеристикам - не нужно введение корректировок - допустимо брать среднее).

3) по всем остальным (не рассмотренным) ценообразующим факторам гостиничные комплексы аналогичны и кроме как плотностью застройки ни чем не отличаются (поскольку в полученном уравнении они не рассматриваются).

4) связь между площадью ЗУ и стоимостью единого объекта недвижимости линейна.

Зная, на какие допущения опирается данное уравнение - можно проанализировать, соответствуют ли введенные использованием этого уравнения допущения - действительности. Аналогичны ли земельные участки, аналогичны ли строения, аналогичны ли гостиничные комплексы по всем другим ценообразующим факторам, кроме плотности застойки? Если да, то тогда это уравнение можно использовать (его задача по сути сводится к получению корректировки на плотность застройки). Если нет - то использование этого уравнения не корректно.

Поддержали0
29 ноября 2012 в 12:30:49

Согласна с автором: основное - местоположение. Даже в черте одного населенного пункта доля стоимости зем. участка в едином объекте в центре может составлять 0,8, на окраине 0,15, уже не говоря о регионе.

Кроме того, если говорить конкретно о ценообразующих факторах, необходим анализ сравниваемых объектов, которые могут быть отобраны в

качестве аналога:

-характеристику МТБ (РЕСУРСНОГО ПОТЕНЦИАЛА) и состояние основных фондов;

-объема предоставляемых услуг: это могут быть и спорт площадки, и туристические услуги, путешествия, и косметологические, оздоровительного характера..

-количество мест (гостиничный комплекс на 700 мест и 50 несравнимы);

Кроме того, на стоимость гостиницы будет влиять:

востребованностью услуг;

• - диверсификацией услуг и клиентуры (наличие постоянных договоров на обслуживание, в том числе с администрацией муниципальных образований...) ;

• -наличием особых прав доступа к источникам извлечения дохода по сравнению с конкурентами (расположение в рекреационных зонах, местах общепризнанного отдыха..)

Емкость рынка надо проанализировать.

Если такой анализ невозможен, лучше, может быть, применить доходный подход, но без анализа глубокого, безусловно, не обойтись.

При оценке гостиниц можно также попытаться использовать стат. данные по гостиничным услугам.

Поддержали0