Здравствуйте, коллеги! Нужно оценить ""имущественные права на площади строящегося объекта коммерческой недвижимости , как условно-готовый объект". Мысли, конечно есть_ затратный подход (реально ), а вот со сравнительным-беда, город маленький и аналогов для сравнительного нет. Ближайшийе города Краснояркск(400 км) и Новосибирск (1000 км). Можно конечно и понижающий к-т применить, но вряд-ли Сбербанк пропустит...а Доходный, как быть?- ..расчитать по данным на дату оценки (ведь условия заданы Банком ".. как условно-готовый объект")? а по-другому-не корректно. Или вообще от Доходного отказаться? Очень нужны ваш опыт и совет!!! Спасибо за поддержку! жду!.Вера . Со мной можно связаться: тел. 89134500088, скайп: verakolesnikova5  (время: Москва+4 часа),эл. почта: koko6565@mail.ru

Ответы4

У Вас город настолько маленький, что вобще другой коммерческой недвижимости нет? Просто если есть, на мой взгляд, можно попробовать для сравнительного получить корректировку на город, например, методом парных продаж либо другими методами (по-крайней мере попробовать понять, есть ли какое-то четко прослеживающееся влияние расположения в разных городах на цены сделок по объектам коммерческой недвижимости).

Поддержали0
Автор вопроса
3 декабря 2012 в 17:32:14

Доборго дня, Егор! объекты коммерч. нежвижимости, конечно есть, только "назначения объекта" нет (это рынок сельскохозяйственной продукции). Заметим, что не просто рынок, а рынок того , что выращено на территрориии субъекта. Ну, оч сецифический рынок будет и стоимость аренды торговых мест, будет значительно ниже среднерыночной, или вообще будет нулевая..

Поддержали0

Если будет нулевая, тогда как Вы доходником считать будете? И какой же это тогда объект коммерческой недвижимости? :)

Можно ещё поинтересоваться, кто собственник будущего объекта, и для чего он строится, если будет сдаваться по нулевым ставкам?

Поддержали0

Вера, ваша задача смахивает на оценку доли в инвестиционном проекте (или прав требования по инвестиционному проекту). Только очень смущает формулировка "как условно готовый объект".

Я понял вашу ситуацию следующим образом:

1) есть земельный участок, на котором осуществляется инвестиционный проект по строительству комплекса;

2) комплекс еще не готов;

3) проект финансирует несколько участников, которые обладают правами требования по данному инвест.проекту (право требовать на перевод в собственность после завершения строительства).

В данном случае типичной практикой является применение доходного подхода к оценке, в основу которого ложится метод предполагаемого использования:

1) моделируют затраты на создание комплекса;

2) моделируют доходы от него (продажа или сдача в аренду);

3) находят разницу п. 2 и п. 1 с учетом стоимости денег во времени.

Если аналогов по продаже нет - доходы можно считать методом капитализации через модель аренды.

В целом, получается чистая "оценка инвеста".

Поддержали0